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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
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內容來自sina新聞
修龍中國住宅產業化的思考與實踐
???修龍：尊敬的劉部長、尊敬的賴主席和在座的各位前輩專傢，大傢上午好！剛才聽瞭部長和主席的講話，確實非常受感染，感慨也非常多，他們的演講非常精準、精辟，也很精彩。
??我的發言跟前面兩位領導講話有一個銜接的概念，在正式進入到我的演講之前，給大傢看一張圖，這是衛星遙感圖，和賴主席剛才講的城鎮化進程有密切關系。這是1986年蘇州城鎮化的情況，紅色的是城鎮人居情況。這是1991年的情況，稍微有所增加。1996年，增長速度非常快。到瞭1998年，紅顏色的更鮮艷瞭，2002年，又過瞭四年，開始進入到比較嚴峻的狀態，這是2003年的圖，進入瞭恐怖的狀態。這就是我們面臨的城鎮化進程非常現實的經濟發達地區的案例。這是2004年的圖。歷史就是這樣進展的速度。城鎮化的高速發展確實給我們帶來瞭很嚴峻的挑戰，我們怎麼樣來發展才能對得起歷史，對得起我們的子孫，讓我們的發展更加科學、可持續，確實是一個嚴峻的課題。2006年的圖，已經無法忍受瞭。
??我們的城鎮化率迅速的從不到20%上升到53.7%，每年房屋竣工面積平均達到30億平方米，相當於加州所有建築面積的七倍。城鎮化的高速發展為我們如何實現科學發展、可持續發展提出瞭挑戰。我們認為產業化是實現可持續發展和科學發展的重要抓手。
??我想說一個基本概念，很有意思。什麼叫建築工業化，什麼叫住宅產業化，什麼叫產業現代化。現在爭論眾說風雲，聯合國有標準定義，那麼到底我們是什麼，到現在我們沒有一個大傢都認可的說法，大傢的講解都從不同的角度，聽起來也都有道理。我們理解咱們可以繼續爭論下去，這個爭論很激烈，大傢意見不一致。內涵更廣、更寬，不僅涵蓋住宅建築結構部分，而且包含瞭部品部件的大規模工業生產，還將現代化的科學技術、現代化的管理手段（包括全生命周期管理）融入進來，使這一概念更加科學、全面。
??今天要講的內容是四個方面，一個是歷史，我國建築工業化的起起伏伏。一個是現狀，新一輪熱潮背後的冷靜。第三是瓶頸，建築工業化體系該如何發展。第四是探索，構建行業資源集成平臺。
??先說一下歷史，歷史劃分三個階段，一個是建國初期，一個是改革開放初期，一個是轉型期。為什麼要把整個工業化歷程、產業化過程從歷史的角度分析一下呢？我覺得借鑒歷史，對於我們當前如何把握現代化的產業化推動有非常重要的意義，我們不能再走彎路。每個歷史階段都有它的推動力，都有政治性文件，其實都是政府主導。
??下面我會就這三個實際分別詳細說一下。上世紀50年代引入工業建築，當時國務院有指令，叫《關於加強和發展建築工業的決定》，那時候主要動力是我們國傢建國瞭，一個新中國的成立一定要有新的發展的模式，我們大力推進建築工業化，當時主要用在工業建築上，我們的工業廠房基本上都是標準模式，包括柱、梁等等都是工業化生產。到瞭十年動亂的時期，這一階段基本停滯瞭。
??70年代以後，十年動亂基本沒有什麼變化。原國傢建委也召開會議，提出建築工業化以建築設計標準化、構建生產工業化、施工機械化及墻體材料改革為重點。90年代我們主要的目標是要提高勞動生產率，主要側重點在住宅，這一輪也出現瞭停滯，為什麼出現停滯呢？90年代開始我們國傢逐漸取消瞭福利分房，商品房帶動瞭房地產的高速發展，人們對住宅的要求多樣化和個性化需求占到瞭很大一部分，大傢都知道突然間有一天說這個房子不是公有的，而是你個人的，每個傢庭當他得到機會的時候一定要充分發揮個性需求，這使得我們標準化和產業化受到重大沖擊。由於這個原因，還包括房地產開發以後共建生產廠占的位置都不錯，土地也都被房地產開發拿走瞭，所以構建生產能力也上去瞭。當然還有其他原因，包括技術原因，通過一段時間的推廣以後，技術上也出現瞭一些問題，引起瞭高度重視，那個時代的樣板房大傢可能都知道，我們前三門的一條街，包括走到三環上、二環上，都能看到這個時代的產品，最典型的就是墻體的龜裂等等，還有抗震都達不到要求。導致這一輪很快就過去瞭。
