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內容來自sina新聞
借名買房 對方欠債時房或被查封
在大連能有一個屬於自己的房子是讓人開心的事，限購限貸政策的出臺，房地產走勢的不明朗，房交會上，購房者在房地產商鋪天蓋地的宣傳下很難能有一份冷靜。為此，本報特邀請遼寧仕鵬律師事務所劉甲明、章曉丹律師對購房過程中常出現的典型問題和糾紛作出相關法律性解讀。
2014之解讀 春季房交會
案例1
借名買房的法律效力
"哎呀，限購政策呀，我買不瞭房瞭嗎？沒問題，換個名就行。 "
【案情回放】
小溪因為國傢限購政策的出臺，不具備購房資格，為此萌生瞭借名買房的想法，於是其找一個有購房資格的朋友與開發商簽訂瞭《商品房買賣合同書》，並以朋友的名義支付瞭全部房款和稅費等。小溪滿懷希望地等著拿新房鑰匙，但朋友卻一去無音訊瞭。
小溪遂向法院提起房屋權屬確認之訴。
【法律分析】 實際購房人得有證據
盡管房產登記為物權登記，對外具有公示與公信力，但房屋登記僅具有權利推定效力，這種優勢證據的證明力並不是絕對的，若實際購房人有相反證據證明其為真正權利人時就可以推翻這種推定。當然，司法實踐中，各個法院對這樣房屋確認之訴做法不一，但房屋確認之訴在法律上有充分的依據。
【律師提示】 過戶會產生額外支出
借名買房無對抗第三人的效力，一旦名義權利人對外擅自處分借名房屋，或其對外有債務，債權人有權對該房屋進行查封，這些都會帶來很大的麻煩，故實際購買人應對借名事宜特別慎重。
若將來欲過戶到自己的名下，需要通過買賣或贈與等方式進行過戶，由此會產生契稅等額外的成本支出。
案例2
商品房買賣合同的解除
"哎呀，限貸政策呀，我沒有那麼多現錢買不瞭房啦！ "
【案情回放】
小湖與房地產開發商簽訂瞭《商品房買賣合同書》，約定首付三成，剩餘房款采用銀行貸款按揭支付。但因房產新政的出臺以及銀行額度限制等因素，小湖為限貸范圍之列，導致小湖申請貸款無法獲得批準。於是，小湖向開發商提出退還首付，開發商則以小湖違約拒絕退還，並揚言要向其主張違約金。
【法律分析】 首付確實困難應解除
房產調控的限貸政策隻是提高瞭購房門檻，對購房者並不構成不能購買、不能履行合同的事由，故調控政策不屬於不可抗力。若買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高，不能辦理按揭貸款導致無法繼續履行而請求解除合同的，可予以支持。當然對於出賣人提出的請求買受人承擔其為訂立合同而發生的實際費用等合理損失，亦可酌情予以考慮。
【律師提示】 簽合同時可提前約定
"一切爭議看合同"，若合同明確約定"購房人無法取得貸款或貸不到足額款項，需自籌資金補足"的，而一旦購房者單方解除合同，開發商可主張違約金。購房者若因限貸而無法貸款成就的，應及時通知開發商，並及時變更房款交納期限等條款。當然，開發商明知限貸政策而惡意與購房者簽訂合同的，則其主張的損失可予以減免。
案例3
陰陽合同的法律效力
"揮淚割肉跳樓大甩賣哦！買一戶，得兩戶！買一層，得兩層！ "
【案情回放】
在開發商打出"買一戶，得兩戶！買一層，得兩層"的廣告誘惑下，小海與房地產公司簽訂瞭 《商品房買賣合同書》。因開發商報建以小樓閣或儲藏間作為贈送面積未通過驗收，無奈，小海與開發商又簽瞭一個《改造委托合同》，承諾被敲掉的房間面積會原數補回。後樓盤經改建通過驗收，開發商承諾的贈送面積，現在卻是用"鋼梁加預制板"的方式恢復。
【法律分析】 拆分總價款約定無效
在陰陽合同中，對外合同並不是雙方的真實意思，而是用於完稅或出於其他目的；對內合同則反映瞭雙方的真實意思。開發商利用陰陽合同以優惠的條件吸引購房者，同時規避國傢稅收等。故買賣雙方對房屋買賣總價款進行拆分的約定通常應為無效，但該約定的無效並不影響買賣合同其他部分的效力，雙方仍應按真實的交易內容及時全面履行。
