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開辦費1％1360萬
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建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞
學區房籌劃攻略
??如果是將孩子接受良好教育作為目標來進行投資規劃，則對於學區房這一問題，有兩條路可以選擇。
??今年4月18日，北京市正式宣佈開啟“史上最嚴”擇校令。按照該政策，學齡兒童根據戶籍所在地和傢庭住址實行就近入學政策。此舉有效控制瞭“條子生”、“擇校生”和“共建生”，有助於保證就近入學，維護教育公平。然而，在擇校令發佈後，對於住所附近沒有好學校的傢長來說，上好學校的途徑進一步縮窄。為瞭給孩子提供優質的受教育環境，原先可以通過其他途徑實現給孩子選擇好學校的傢長，也面臨著是否需要購買學區房的難題，這就進一步加劇瞭學區房市場的競爭。
??根據此前的媒體報道，52%的傢庭願意選擇50～90平米的學區房，中小面積戶型受到追捧。按照每平米單價6萬元來計算，目前購買一套50平米的學區房需要至少準備好300萬元的資金。就大多數傢庭的經濟狀況而言，這是需要賣掉現有住房才可能實現的目標。而在現實生活中，這種“孟母三遷”的例子卻並不少見——賣掉環境舒適的原有住房，奔赴面積狹小、設施陳舊的學區房，隻為給孩子提供一個更加良好的受教育環境。
??不過，在筆者看來，如果是將孩子接受良好教育作為目標來進行投資規劃，則對於學區房這一問題，有兩條路可以選擇。
??兩類方案大比拼
??目前最主流的方案有兩類：一是購買學區房進入重點小學就讀；二是在孩子讀小學期間長期租房。這兩類方案所需要投入的資源各有差異，需要傢庭結合自身的實際情況加以選擇。
??方案一——購買學區房就讀重點小學。王女士一傢住在西三旗某高檔小區的聯排別墅。在孩子剛剛出生的時候，王女士就籌劃購買某重點小學附近的學區房。經過多方考察，最後選擇瞭一套80平米的學區房。當時花費300萬元，加上後期裝修費用30萬元，一共約330萬元。4年之後，房子已經升值到500萬元，對此她覺得當年投資非常值得，但討論到現在要不要購買學區房以求未來增值時，王女士則認為，學區房未來不會有太大規模的增值機會，但學區房的保值能力依然經得起考驗。孩子到瞭上學年齡後，一傢人便搬進瞭早已準備好的80平米學區房裡，從此開始瞭從市內到西三旗的奔波之路。幸運的是，小學提供多種類型的興趣班、課外班，孩子在學校就可以學習音樂、體育、繪畫以及接觸各種各樣的社團活動，而且基本沒有費用或者隻有少量材料費用。但總體而言，購買學區房需要忍耐生活居住品質的下降，並且具備一定的經濟實力。
??方案二——租住學區房，就讀重點小學。趙女士一傢原居住在東三環三元橋附近的一套三居室的房子內，自從孩子5歲起，趙女士就開始尋找適合的學校，最終選定東城區某重點小學就讀。為瞭有效利用時間，一傢人離開東三環搬傢到學校附近一個90平米的二居室，租金每月7500元，同時保留他們原有的三居室，作為周末休息的地方。學校師資力量雄厚，孩子在學校參加各種社團活動，均為免費，但父母需要承擔的是每年9萬元的租金，所以這種方案同樣需要父母具有一定的經濟實力，但相比購房，租房在短期內帶來的壓力相對較小。
??通過以上兩類方案的對比，不難發現對於學區房問題，其實並沒有人們想象得那麼嚴重，關鍵在於結合傢庭自身的經濟狀況來選擇相適宜的方案。對於經濟比較寬裕的傢庭而言，購置一套合適的學區房不會造成太大的經濟負擔，傢庭成員的生活水平也有一定的保障。而對於經濟實力有限的傢庭，租住學區房也不失為一條解決之道，雖然租金價格也並不便宜，但畢竟可以在一定程度上緩解傢庭的經濟壓力，也能為孩子入學後的長遠發展留出準備資金。
??學區房投資面面觀
??每位傢長都希望提供給孩子最好的條件，讓孩子能夠享受到更優質的教育資源。因此，對於孩子年齡尚小，有更加充裕的準備時間的傢庭而言，可以從以下幾方面做好學區房資金的籌劃。
??一是做到保障先行。從孩子出生起，傢庭就要做好全方位的準備，保證傢庭的經濟穩定。一旦傢庭成員發生風險，往往會造成預定用途的傢庭資金被挪用，所以需要為傢庭的經濟支柱購買不低於教育費用的定期壽險，額度在50萬元到200萬元之間不等，具體可以根據傢庭教育的要求做出不同選擇；同時為每名傢庭成員做好重大疾病的保障，額度在30萬元到100萬元之間不等，同理，也是根據傢庭經濟條件的不同來選擇不同的額度；此外，再加上50萬元以上的意外險，這部分支出基本上是傢庭年收入的10％～15％。
??二是做好中長期規劃。學區房所需資金的積累不是一蹴而就的，需要傢庭至少做好資金的五年規劃。特別需要註意的是，孩子小時候的開銷往往較大，需要傢長做好傢庭預算和記賬，很多傢長會因為喜歡孩子而給他們購買大量的玩具和衣物，但實際使用周期很短，容易造成浪費，因此隻要留心，這筆費用是很容易節省下來的。同時，由於資金規劃的期限較長，需要重視資金的增值，可以根據自身的風險偏好，選擇一些期限為中長期，同時資質較好的信托產品加以投資，保證一定的收益水平。在選擇產品期間，要咨詢專業的理財師，充分評估風險收益後再做決定。總體來說，這部分的投資建議以高、中、低不同收益的金融產品組合為主，以學區房所需資金為目標進行配置。
??此外，對於學區房的投資價值，傢長們也應理性看待。雖然這幾年學區房價格快速上漲，使之呈現出誘人的升值空間，並因此成為很多購房投資者的主要選擇。但究其原因，一是前些年學區房價格相對還處於低位；二是傢長們對優質教育資源的大力追捧。而現階段的學區房投資價值到底如何？筆者建議關註以下幾方面的影響因素。
??一是國傢政策的影響。隨著國傢對教育資源進行整合，越來越多的重點學校收編瞭普通學校，成為附屬學校或者分校。雖然這其中有一部分學校被收編之後換湯不換藥，教學質量沒有明顯變化，但更多的學校則開始瞭全面的整合，重點學校教師和教學管理者輪崗到分校，逐漸提升瞭分校的教學與管理水平。按照這樣的發展形勢，幾年後非學區房地區的教學質量也會大幅提升，學區房的吸引力則可能相對下降，從而導致房價不一定能夠長期維持在高位。特別是在學區房與周邊房價差距非常大的情況下，要註意防范投資風險。
??二是房地產價格的趨勢。從房產投資角度來看，北京等一類城市的房價漲幅逐步縮小，在未來一段時間，房價整體漲幅難以再現往日輝煌，學區房價格的上漲空間也因此會受到一定影響。特別是投資學區房所需的周期較長，通常有6～10年，不確定性因素較多，因此也需要投資者做好資產增值幅度低於預期的心理準備。
??作者系國傢一級理財規劃師
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/15365953422810339918224.shtml
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