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建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞
庫存過高 需求有限 返鄉置業一年不如一年
??在政策利好的支撐下,去年末房地產市場掀起一波翹尾行情,但是進入新年後,市場進入傳統的淡季節點。特別是2月份因春節長假,外來人口支撐比較大的一線城市,在春節期間幾乎成為空城,成交量大幅下跌。大量人口回歸的三四線城市“返鄉置業”多年來一直是市場關註的亮點。有分析指出,今年這部分市場行情也因為去年整體市場行情不好受挫,和往年相比出現萎縮。
??三四線城市庫存高市場分化大
??近幾年,整個中國房地產市場迎來發展高峰,三四線城市也不例外,尤其是品牌發展商的加入,幾乎都是大盤模式,給當地的房地產市場帶來巨大沖擊。一方面帶動瞭成交,促使市場形成兩極分化的局面,但是整體而言,也加速瞭城市的庫存量。
??作為粵北山城的梅州市民小陳感觸很深,兩年前,梅州的樓市基本是當地開發商的天下,直到2013年,碧桂園在梅州的第一個樓盤梅江碧桂園開盤,方能見到全國知名開發商的身影。但是今時今日的梅州,除瞭碧桂園外,還增加瞭富力、奧園、萬達,樓市一下熱鬧瞭起來。
??梅州雖然近兩年房價飛漲,但是產品的成熟度還相對落後。為瞭壓縮成本,比較多的樓盤仍然停留在小盤、無社區園林的現狀,除瞭個別中高端社區以及度假型社區。
??在廣州從事過房地產行業相關工作的小陳介紹,這些品牌開發商進入梅州市場後,將大城市的開發經驗帶到瞭這裡,花園式的園林,在普通的洋房也有“高端”的會所,都令當地市民眼前一亮,並因此帶動瞭當地不少成交。其中,占地千畝,建築面積約200萬平方米,總規劃15000套的富力城對梅州市場的沖擊相當驚人。
??梅州市住建局公佈的官方網簽數據顯示,2014年上半年,梅州全市商品房的網簽量僅為3357套,而2014年7月,在梅州富力城開盤後,當月城區的網簽量為1475套,幾乎占到瞭上半年全市成交的一半。據梅州當地媒體報道,2014年梅州全年的商品房成交量為9582套,成交均價4979元/m2,同比前年均有一定程度上漲。成交量的拉升,大盤貢獻功不可沒。
??實際上從去年開始,隨著梅州城區的擴容,城市化建設加快,更多的樓盤如雨後春筍般冒出,加上大盤推貨量集中,當地的樓市庫存壓力十分大。並且,因為這些大盤的進入,當地的開發商無形中形成瞭較大的出貨壓力。
??河源也不例外,城區的樓市也形成瞭以雅居樂、恒大、碧桂園三大巨頭主導市場風向的局面。因為庫存壓力大,去年的樓價出現小幅調整。當地不少業內人士表示,2015年的庫存情況將比2014年更為嚴峻,恐怕難以避免掀起一場價格戰。
??春節期間看客多 成交普遍不如去年
??在春節期間,面對大批從珠三角等城市返鄉的務工人員,當然不能放棄這個宣傳返鄉置業的大好時機。不少大開發商都表示,春節期間的人氣絲毫不比平時差。
??大年初一,記者在梅州富力城看到,幾乎所有的宣傳廣告都針對性地指向瞭返鄉一族,春節期間還有一部分特價單位推出,銷售中心和樣板房處都是熙熙攘攘的人群。項目相關負責人李國樑則表示,春節期間,項目的營業額已經過億元,至少銷售瞭100多套。同時他介紹,今年因為幾大開發商的造勢,市場氛圍要好過去年。
??碧桂園河源項目的相關負責人也指出,今年春節,集團也特別針對返鄉置業加大瞭營銷力度,在河源5個縣都跟分銷商合作,同時推出多重置業優惠,因此,今年的人流量比往年有明顯的上漲。但是成交方面,較去年略有下降,盡管下跌的幅度不明顯。
??據韶關市住房和城鄉建設局網站公佈數據顯示,2015年2月韶關市住宅總成交量為647套,住宅成交均價為4908元/m2。而2014年2月份成交758套,住宅成交均價為5726元/m2。因此2015年韶關樓市成交量整體較上年是降低瞭。但碧桂園在韶關兩個項目韶關碧桂園和碧桂園太陽城均有不俗的人氣和成交。
??克而瑞研究中心相關分析人士指出,從春節期間三四線城市的成交情況來看,在部分經濟相對發達、人口吸附能力較強的省會城市或區域中心城市,“返鄉置業”對市場成交有一定的助推作用,而多數三四線城市,經濟、人口支撐不足,“返鄉置業”需求相對於突出的供求矛盾顯得十分乏力。整體來看,“返鄉置業”需求對市場的作用有限,有負市場預期。
??業內分析
??不動產登記影響大 購買力萎縮
??春節期間,受到人口遷移的影響,一線城市的成交比三四線城市下跌的幅度來得更大。克而瑞數據顯示,四個一線城市成交環比跌幅都超過瞭50%,二三線城市除個別城市成交環比上漲外,也出現不同程度下跌,但跌幅總體小於一線城市。
??據搜房網數據監控中心監測陽光傢緣數據顯示,2015年2月廣州樓市共成交3398套,環比下跌50%,同比去年2月下跌32%。其中,中心六區共成交1083套,環比下跌45%,天河逆勢上漲3%。而以外來剛需為主要支撐的外圍五區共成交2315套,環比下跌53%。克而瑞分析人士表示,在市場顯性拐點到來之前,市場供大於求的基本面未實質改變的前提下,去庫存仍是下一階段房地產市場的“主旋律”。
??央行密集調整貨幣政策,對房地產市場有一定的利好刺激作用,對於今年市場走勢的判斷,預計3月份將成為關鍵節點。有業內人士表示,一線城市外來人口支撐大,房價能得到有力的支撐,但是對於人口外流嚴重的三四線城市,要保持相當程度的警惕。
??梅州一位發展商人士就對記者表示,實際上政策對三四線城市影響甚微,反而是不動產登記對市場影響頗大,造成購買力出現萎縮,因此,對今年當地的市場走勢持觀望的態度。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/07035979385520076407647.shtml
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