【律師提示】 贈送面積不入房產證
開發商與購房者所簽訂的買賣合同中的房屋價格都是低於業主購房的實際價格的，因此確有避稅嫌疑，同時避稅數量較大還會涉及刑事犯罪。買房贈面積隻是開發商的一種促銷手段。實踐中，所謂的贈送面積的房屋產權和施工質量往往存在隱患，這些面積也無法載入房產證面積，故購房者還是應當謹慎，需要明明白白的房屋面積。
案例4
預售房許可證的審查
"親，買預售房時你詳細詢問瞭開發商有無預售許可證瞭嗎？ "
【案情回放】
小泉與開發商簽訂瞭 《商品房買賣合同書》，後小泉得知其購買的樓盤沒有預售許可證，遂以訂立合同時無預售房許可證為由訴至法院，請求確認《商品房買賣合同》無效，返還預收款並承擔懲罰性賠償責任。但該樓盤在起訴前已取得瞭商品房預售許可。法院最終確認《商品房買賣合同書》有效，駁回瞭小泉請求開發商構成欺詐應承擔懲罰性賠償責任的訴訟請求。
【法律分析】 購房者也有審查義務
開發商雖未盡告知義務，但是購房者也未盡合理審查義務。在購房者未詢問前提下，"未告知"與"問而不答"不同，不能當然認定開發商達到"故意隱瞞"之程度。同時，從鼓勵交易、促進流通等出發，若開發商在簽約之後、起訴之前獲得商品房預售許可的，小泉與開發商的《商品房買賣合同書》應認定為有效。
【律師提示】 開發商未告知得擔責
購房時審查開發商的"五證"，現購房者大多耳熟能詳，但最重要的是審查預售許可證，若購買房屋不在銷售范圍之列，則房屋存在銷售上的瑕疵。一旦購買，將面臨巨大風險。同時，還應註意留存相應證據。本案中，若小泉能夠證明自己在訂立合同時已詢問，或有證據證明簽約時房地產開發商明知無房屋預售許可證但卻告知有的，則結果將另當別論。
案例5
假按揭，商用套貸
"親，你全款買的新房被房貸瞭嗎？ "
【案情回放】
小江與開發商簽訂瞭《商品房買賣合同書》，在辦理房屋產權登記時發現該套房已被購買過。經查，開發商為套貸有過將該房出售給他人的記錄，以致小江一直無法辦理產權登記。這其間，銀行已將該筆債權轉讓給一傢資產管理公司。為維護合法權益，小江將開發商告上法庭，提出瞭要求確認開發商與其簽訂的房屋買賣合同有效等一系列訴求。
【法律分析】
簽假合同套貸屬無效
實踐中，開發商會借用職工及社會人員身份證將部分房屋先行銷售從而套取銀行貸款，這種行為明顯屬於非法套貸行為，職工及社會人員與開發商所簽訂的買賣合同系虛假合同，應認定為無效。因小江在購房時不知存在虛假賣房套取貸款的情形，且亦支付瞭價款並實際入住，故小江與開發商之間的房屋買賣合同應合法有效。
【律師提示】
出借身份證當心擔責
盡管開發商套貸可緩解資金緊張，並可在房價上漲預期下，達到捂盤惜售之目的，但開發商面臨涉嫌構成貸款詐騙罪的刑事風險。被套貸的掛名購房者，亦不會成為房屋產權真正所有人，卻存在與開發商共同實施貸款詐騙的共同犯罪的嫌疑。故建議公眾不要擅自將身份證出借，以防止不必要的法律風險。
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借朋友名買房房被對方賣掉
"當初說好瞭隻是借別人名字買房，沒想到看到房價飛漲，對方拿下產權證後把房子賣瞭！ "說起自己被騙的經歷，徐女士欲哭無淚。 2002年，因為沒有北京戶口，徐女士借用朋友女兒的名義按揭購買瞭一套房屋，未承想對方在支付瞭剩餘的貸款並拿下產權證後，竟將房子偷偷賣給他人。徐女士不但失去瞭房子，先前支付的40餘萬元房款也打瞭水漂。
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