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內容來自sina新聞
商業地產輕資產突圍資金困局
"錢荒"的傳聞讓房地產市場著實捏瞭一把冷汗。在地產股普跌後，資金流動性控制引發瞭市場對房地產企業資金鏈的擔憂。特別是"錢荒"可能造成銀行對房企資金鏈下遊的傳導，加劇房企資金鏈緊張的局面，現金流壓力或將直接影響到房企的戰略規劃。
這對於商業地產而言，壓力尤為突出。一直以來，商業地產都面臨著同質化競爭、運營模式存疑和資金壓力過大"三重大山"，而日漸趨緊的資本通道讓房地產企業意識到，商業地產必須搭上"輕資產"的快車，改變企業融資模式。
改單一融資模式
"所謂的輕資產輸出，其實就是通過金融策略賺取資本增值收益，對房企而言，這是一種金融配置手段。"陽光新業總裁萬林義言簡意賅的概括瞭當前輕資產思路。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，輕資產輸出，主要包括定制開發、代工模式下獲得的品牌議價收益，以及物業管理、商業運營過程中的衍生收益，簡而言之就是"在地產金融服務過程中所獲取的費用或者提升的收益。"
以金科股份為例，第三方調查數據顯示，每年因金科業主接房後未入住空置造成的租金損失高達2.16億元，空置造成的物業費(半價計算)損失高達1270.6萬元。
為此，金科股份決定成立資產管理中心，在滿足業主的要求下，通過客戶服務信息收集、優先管理、業主固定資產管理，使業主實現10%的溢價，實現資產價值最大化。
輕資產模式已經越來越被房企所青睞。在國內的輕資產轉型模式中，萬通一直踐行"美國模式"。萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖認為，房企的輕資產戰略其實是一個立體的戰略組合，其核心是通過優化資源配置和放大效率優勢，進而提升整個行業的效率水平和優勢企業的市場空間。
盡管面臨因求穩轉型而業績下滑增長放緩的問題，但萬通財務安全表現卻優於一般房企。其年報數據顯示，自2006年至2011年，萬通地產的資產負債率除2006年達到77%外，其餘年份均在70%之下。
此外，萬林義告訴《中國經營報》記者，商業地產依靠大量的投資，完全依靠一傢企業是不可能的，輕資產則可以實現資金配置多元化。"陽光新業在輕資產方面的做法，是公司專門有一塊業務是給合作夥伴投資的資產。比如某一個優質項目，如果投資者看重瞭可以直接投資，然後實現對項目的控股，這樣做對投資人來說，可以擇優選擇項目，未來收益有保障；而對房企來說，因為項目投資帶來的現金流可以緩解企業的資金難題。"
現在，輕資產模式成為房企應對"錢荒"的一個有效融資手段。
記者瞭解到，從2004年開始，房地產傳統的重資產模式一再受到宏觀調控的挑戰。特別是伴隨著房企規模的擴張，資金需求也越來越大。
中原地產數據顯示，截至今年5月份，萬科、恒大、富力、華潤等十大標桿房企融資額度已達380億元，接近2012年全年413億元的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億元相比上漲150%。
"輕資產"合縱
除瞭融資問題，輕資產或在一定程度上解決商業地產退出難的問題。
"對陽光新業來說，因為業務板塊有3個，一是上市公司控股，二是和合作夥伴共同控股，三是合作夥伴投資的輕資產控股，因而對於投資者來說，這三部分可以相互轉化。"萬林義告訴記者。
他進一步解釋說："如果我是管理方，那麼有兩種方法獲利，一是包租方有優先購買的權利，二是投資率達到上市公司的要求的話，就可以變為上市公司的股東，然後在股票市場退出。或者業主可以把現有資產放到合作的項目池中，以項目入股的方式進行集體投資管理。"
據悉，陽光新業輕資產收入去年達2億元，未來輕資產部分的收入，在商業地產全部收入中的占比或達到30%。
然而房地產企業輕資產模式的轉變可能需要三五年，甚至更長時間。
目前國內很多房企已經在向輕資產模式轉型中做瞭一些嘗試，例如濱江和在調控下遭遇資金鏈危機的綠城都在開始嘗試各種形式的代工業務。
然而在業內人士看來，這些嘗試目前還未顯現出成效，對企業而言，前面還有很長的路要走。
投資銀行傢、地產投資人與融資顧問滕威林認為，房企首先要培養自己"輕資產"的能力。他建議房企通過加大管理和服務來增大盈利的空間，例如酒店和養老地產的經營管理等。
作為輕資產化的重要一步。6月14日，花樣年集團發佈公告，建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的"彩生活集團"在港交所上市，並預期在2013年底以前完成分拆。資料顯示，彩生活集團在提供普通的物業服務以外，還提供酒店管理、樓宇智能、資產運營、社區增值服務等社區綜合服務。
然而，花樣年集團將物業管理公司打造為增值服務平臺的想法似乎顯得過於簡單。彩生活在其佈局的其他城市不時遭遇投訴。
"輕資產需要重視品牌傳播和團隊建設，目前商業團隊的整體人員能力有待提高，包括市場研究策劃、設計、工程、招商、運營等各個環節。"北京(樓盤)一傢房企市場部負責人表示，在房企商業地產的輕資產模式中，往往會面臨花重金聘任人員最後卻不能勝任的局面。
對此，萬林義也坦言，輕資產面臨的問題，是人們的理念要轉變。
"在實際投資中，業主的思考和投資方的方向是否協調很重要，有時候業主準備做輕資產，但是對專業方提供的方案有質疑，往往會導致輕資產思路中斷。"萬林義如此表示。
作者：杜麗娟
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-06/07282288207.shtml
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