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內容來自si台新房屋二胎利率多少na新聞
土地市場分化將更加明顯
2013年是房地產行業重要的一年，新一屆政府組成之後，在經濟建設領域簡政放權，市場化改革的取向更加明顯。而房地產調控長效機制也日益清晰，預期基本保持穩定，限購和限貸保持不變，房產稅推進謹慎，上市房企再融資放開，區域調控差別化。回顧這一年，我們的房地產行業已經發生瞭很多變化。
從總量上來看，對比最近兩輪周期，房地產行業在2013年的表現跟2010年有點類似，全年呈現量價齊升的局面。但2013年與2010年相比又存在很多的不同，無論是經濟環境還是房地產市場均發生瞭比較大的變化，尤其是結構層面的變化非常顯著。
從經濟環境看，國內經濟面臨著很多內外部不確定因素，經濟去杠桿調結構的需求更加迫切，同時GDP增速中樞長期趨勢性下降已被確認，但下遊的房地產需求全年表現較好，拉動投資維持在高位，為溫和去杠桿下的"穩增長"提供瞭最有力的支持。
從房地產市場結構上來看，由於行業限購政策以及年齡結構的變化，剛需客戶崛起成為市場的絕對主導力量，全年銷量的穩步回升，帶動房企積極補庫存，土地市場的成交也隨之順勢上揚，但從土地的溢價率來看，整體上來看還算高位理性。
2012年，國內開發商的主旋律是去庫存，擴張的意願並不十分強烈，造成瞭全年土地成交整體偏冷。經過2012年3月以來的持續熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。進入2013年，開發商急需補庫存，伴隨著核心城市優質地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現。
但與此同時，值得關註的一個現象是土地市場在區域上變得更加集中，火熱隻局限於一二線城市和部分市場表現較佳三線城市，而其它廣大三四線城市土地出讓依然低迷。
另據世聯行統計，2013年1-11月，40個典型大中城市土地成交面積為35292.46萬平米，同比下降4.5%，相對於2012年土地成交面積同比下降12.0%來說，增速明顯回升。土地市場回暖明顯，推動瞭土地成交溢價率的攀升。
但從不同城市類型的土地成交溢價率可以看出，土地市場分化越來越明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。世聯的統計數據顯示：一線城市土地成交溢價率高達32.2%，二線城市土地成交溢價率為19.1%，三線城市土地市場表現相對冷清，土地成交溢價率隻有9.6%。
此外，相對於2009 2010年土地市場的火爆局面，2013年土地回暖並沒有完全喪失理性。
對比上一輪周期和這一輪周期，我們可以發現2009年和2010年土地成交溢價率一度接近60%，而2013年溢價率最高記錄僅為29.7%。這說明開發商的土地購置行為整體趨於理性，戰略選擇上相對沒那麼激進，也意味著行業在本輪的回暖中加杠桿相對謹慎。
不容忽視的是，在十八屆三中全會《決定》的"第三部分：加快完善現代市場體系"和"第六部分：健全城鄉發展一體化體制機制"中都提到瞭有關農村集體用地改革的內容。2011年的統計數據顯示，農村建設用地面積約1661萬公頃，遠遠超過房地產開發用地年出讓16萬公頃的規模，也遠遠超過419萬公頃城市建設用地的規模。
從這個角度上來看，未來相當長的一段時間內，農地流轉並不會隨便扭轉其用途，也並不會對現有的土地格局產生大的沖擊，更不會對房地產市場產生巨大的供需影響。
目前我國土地出讓主要來自於征地，2011年土地出讓均價約為每平方米944元，而征地補償標準最高不得超過所占耕地前三年平均產值的30倍，這意味著農民在征地中所分配的收益比例不高，征地補償標準嚴重偏低。
因此"允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價"的主要目的其實是為瞭賦予農民更多的財產權利，讓廣大農民平等參與現代化進程和和共同分享現代化成果，事實上將有助於提升農民收入，待其進城的住房需求得以逐步釋放後，對於房地產行業來說才會是一個長期性的利好。
■黎振偉/文
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-09/22473911157.shtml
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