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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
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內容來自sina新聞
樓市春光乍現 房企不敢任性
??探索前行中的房企正在淡定接受銷售下滑的現實，即使面對接踵而至的利好，調降目標、拓新轉型仍是新常態下的關鍵詞。
??經歷瞭持續兩年震蕩後，2015年的房地產市場對“變動”一詞早已耳熟能詳，銷售額下降，降低銷售目標如今已成常態。
??日前，克爾瑞發佈瞭2015年第一季度中國典型房企銷售業績前100名。其中，萬科、恒大、綠地位居前三，但對比之前，第一季度國內前20大房企中，七成房企銷售業績同比下滑，平均銷售額同比下降15.37%，僅6傢實現業績同比增長。
??事實上，今年國內房企普遍淡化銷售目標，以質量增長取代規模增長。在21傢已公佈今年銷售目標的大型和中型房企中，絕大部分房企今年的增長率在20%以下，約四分之三的企業今年目標增長率同比下滑。
??房企似乎都淡定接受瞭一季度銷售額同比降低這樣的事實。
??供應減少引發銷售下滑
??受資本偏好制約的房企向來追求正增長，但此次為何會出現如此集中式的下滑？
??美橋資產管理有限公司董事總經理張景瑞在接受《東地產財經周刊》（以下簡稱“記者”，微信號：dongdichan）時表示：“一季度房企銷售額普遍下降，究其原因，這一方面是去年房地產市場走落的延續，小的地產商生存狀況依舊艱難，從宏觀上來講，即便是大的房地產企業也受到瞭市場低迷的壓力。兩會後雖然各項政策出現利好，但是真正對房地產市場起到影響也要到二季度才能顯現。此外，上市房企的報表其實是蘊藏很多玄機的，一般來講，每年年底企業會保留一部分份額存至下年年初計入，但是因為2014年房地產市場形勢不太好，企業在去年年底為瞭沖業績紛紛拼盡全力美化自己的財務報表，以至於年初份額相比較往年而下降。對於上市房企來講，它們最看重的是企業的年報以及半年報，它們對公司股價的影響是比較大的，而一季度的報表對股價影響很有限，尤其在現在股市處於牛市的狀況下，一季度的報表並不能對企業造成什麼影響。”
??市場的慣性以及報表的玄機隻是影響銷售額的一部分，但造成此次銷售額下降的最直接原因則和供給有關。
??易居（中國）控股有限公司克爾瑞信息集團上海（樓盤）區域首席分析師葉茂告訴記者，今年一季度房企銷售額普遍下降主要原因在於供應量的減少，去年第四季度因為市場的回暖，成交量大幅上漲，2014年第四季度上海一手商品住宅成交量環比大幅上升58%，至352萬平方米，為去年最高的季度成交量。然而一般情況下，客戶量經歷瞭一波高漲之後，很難以很快的速度進入到另一波高漲浪潮。
??葉茂說：“第一季度銷售額下降還有2月份春節的關系，春節前後，房屋交易量很少，對一季度銷售報表也有影響。”
??2015春節期間，房產成交量僅為0.12萬平方米，而其2014年春節期間的成交量高達0.96萬平方米，同比下降近90%，成交量也處於歷史低位。
??“但是近期，國傢又出臺瞭一系列關於銀行利率以及首付放松的政策，二、三季度的樓市會好很多，房地產企業的領導人也並未對一季度銷售額下降有什麼抱怨情緒，相反，部分企業制定瞭更大的目標沖刺二、三季度。”葉茂表示。
??業內普遍認為，接下來的二、三季度才是決定勝負的關鍵。政策的利好需要市場去消化，房企在第一季度已經卯足瞭力氣磨刀霍霍迎戰二、三季度。
??房價不會上漲
??雖然一季度房企表現不盡如人意，但並不影響房企繼續開拓創新。
??面對房企更加激烈的市場競爭，張景瑞表示：“在我看來，房企要生存並不能盲目參與競爭浪潮，要找到適合其發展的道路以及策略，如今行業洗牌的速度不斷加快，行業集中度進一步提升，企業更需謹慎，事實上，很多企業比如綠地、碧桂園等已經把目光投向瞭海外，產業地產例如養老地產、物流地產等都已經在發展，輕資產模式受到更多房企比如萬科的青睞，房企轉型愈演愈烈，在這種情況下，房企的銷售數據可能會有所回落，比如SOHO就主動將自己的銷售目標下調，這是正常現象，也是合理現象。”
??早在2012年，SOHO中國就決定在3年之後將盈利模式轉向租金收入為主，並且將之前定下的230億銷售目標下調一半。
??在動蕩的市場狀況下，房企仍在摸索前行，銷售業績並非代表一切，企業健康發展才是重中之重。事實上，除轉型之外，房屋本身的供應結構也開始悄然變動。
??葉茂告訴記者：“在行業內，開發商普遍認為，房企剛性需求樓盤雖然需求大，但是利潤卻很低甚至無利潤，改善型住房的銷量才是致勝的法寶，在接下來的市場中，開發商會在房屋供應結構上發生變化，增加對改善型住房的投入。但是剛需樓盤的去化還是開發商要考慮的問題，許多開發商表示，雖然有政策利好，但不會提升剛需住房的價格。
??在經歷瞭各種市場的折磨後，房企在各項政策利好下也不敢輕易提升價格。說到底，市場這隻看不見的手已經不容許房企任意“挑釁”它的權威。
??小陽春不敢任性
??很多人認為，房產市場將要迎來新一輪的“小陽春”，但是春天來瞭，房企真的就可以盡情享受“春風拂面”瞭嗎？
??葉茂認為：“從全國來講，房地產市場仍然不容樂觀，二三線城市樓盤供應量過大，盡管有政策刺激，但影響實在有限，隻能是短期影響。然而就北上廣深這些一線城市尤其是上海來講，二季度，購房者的信心會不斷增加，加上很多開發商理性看待市場，不漲價，仍然以去庫存為主，所以成交量將會有大幅上漲，今年三季度，仍舊會有相關的利好政策出臺，所以接下來的二、三季度才會是交易高峰。”
??政策雖然利好，短期交易量有可能上漲，但與此同時，洗牌也仍在繼續，房企依舊“亞歷山大”。
??張景瑞表示：“房地產市場已經不可能回到“黃金時代”，房地產企業將繼續對金融以及互聯網兩大行業進行深入挖掘，人口紅利到期以及城鎮化的發展也必然促使房地產企業的轉型，轉型之路還在探索過程中，2015年是轉型高峰期，大概到2018年，房地產企業將陸續尋找到適合自己的出路。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-15/16275994023011584623494.shtml
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