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內容來自sina新聞
地王隱憂顯現 二三季度土地市場或逐步降溫
去年下半年以來的土地市場一路升溫，即便是標志著調控政策新一輪升級的國五條出臺，也依然不能澆滅企業們在土地市場的熱情。4月9日，北京石景山區魯谷路C2商業金融用地，被新能(北京)國際房地產開發有限公司以11.65億元競得，樓面價為每平方米2.13萬元，溢價率高達174%。4月10日，經過336輪激烈競價後，上海浦東發展置業限公司最終以有65.43%的溢價率競得上海浦東唐鎮新市鎮總面積達12萬平方米的D-05-01住宅地塊，並以樓面價每平方米18199元、總價37.75億元成為今年以來上海單價、總價的雙料地王。4月11日，北京土地整理儲備中心公佈通州臺湖地塊招標結果，對底價為9.1億元的臺湖地塊，福州泰禾房地產開發有限公司給出19.3億元報價名列第一中標。以此計算，該地塊樓面價超過萬元，達每平方米1.18萬元，溢價率高達112%。
按照以往的經驗，每一輪調控之初的土地市場都會經歷一段低迷期，持續的時間長則1年以上，短則3-4個月，而像本此調控這樣，土地市場不僅完全沒有受到任何影響，拿地積極性反而有增無減的情況，著實非常罕見。之所以當前土地市場會產生上述"愈調愈熱"的情況，我們認為可以從以下三個方面考慮：
從企業角度出發，一方面，受益於2012年全國房地產市場交易量的回暖，相當一部分企業借此回籠瞭大量的資金，同時負債率也較11年大為改觀，客觀上具備瞭拿地的資金條件；另一方面，在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的時期內，很大一部分企業都采取瞭"賣房不買地"的企業戰略，從主觀上確實有補倉的需要。
從地方政府考慮，11年土地市場不景氣，流拍率的上升倒逼地方政府調低出讓底價，然而即便地方政府主動降低交易門檻，願意出手拿地的企業(尤其是民營企業)依然門可羅雀，地方政府面臨的財政危機愈加凸顯。而到瞭2012年，隨著市場行情的轉好，企業的拿地熱情重新被點燃，土地市場再度成為賣方市場。在這樣的背景下，地方政府上調出讓底價自然水到渠成。
從政策方面來說，本輪貌似來勢洶洶的"國五條"正在面臨失效的尷尬。國務院版本中最重要的三項條款幾乎無一落地：限貸方面，僅有北京一個城市對公積金貸款首付比例作出調整，其他城市均無響應；限購方面，隻有沈陽政府宣佈從原來的二環限購改為全市行政區域限購，長沙、貴陽等區域限購的城市則無一跟進；最受關註的20%的個人所得稅，即使是北京、上海這樣住房信息交易系統建設得比較完備的城市，也隻做出瞭類似"有條件開征，無條件仍然按原有辦法計征"的承諾。唯一被地方政府提得最多的是房價控制，而這恰恰是最容易通過行政手段控制的一個目標，對樓市並不能產生實質性影響。在這樣利空出盡的背景下，一部分選擇觀望的企業最後的疑慮也被打消，從而進一步推高瞭土地市場的熱度。
綜合以上三點，我們非常理解當前企業對土地市場的熱情，但是仍然想在此提醒企業：在當前的這個時間點不宜過分樂觀。在當前這樣一個熱度下，尤其對於熱門地塊，企業一旦進入則很有可能"被地王"，而在調控常態化的今天，"地王"所帶來的的風光早已被其未來潛在的風險掩蓋。一方面，在這一個人人高周轉的時代，地王項目普遍開發的長周期無疑將拖累企業整體的周轉速度。典型例子如中海地產在上海長風的紫禦豪庭，該項目從拿地到上市的周期長達32個月，遠遠高於旗下其他項目的開發周期；另一方面，支持企業拿下地王的最重要的動力在於，企業相信在地王項目上市的時間點，項目所在地房價將跑贏當初拿地時的價格。這場賭局在過去的黃金(1462.20,0.20,0.01%)十年幾乎沒有輸過，但是--時代在改變，重點城市尤其是一二線城市的房價，早已不再是過去翻雲覆雨的瘋狂時代，當下的地王項目未來很有可能將面臨房價跑不過地價的尷尬，從而給企業資金鏈形成拖累。
根據我們對企業的調研，很大一部分企業已經表現出對當前市場上追高拿地現象的憂慮，在這個基礎上我們判斷，二季度到三季度的土地市場將在一季度的基礎上有所降溫。CRIC研究中心分析師/楊晨青、潘紹之
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/08082140442.shtml
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