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內容來自sina新聞
內地房企 出海 馬來西亞市場或難成下一座金礦
最近，馬來西亞成為瞭內地房企圈中的熱議詞。
12月2日，富力地產砸下85億元，在馬來西亞柔佛州新山地區買下6幅地塊，用來開發住宅和商業物業。在這之前的9月，碧桂園[最新消息 價格 戶型 點評](02007.HK)在馬來西亞的金海灣項目開賣不到兩個月，就實現瞭近100億元的銷售額，成為新山市最大的地產商。
這不禁讓人浮想聯翩。當碧桂園在馬來西亞大獲成功之時，富力地產能否再創佳績？在當前國內市場趨於飽和、房企大舉進軍海外市場之時，馬來西亞會成為內地房企的下一座金礦嗎？
風險考驗
以約合85億元的代價，收購馬來西亞柔佛州新山地區6幅土地，這對長期探索境外投資路徑的富力地產而言，無疑是一個意義重大的決定。然而，富力地產將馬來西亞作為海外投資首站的抉擇，卻被認為頗具風險。
穆迪的一份研究報告指出，富力地產在馬來西亞的土地收購對其信用狀況具有負面影響。
"因為會提高該集團的財務及執行風險。"穆迪副總裁及高級分析師曾啟賢分析稱，馬來西亞對於富力地產而言是新市場，富力地產尚未在當地建立品牌和運營記錄，新項目也會使其面對馬來西亞房地產市場在監管方面的不確定因素。
此外，穆迪報告指出，這次收購的總土地價格龐大，占富力地產截至2013年6月總資產的7.3%。在上述項目可在2014年底進行預售之前，將需要龐大的前期投資，包括建設成本等。在此等資金需要下，富力地產在未來一兩年的調整後，債務對資本比率將維持在60%以上的高水平。
同時，曾啟賢也提到，富力地產擁有充裕的資金，包括其持有的現金和運營現金流，可支持其土地收購，此外，上述土地成本可在3年內分4期支付，這種安排也可緩解其短期內的資金壓力，這些被視為可緩解部分憂慮的因素。
除瞭財務風險，經濟周期、匯率及當地住房需求等因素，也被分析人士視為富力地產"初下南洋"時需要面對的問題。
盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向《第一財經日報》分析，馬來西亞人口不多，物產豐富，當地人生活較為安逸，住房需求遠不像國內旺盛，富力地產將來的項目若靠當地人的需求支撐，應該會有難度。與此同時，碧桂園馬來西亞項目的第一批中國業主，是否能夠獲得預期的收益，目前還有待考證，富力地產接下來如何發展國人去馬來西亞購房，營銷難度不小。
內地房企新金礦？
不過，富力地產試圖在其公告中說服投資者，這次的收購將增強其收益和盈利能力，因為"馬來西亞擁有龐大的華人社區及吸引國外買傢的有利政府政策"。但實際情況或許並沒有這麼簡單。
根據馬來西亞統計局2010年的數據，馬來西亞人口數量為2833餘萬，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴曾對記者表示，馬來西亞的華人對中國開發商的需求是比較旺盛的。碧桂園在馬來西亞的金海灣項目就是一個有力的佐證，這個項目的業主中，40%是本地客戶，其中有95%是華人。
不僅如此，越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]項目25%的客戶就來自中國，且大多數是碧桂園的老業主。
在政策方面，馬來西亞也確實有很多吸引外國投資者的鼓勵措施。
2004年，馬來西亞政府推出瞭"馬來西亞-我的第二傢園計劃"(下稱"第二傢園計劃")，鼓勵外國移民在馬來西亞居住投資。這項計劃對外籍人員無年齡限制、無英語要求、無需資產來源證明，外籍人士隻需在馬來西亞銀行存入約合人民幣60萬元的馬幣，即可在保留原國籍的基礎上讓全傢取得馬來西亞身份。參與者可享受免簽待遇，長期居住，購買永久地契的房屋，享受當地的教育、醫療等公共資源，這極大地吸引瞭外國的投資者。
截至去年8月，該項計劃共吸引瞭120個國傢的1.9萬人到馬來西亞定居，其中中國參與者居首。
參與第二傢園計劃的人還可以享受超低利率的按揭貸款。以碧桂園的金海灣項目為例，其90%的客戶都使用瞭按揭，利息成本僅為4%左右，本地客戶的首付最低隻有10%。
不過，馬來西亞出於對本族的保護，也設置瞭一些門檻或條件，這給進入當地的外國開發商帶來一定的麻煩和風險。比如，華資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本族的企業，即便是由具有政府背景的企業供應土地，也必須通過買賣雙方結成合資公司的形式。所有開發商的商品房必須有三分之一的房源售給當地馬來人。
碧桂園在金海灣項目大獲成功前，就曾交過一大筆"學費"。早在去年年初，碧桂園就與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)組成合營公司，合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地，碧桂園占合營公司55%的股權，但項目至今還未開盤，開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。
"中國未來的房地產市場趨於飽和，馬來西亞是一個機會。但長遠來看，馬來西亞並不是最好的選擇。"中原地產項目部總經理黃韜對記者表示，首先，馬來西亞在過去十多年的房地產市場發展並不理想，房價漲幅很小，凈增值漲幅不大；第二，碧桂園金海灣項目雖然大獲成功，但這並不意味著接下來的內地房企也能獲得相同的成功，"就像比特幣，開礦到一定程度，成本也會相應增加。"
黃立沖認為，相對而言，在美國、歐洲、澳大利亞等地投資開發項目的回報與國內差不多，但風險較低，因為那些地方的市場處於相對低位，在復蘇狀態，價格向上的趨勢明確，移民因素也不同程度地吸引著國內投資者。但馬來西亞似乎不具備這些優勢，"整個東南亞市場受全球經濟周期影響較大，市場波動及匯率變化，對中國開發商的抗風險能力提出瞭更高要求。"黃立沖表示。
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