一胎金額：24億元(30億元8成)
年利率8％
還息不還本
每月應繳金額：1600萬元(0.67％)
開辦費1％2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋 ,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
開辦費1％1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：2000萬(0.67％)
開辦費1%3000萬
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建地買貸 (不做地不能馬上蓋)
先講 貸款成數 再講 貸款額度( 不可以超貸)
只需要兩張紙
1. 有 使用分區證明
2 有 街道名稱 地籍圖
3-建地貸款 1，2，3胎 貸款餘額
4, 建地貸款 事件 描述 ( 合建委建買代 原有的 地主貸款 地蓋不蓋)
5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
1. 雲林古坑鄉風景區
2. 台中市北屯區風景區
3. 基隆市中正區濱海公路二段
4. 文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
敦化北路大樓
桃園藝文特區
八德路四段
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內容來自sina新聞
在去庫存主調不變下 業內建議 保守目標
??在多位業內人士看來,2015年各房企制定銷售目標,要充分考慮到2014年房地產行業變化的格局以及2014年企業完成目標的情況,定得保守點是沒錯的。
??去庫存仍是主基調
??據合富輝煌監測,自去年8月份以來,隨著各地爭相取消或放松限購政策,全國樓市開始從低谷回升,加之四季度信貸政策放松,18個重點城市周均住宅成交攀升至360萬平方米以上水平,為近年高位。雖然各地成交明顯好轉,但由於新增供應量大,主要城市商品住宅存量繼續處於歷史高位,從消化周期看,當前主要城市庫存消化周期仍維持在18個月水平,較峰值期降幅不大。“因此2015年去庫存仍是主基調,”合富輝煌分析人士指出,樓市供需失衡的基本面預計仍然不能被打破。
??同策咨詢研究部數據顯示,2004年-2013年,近十年全國商品住宅銷售金額復合增長率為25.7%、銷售面積復合增長率為14.7%,而從近五年來看,2009年-2013年,全國商品住宅銷售金額復合增長率為15.2%、銷售面積復合增長率為7.7%,樓市進入下半場以來行業增速開始下滑,這種趨勢已經比較明顯。而近五年來,國內TOP20房企,住宅銷售金額和銷售面積復合增長率為29.9%、22.7%,明顯快於同期全國的增速,這一定程度上會導致行業庫存繼續增加,同時,如果房企繼續沿用原有慣性增長的思路將導致企業運營風險增加。
??建議參考所在梯隊平均值
??克而瑞信息集團董事長丁祖昱分析,去年大型房企的業績增長還算不錯,但隨著規模的不斷擴大,未來的提升空間會越來越小。所以房企制定2015年銷售目標時可以選擇所在梯隊業績的平均值作參考。對於千億企業,2015年銷售目標可以在2014年的基礎上上調10%左右。300億至800億元規模的企業,把增長目標定在20%左右是可行的。300億元規模以下的企業,可以將目標定在30%至50%之間。他認為,綠地按照0-5%增長,萬科應該按10%的增長,萬達(地產+文旅)按20%的增長制定今年的銷售目標,三傢都定在2400億-2500億元,相對會更有把握。
??中原集團專題研究部研究總監劉淵表示,每個房企自身所處的發展階段不同,所具備的優劣勢也不同,但是大前提都應該認識到當前的市場形勢。雖然去年底政策有所放松,成交量有所上升,但是今年1月份又轉向走低,預計今年的成交量要達到去年的水平尚需要其他政策的支撐,因此,各大房企不應該太樂觀。“當前市場產品越來越精銳化,競爭也越來越大,如果有信心將產品做得比其他開發商更好,才應該有足夠的底氣來大幅增長銷售業績。”劉淵指出。
??觀點
??樓市下半場市場環境已經發生瞭實質性變化,對於規模的強調,龍頭房企和中小房企應該以不同的態度應對。實際上,綠地集團董事長張玉良在談及今年銷售計劃時表態已經不在乎規模,不是刻意要做到某個數字。眾所周知,房企已經過瞭單純追逐規模年代最早出自萬科總裁鬱亮之口。在去年,多次被問及萬科和綠地老大之爭的問題時,鬱亮每每也以房地產行業已經進入下半場,不再以規模論英雄的觀點回應。對此,張玉良表示瞭認同,雖然其在業績發佈會上制定瞭綠地未來五年的發展計劃,力爭進入世界100強,做到8000億元的規模。但是他同時也強調,“不是刻意要做到8000億,而是做到100強的時候,我們認為一定是要有8000億的規模。”
??龍頭房企正逐漸淡化規模 VS 中小房企追逐規模相當有必要
??克而瑞研究中心人士分析指出,對於多數小型房企而言,可以預見未來的市場空間會被進一步擠壓,企業間的項目資源、資金資源整合加快。排名靠後的中小企業要實現趕超,必須保持較快的增速。並且,對於中小企業而言,快速擴張可以迅速增強企業實力並提升企業品牌價值。企業在上規模後,相應品牌知名度會不斷提升,這對於融資方面也有利於渠道的拓寬,能夠有效地改善企業資金鏈條方面的緊張程度,使得財務保持穩健狀態;同時較高的品牌知名度也有利於產品的去化,進一步促進企業的高周轉。越秀地產副總經理朱晨日前在接受媒體采訪時就表示,未來3-5年,越秀的目標是成為500億房企。同時,他表示,規模如果過小,就可能喪失話語權和競爭優勢,適度做大規模是必要的。對於中小房企而言,對規模的追逐還是有相當的必要性,丁祖昱總結道。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/06395966695857255661918.shtml
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