??今天我們又迎來瞭新的一個高潮，2013年1月1日，國務院頒發瞭《綠色行動方案》，是一個螺旋式的循環，但是上升瞭一個高度。我們今天轉型階段發展的建築工業化所需要解決的問題和關註重點，比前兩次有相當大的差別。
??下面我說一下新一輪熱潮的現狀和我們要關註的事情。在政府的積極推動和倡導下，當前國內新形勢下，建築產業化的新熱潮甚至演變成瞭一場運動。形勢喜人，形勢逼人。全國各地方政府針對建築產業化都有明確的指標要求以及相應的激勵政策，在座的同志們都是從業人員，無論是做開發也好，做工廠的生產也好，作為用戶也好，我們都深切感受到瞭政府強烈的需求和願望，全國基本上每個省市都對產業化做出瞭明確的指標要求，新建建築必須有百分之多少是產業化的，完不成任務就怎麼怎麼樣，不批你地，不讓你進入市場。同時還有政策激勵，包括成本上的讓利，都是希望盡快去推動。但是最終的推動動力，我個人理解有我們可持續發展的理念在裡面，也有互相政府間不願意落後的政治導向問題，這就需要我們認真去理解。在政府積極的高姿態投入的同時，開發企業、生產制造企業包括設計院都在積極投入，熱情高漲，我們覺得這是除瞭技術方面以外，是我們發展的重要載體，都是一個機會。所以大傢動機不一樣，但是帶來的追求結果應該是一致的。
??在轟轟烈烈的背後，我們需要冷靜、客觀，要以史為鑒，消除誤區，實現科學持續發展。在座的企業也好，政府也好，都應該正確的認識到什麼是我們要做的事情。我們現在認為有兩個主要誤區，誤區一，簡單把工業化理解為預制混凝土（PC）技術。PC是其中手段之一，不是全部。是重要手段，但也不是全部。除瞭PC以外，我們還有鋼結構，也是從搖籃到搖籃，而不是從搖籃到墳墓，但是有很多技術問題沒有解決，由於沒有解決，不能排除在外。還有現場的工業化制造技術，還有鋼筋和混凝土混合的技術等等很多種方式，但是隻把PC作為一個指標，還是不太合適的。誤區二，忽略部品部件是產業化的重要組成部分。很多人認為這個過程隻是一個建造過程，其實不是，我們的理解是一個房子蓋好，我們要蓋的是百年的，不會簡單的拆除，但是部品部件都是有不同需求的，壽命是不一致的。所以我們的產業化，既是一個部品部件的升級、技術的升級、健康的升級，我們使用功能都可以調整，部品部件才是產業化最重要的部分，有瞭部品部件才叫產業化，沒有部品部件叫工業化。這是一條鏈。
??我們要正確認識當前面臨的環境，現在各個地方政府都明確提出以PC為標準，我是設計院出來的，設計院有一個交流平臺，在那個平臺上我們要真的做一點文章，現在政府推動的這種目標確實是從歷史的發展來講，對後代負責任的角度來講，有很多問題，我今天在這裡發言，也是代表瞭相當一部分設計院院長的角度提出的怎麼樣看待這件事情。
??我們現在開發企業做瞭很多，政府隻是提目標，但是產業化最大的問題是標準化，我們的標準化在過去已經做得很成功瞭，現在再推廣，如果標準化跟不上，產業化沒有任何作用。如果產業化都是以各自工廠的標準為標準，那工廠怎麼去生產。包括生產與運輸能力，突然間有一天幾個大城市都規定瞭產業化的目標是什麼樣的目標，每年必須30%以上是產業化的，但產業化的目標必須30%是PC，我們的工廠在哪裡。某大城市現在的混凝土構件在漲價，為什麼？因為政府要求必須是混凝土構件，但工廠生產能力是有限的，那就誰高價就賣給誰。政府目標非常快，一年到百分之多少，兩年是百分之多少，三年是百分之多少，那時候工廠根本就沒有，我們就大量建工廠，上一輪工廠都被淘汰瞭，土地好位置都做房地產開發瞭。由於沒有標準化，每個開發企業做的構件都不是統一的，效率也非常低，還有時間效率的問題。這些問題政府在制定政策的時候應該都考慮進去，我們應該是百花齊放。
??還有成本，成本現在在提升，不是在降低。我們推動進步的同時，工業化的結果一定是成本降低，還有環保要求，大面積的工廠建立，我們環保問題怎麼解決，就以北京市為例，北京市在六環以內，環保是嚴控的，如果工廠都建在六環以外，那運輸半徑的問題怎麼解決。其實我們有很多可以利用的現成的資源沒有被加以利用，所以理性決策是非常重要的，不能因為我們當前的一些考核的需求，而弱化瞭理性，那是對歷史的不負責任。
??剛才我給大傢看的蘇州的圖，已經沒有空間瞭，我們還能蓋多少房。到瞭多少年以後，我們的能源是支撐不瞭我們的房子的，這些工廠怎麼處理，這些土地怎麼處理，一系列的問題。所以真的要有規劃、有策劃、有計劃的實施，保證我們這項事業健康的成長。要理性、科學的發展，找好自己的定位。
