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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
評論構建保障性住房建設可持續融資機制
??“十一五”以來，全國保障性住房建設取得明顯成效。但資金瓶頸仍是制約欠發達地區保障性住房建設的主要因素之一，並集中表現在融資渠道相對單一、地方財政壓力較大、信貸支持潛能亟待激活等方面，保障性住房建設融資體系亟待改進和完善。
國內保障性住房建設的融資模式
（一）市場化運作模式。采用競標方式，對於限價商品房由政府提供土地，各房地產公司統一競標承建，所需費用全額由房地產公司出資，銷售對象統一由政府根
據相關政策規定把關、審核。如銅川市采用“掛牌競標”方式，在全省率先出讓城市公共設施開發建設經營管理權給房地產開發企業，由其直接參與保障性住房公共
設施的建設經營，實現瞭政府、企業、群眾的多贏。
（二）實行委托代建。采取先建設後結算的方式，委托國有企業、私營企業建設，前期費
用由開發企業墊資解決，項目完工前積極預售回籠資金，竣工後整體交付，最大限度地減少啟動資金。陜西省在全國率先成立瞭保障性住房建設工程有限公司，通過
市場化運作，共融資115.47億元用以支持全省各市縣保障房建設。
（三）變建設為經營。采取商住一體的保障性住房建設模式，在保障性住房規劃建設時，將臨街和低層設計成商用，為住宅小區配套建設商業用房，將盈餘資金補充為建設資金，使這些商業用房變成保障性住房建設的持續性資金來源。
（四）利用住房公積金。2009年10月，為拓寬保障性住房建設資金來源，住建部、財政部、人民銀行等七部委聯合發文，在全國開展利用公積金貸款支持保障性住房建設試點工作。
（五）發行“債貸組合”債券融資。7月11日，經國傢發改委核準，首隻“債貸組合”試點債券——“13嶽陽（樓盤）城投債”正式發行，融資規模18億
元，期限7年，募集資金主要用於湖南嶽陽雲夢新城等15個棚戶區改造及配套項目。此次債券發行由國傢開發銀行擔任“綜合融資協調人”、國開證券擔任主承銷
商，通過債貸統籌，充分發揮瞭國傢開發銀行在中長期貸款、融資平臺債務管理和債券發行承銷領域的綜合優勢，既有效支持瞭地方保障性住房項目建設，又有效防
控地方政府平臺債務風險。
（六）民間資本補充融資。各地市在加大保障房政府投資建設力度的同時，積極研究制定引導民間資本參與保障房
建設的政策和模式，鼓勵和發動實力強、信譽好的民營企業等民間資本參與保障房建設。如神木縣“美好、五龍聚”保障房項目完全由民間資本投資，總投資14億
元，建成限價房1800套，而政府隻提供道路、供熱、通水、通電、排污等基礎設施工程及配套設施建設。
構建保障性住房建設可持續融資機制
（一）穩定財政資金來源，撬動社會資金投入，建立可靠的保障性住房投資來源。為保證保障性住房建設資金來源明確而穩定，國傢應出臺相關法規對中央和地方
財政安排的建設資金比例、金額做出明確規定，特別是對省、市、縣各級財政配套比例予以明確，並要求嚴格足額列入政府年度預算計劃；應合理調整中央、省、市
補貼比例，按照轉移支付財政困難程度，實施“區別對待”，加大對欠發達地區保障房建設的支持力度，減輕地方財政壓力，確保保障性住房的資金及時到位。同
時，可采用稅費減免、補貼、簡化手續、與優勢地塊商品房項目捆綁開發等激勵措施，有效引導社會資金投入保障房領域，增加保障性住房房源的有效供給。
（二）積極政策扶持，引導金融機構參與，滿足保障性住房項目融資需求。為加大保障性住房建設的信貸支持力度，應給予適當的優惠政策，鼓勵和引導金融機構
積極參與該類項目融資，包括明確保障性住房建設項目財政擔保的有效性和合法性；鼓勵成立專門的機構為保障性住房項目融資提供貸款擔保或保險，降低信貸風
險；對參與保障性住房項目給予財政貼息、稅收優惠、建立風險補償金制度；對保障性住房建設項目證照審查、貸款資產質量認定、不良貸款核銷等方面執行較為寬
松的監管政策；制定保障性住房建設貸款證券化有關政策，鼓勵試點和金融創新。
（三）健全機構體系，發揮金融合力，為保障性住房建設提
供有力支持。一是借鑒發達國傢住房金融體系的運作方式和經驗，逐步構建一個較為完備的住房金融機構體系，包括非專業性住房金融機構、專業性住房金融機構和
提供住房保險和保證的金融機構。二是充分發揮國開行住房金融事業部政策性貸款作用，有效實施政府住房公共政策，讓中低收入傢庭盡早“住有所居”。三是探索
構建地方政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系,建立金融支持保障性住房風險補償制度,有效降低金融機構信貸風險。
（四）創
新融資模式，拓寬資金來源，形成保障性住房建設資金的良性循環。保障性住房建設資金長期以財政投入為主，將成為政府的沉重負擔，必須積極創新模式，形成資
金良性循環。一是移豐補欠。對於建設資金缺口較大的棚戶區改造項目，可選擇其他商業開發價值高的地塊，與棚戶區地塊捆綁改造、市場開發，產生的土地出讓收
入用於棚戶區改造建設和償還貸款。二是特許經營。在經濟租賃住房領域，可采取由政府進行經濟租賃房開發，企業通過招標獲得特許經營權，對指定區域進行特許
經營和管理，政府則通過減免稅收等方式提供優惠，特許經營期滿後，整個項目交還政府，通過市場銷售回籠資金。三是信托投資。在廉租住房方面，可將政府每年
投入的廉租住房建設預算資金、土地出讓金或社保資金等用來保障廉租住房租金和資本市場回報率之間的缺口或差額，形成一種類似於國債性質，但較國債又略高收
益的投資產品，來吸引和匯集社會資金投入，並實施專業化投資經營管理，用於建設保障性住房。四是發行“債貸組合”債券。由國傢開發銀行擔任“綜合融資協調
人”，通過債貸統籌，實現防控地方政府債務風險與保障房建設資金籌集的有效組合。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/08265944979582099965406.shtml
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