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內容來自sina新聞
2013年沈陽地價上漲7.7% 樓面地價漲幅達15.35%
記者獨傢從某地產傢居網獲悉的土地統計數據顯示，2013年度沈陽平均土地單價3300元/平方米，同比增7.7%，平均樓面地價1601元/平方米，同比增15.35%，高於去年商品住宅同比漲幅。2013年全年，雖然皇姑、渾南新區在土地成交市場上表現搶眼，但沈陽經營性土地出讓數量、面積都出現瞭下滑。
沈河、和平土地均價下滑
某研究院的數據顯示，沈陽去年商品住宅平均價格，從1月的7525元漲至12月的7780元，每平方米上漲255元。從國傢統計局公佈的數據來看，沈陽去年商品住宅價格從4月份創下環比上漲2.1%的高點之後，就一直呈漲幅回落趨勢，12月環比僅上漲0.2%，成為全年最低點。同比漲幅雖然從去年年初即呈上漲態勢，從1月份的上漲1.3%，至12月時上漲13.2%，但主要原因是2011年受調控影響，基數較低所致。
土地轉讓價格漲幅相比商品住宅價格漲幅稍高，但在房地產行業人士的眼中，依然在可接受范圍。
一位熟悉沈陽土地拍賣行情的房企人士周強(化名)告訴記者，7.7%這個漲幅基本還在合理范圍內，沈陽的土地拍賣市場運行仍然屬於比較健康的狀態，並不存在大幅擴張或萎縮的情況，"沈陽土地拍賣一向比較活躍，基本上2013年，乃至包括以前，都是每周一兩場的頻率，屬於少量、漸進型，基本很少有某個季度或者年終年初等時點集中拋售的情況。""主要是沈陽二環以內，甚至二環到三環之間的部分區域，並沒有太多可供應土地瞭。"周強說，因此量少也正常，"偶爾也會有一場放出超過10個地塊的情況，但多半與政策性因素有關。"
與2012年相比，2013年地塊價格差距明顯縮小。沈河區在2012年是平均土地價格最高的區，但2013年讓位於和平區，主要原因就是轉讓地塊區域位置不夠理想，價格大幅下降。沈河區是唯一兩年內地塊項目建築面積中商業面積都超過居住面積的區，2012年沈河區出讓地塊平均價格高達每平方米18151元，2013年降住面積的區，2012年沈河區出讓地塊平均價格高達每平方米18151元，2013年降至10197元。由於出讓面積和平均價格均大幅下降，沈河區出讓金總價從85億元也降至27.4億元。和平區2013年地塊平均價格為14185元，2013年降至11800元，但仍然超過瞭沈河區，土地出讓金總價則從75.4億元增至110.5億元。東陵區、渾南新區和蘇傢屯區，也同樣價格下降。
其他幾個區的土地出讓價格，則有所上升。皇姑區從2012年的4416元上升至6913元；大東區從4966元上升至5569元；於洪區從2618元上升至2950元；鐵西區從2717元上升至3216元。
平均樓面價格，各區同樣有漲有跌，沈河區從3233元降至2838元，皇姑區則從1879元一躍升至2495元，其各區則漲跌幅均不大。
皇姑、渾南去年表現搶眼
去年沈陽各區中，皇姑區的表現最搶眼，不論是土地出讓面積、土地出讓總價、土地平均價格還是平均樓面價格，都漲幅最大，且地塊無一流拍。
一傢有國資背景的房地產企業高級主管賀西(化名)告訴記者，"偶爾放出10多個地塊"的情況，就發生在去年年底的和平區長白地區專場土拍上。查詢和平區土地出讓記錄可以發現，該場土拍於2013年12月13日進行，金額和面積在去年全市土拍中均排在第一位。當時中海地產先後拍得先建及氣象局南、濱河灣南、勝利大街東、金沙灣南4宗標地，是該場土拍上的最大買傢。
"不過去年土地市場中表現最好的還是皇姑區，"賀西說，皇姑往年土地供應量一向少，去年正值拆遷，因此有很大規模土地能夠出讓，"另外就是皇姑地理位置好，價格也還可以。""皇姑去年主要是進行棚戶區改造，土地整理也做得比較好，供應的地塊都基本上是凈地，因此吸引瞭榮盛、華潤等實力地產商的入駐，可以說開啟瞭皇姑大品牌的序曲。"
去年僅第三季度，渾南新區就拿出37宗地塊轉讓，位列全市各區之首，其中9月份全市成功出讓的18宗地塊中，就有16宗來自渾南。不過，渾南地區配套設施較好的地塊，大多已經花落名傢，進入四季度，開發商拿地就開始更加謹慎瞭。
土地出讓空間越來越小
即便市內五區有兩區表現搶眼，沈陽土地整體成交量卻呈遞減趨勢。365地產傢居網數據顯示，2013年1月1日至12月22日，沈陽經營性土地出讓共279塊，同比減少26.58%；合計面積約1448.25萬平方米，減少16.96%；總建築面積約2985.6萬平方米，減少22.47%，其中居住面積約1945.94萬平方米，減少13.19%。
"沈陽這幾年土地和房地產市場的發展很好，也正因如此，有限的存量就會產生這樣那樣的問題。"周強對記者透露，"和平(去年)年底前開過一次企業座談會，透露瞭年底要批量出售的消息，最後是以並不太高的價格打包出售的；渾南之前全運村用瞭一些經營性用地，二環以內基本沒地瞭，二環到三環之間還剩下一小部分，三環以外市場基本公認不在考慮范圍內瞭，僅剩的部分也因為配套現在還跟不上，開發商都不是特別看好。"周強說。
張思湘也表示，市內五區在二環以內幾乎都存在可供應地塊少的問題。"沈河、大東、皇姑都是如此，主要是中心區域的地塊，收儲整理時間長、成本高，就會帶高售價，且幾乎不會有太大塊的地出售。"
新年房價預計穩中有升
去年11月25日，沈陽發佈瞭《市政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，對房地產調控大幅加碼。《通知》規定，非沈陽市戶籍居民傢庭購買住房，需提供的納稅證明或社會保險證明年限，由此前的一年以上提高到兩年以上。另外，居民傢庭申請貸款購買第二套住房，商業貸款和公積金貸款首付比例將提高至65%。嚴厲的限購政策，使得二環之外的購房行為也面臨嚴格控制。
從地塊的成交情況來看，取消拍賣的地塊開始增多，商住項目、商業綜合項目用地開始更受歡迎。中海地產在去年12月一舉拿下總價46億元、總面積193萬平方米的4宗地塊，是罕見的大手筆。
今年以來，沈陽地塊出讓速度減緩，華潤置地以12.34億元拿下北塔鋼材市場地塊，未來也將以商業綜合項目為主。
"沈陽的新房市場保有量特別大，因此預計2014年，沈陽房價不會有太大波動。"張思湘表示，沈陽目前每平方米均價六七千元的房價，同太原、西安等類似級別的城市相比"確實不高"，就更不用跟大連相比瞭。
一位建築工程行業業內人士史剛(化名)此前曾向記者透露，就房屋建設成本計算，沈陽這樣的二線城市，每平方米的房價都包含土地出讓金、增值稅、資格繳費、水泥鋼筋、人力等多環節成本，基礎的房屋成本就能達到3000元/平方米以上。"如果是高層還要更貴一些，另外從基礎裝潢到銷售、廣告，再加上一定毛利率，六七千元的房價也就是本錢價，甚至如果房價年度漲幅小，開發商的利潤空間反而是不斷被壓縮的。"史剛說，"穩中小漲"或許是今年沈陽房價可能性最大的變化。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08172590438.shtml
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