??現在推廣的瓶頸在哪裡呢？我們覺得現在政府也有要求，市場也有需求，但是兩者對接不上，打不通。如何打通呢？政府有要求，市場有需求，企業有積極性，瓶頸就是轉換不通暢。消除瓶頸需要建立資源共享通道。我們在設計院，我們認為設計院是建築產業化產業鏈中唯一一個能夠集成的關鍵節點，這個關鍵節點抓好瞭對產業化的整個推動是非常重要的。
??我們想構建一個行業資源的提升平臺，為什麼說設計院是非常好的平臺呢？部品部件也好，可以通過設計院找到應用出口。開發企業也好，訴求可以在設計院得以實現。所有的技術標準可以在設計院得到推廣。所以設計院是一個天然的在這條產業鏈裡面集成的良好的平臺，所以我們院提出建立行業資源的集成平臺，我們想做平臺，這個平臺不是設計院自己，從行業的角度、從國傢發展的角度、從對歷史負責任的角度，我們想的就是以“住宅科技產業技術創新戰略聯盟”，是產學研大傢走到一起的沒有利益訴求的平臺，以設計院為支撐。我們想通過這個平臺把各方的價值、各方的利益都能夠整合，而且我們也在探索、思考，特別是通過大數據的概念，在這個平臺上已經不僅僅是設計院的事，方太也在這裡，方太的設計可以和我們結合起來，你的中期質量、你的分析可以在設計院平臺下一次性整合成功，我們的設計才是最優的設計。包括部品部件、傢具，業主需要什麼，我們在設計院做一個大設計，這個設計院的設計是一個平臺，包括部品部件的設計都可以在這個平臺上完成，客戶需要什麼東西，開發企業想做什麼東西，生產商能夠提供什麼樣的東西，都可以在這個平臺上篩選、優化，根據不同的需求我們采取不同的個性化設計，然後工廠直接在這裡加工。這應該是未來的發展方向，這就是一個大設計的概念。
??而且設計院整個在這條鏈上，沒有利益訴求。設計院就是誰好，誰拿到這個平臺上來做，誰適合誰就拿到這個平臺上來做。我講的設計院不隻是我們設計院，而是整個行業。我們希望通過住宅科技產業技術創新戰略聯盟，打造一個科技體制創新實驗室，是體制創新的模式，能不能讓大傢在組織系統上沒有關聯的關系，社會上各自方面把優勢都發揮出來，在這麼一個平臺下實現一個國傢創新的引領，帶動行業的發展。我今天講的就是通過這種模式的創新，使各方的價值和利益在這個平臺上得以實現，部長也給我們提出瞭很高的要求，我們心裡聯盟的作用還沒有充分發揮，很多企業的價值也沒有得到發揮，下一步我們想通過這個平臺的打造，能夠為我們的發展提供一個公正的、對行業最有價值的、以科技為引領的，包括經濟價值在這裡都可以得到體現，服務政府、服務市場。
??開發企業、生產施工企業、運營企業、技術研發企業、產品開發企業、資本，都可以在這個平臺上實現大傢各自價值的追求。中國院建築產業化設計平臺作為支撐，我們想提供一種思路，在這個平臺上在產業化推動過程當中大傢都能夠得到發揮，而且用最高的效率、最低的成本帶動整個行業的發展。因為現在操作的平面有很多，包括各種活動、各種形式，包括廠傢也有聯合，包括采購平臺，這是另一種思維模式，是一種在沒有利益訴求的情況下打造的以科技引領，大傢能夠帶動經濟發展的價值。甚至在這裡連采購的過程都沒有，那大傢就可以更便捷、效率更高、品質更能夠得到保障。當然後面還有很多工作我們正在做，包括認證體系、保險體系都要去做，真正好的東西大傢在這裡用最低的成本、最新的技術，真正通過它來推動發展。
??科技創新實驗室，成功的案例就是美國人已經這樣做瞭，很多技術都是在底下車庫裡做的，有價值就拿進來，沒價值就繼續做，有價值就在這裡體現。所以最終這個平臺上達到科技創新的最高，達到引領行業的最高。我們設計院也願意盡我們的努力為大傢服務。為什麼說這個事情有可能呢？可以通過數據來體現，我們營業額收入去年達到瞭70億，和我們相關聯的投資是3500億，我們一個設計院承擔的這些開發企業是非常可觀的數字，能夠帶領相關企業來做這件事情，當然我們希望有追求、有創新的企業大傢走到一起，讓我們住宅產業化真正能夠打通，而不是各自做各自的標準，這樣客觀的講對一個國傢來講、對一個行業來講是有局限性的。到瞭這個平臺上，大傢的標準就真的是一致的。
??我們中國設計院願意和大傢一道為中國建築產業現代化的發展做出貢獻，共同實現大傢的價值追求。謝謝大傢。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/16395944016398715236453.shtml
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