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內容來自sina新聞
北京新限價房體系存疑 界定購買人群成難題
整個5月，北京樓市的熱門話題都離不開土地。就在媒體曝出北京新盤預售證的審批已經升級至分管副市長"把關"的同時，高價地頻出，無疑讓相關主管部門難堪。
5月30日，今年首例以"限房價、競地價"方式出讓的地塊終於入市。不過，這一土地出讓方式是否能踐行4月北京市住建委提出的"新限價房體系"，仍有待考量。業內人士分析，如果不能明確購買對象等分配方面的政策，"新限價房"最終能否實現平抑房價的目的仍然存疑。
"新限價房體系"
在北京市土儲中心推出的三塊經營性土地中，昌平沙河鎮地塊最終確定將使用"限房價、競地價"方式出讓。這是繼2011年9月以來再次使用此方式出讓的土地。
實際上，以沙河地塊為代表的"限房價、競地價"地塊隻是北京樓市調控政策設計中"新限價房體系"的"第一隻螃蟹"。根據北京市的調控計劃，以"限房價、競地價"出讓方式推出的地塊可能在今年下半年大規模面市。
"從這一次北京市土儲中心推地的方式來看，很可能每次在推出幾塊經營性用地中選擇一塊或兩塊土地作為'限房價、競地價'地塊出讓，計劃推出的370公頃中小戶型宅地不會全部采取這種出讓方式，預計最多能有1/3地塊采取這種方式。"一位接近北京市住建委的人士表示。
不過，這位接近北京市住建委的人士告訴記者，針對以"限房價、競地價"方式出讓的地塊上建成住宅的銷售政策，政府方面還要等地塊出讓之後"視情況而定"。據這位人士透露，"後期是什麼樣的政策，還要看這類地塊受不受市場歡迎而定。"
在"國五條"的調控要求下，北京市政府出臺瞭最為嚴厲的實施細則，並構建瞭"新限價房體系"作為核心調控思路。
對此，北京市住建委主任楊斌的解釋是："限價房序列管理是一個針對商品房的新概念，主要為解決自住、改善型中等收入'夾心層'的住房需求。部分適合'夾心層'的商品房，將納入該管理序列。而什麼樣的人具備購買資格、該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，並將很快落地。"
而據記者瞭解，楊斌所提到的"夾心層"也正是"新限價房"和以往兩限房的最大區別。以往的限價房針對中低收入傢庭，其屬性是政策性保障房；而本次北京市提出的"新限價房"概念，是滿足自住、改善型需求的產權完整的商品房，主要針對的是中等收入傢庭。
"新限價房將通過土地出讓、稅收政策優惠等措施，保證最終出售的住宅處於中低價位。"上述接近住建委的人士表示，其中"限房價、競地價"的土地出讓方式由於之前也有過試點，操作相對較為容易而率先實行。
"現在對於什麼樣的地塊適合推新限價房，限定什麼樣的價格，國土部門也需要逐步摸索，"中國房地產學會副會長陳國強表示，"地塊推出後，一旦開發商不買單導致流標，不僅無法穩定市場，政府收儲的成本也無法平衡。"
實際上，"限房價、競地價"的出讓方式在北京"新限價房體系"中被提出來後，就已經有開發商對此不看好。
"我們現在做配建保障房的項目就沒有利潤，有的甚至還虧錢，要靠其他項目來背，如果政府再大規模推'限房價、競地價'，我們能掙錢的項目就更少瞭。"北京一民營房地產開發商對記者表示。
分配難題
對於"新限價房"來說，目前來看，仍然存在分配和管理上的問題。
事實上，2011年北京就曾試點過"限房價、競地價"的出讓模式。但由於房價較低，在這類商品房的分配上，效果卻並不理想。這也讓人們對未來北京市"新限價房體系"在穩定房價效果上存在疑問。
2011年4月，北京推出的首個"限房價、競地價"中小套型普通商品房項目--房山長陽國際城開盤銷售。當時，長陽國際城均價被限制為不得高於1.25萬元/平米，而相同區域內的萬科紫雲傢園銷售均價卻在1.7萬元/平米左右。但這一低價樓盤在分配上也受到瞭"特別關註"。原規劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，隻有1594套房源售罄，還有800套房源則被曝"被房山區政府截留"。
"目前在兩限房的分配上以及兩限房二次入市後的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進行管控，使得很多限價房最終變成權力尋租的渠道。"業內分析人士陳劍波曾對記者表示。
也正因如此，沙河地塊被公佈以"限房價、競地價"的出讓方式招標之後，業內的聲音明顯"擔憂"多於"興奮"。
"沙河高教園區北京市早有規劃，隨著這一區域的發展完善，預計兩三年後區域內的商品住宅價格會繼續上漲。"陳國強表示，"現在這一地塊按照'限房價、競地價'的方式推出，但如果不能明確購買對象等相關政策，這一地塊上建的住宅在未來區域房價升值後會變得非常麻煩。"
實際上，"限房價、競地價"的出讓方式在北京"新限價房體系"中被提出來後，盡管有業內分析人士認為這一舉措可以實現平抑房價的目的，但在分配政策還不完善的前提下，政策效果很可能會大打折扣。
"現在對這類新限價房的購買人群界定不清是一個很大的問題，此前，北京市兩限房就存在大量不符合標準卻能申請到的人群。"陳國強表示，如果北京市大量推出"新限價房"，就應對購買人群進行嚴格的設計、甄別，從而實現公平、合理的住房保障初衷。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-08/08372246043.shtml
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