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內容來自sina新聞
反周期操作機會來臨 房企並購潮或超想象
蘭德咨詢總裁宋延慶最近接到瞭一項新的客戶委托：某央企背景的房地產企業持幾十億資金在市場上尋找可被並購的企業。盡管銀行收緊瞭信貸，但是並購貸款的閘門並未關死。借助並購貸款的杠桿，用10億自有資金撬動100億規模的企業是可能的。"這遠比房地產開發獲得的利潤高。"宋延慶說。
一些企業正在覬覦這樣的機會，並購或者反周期操作。
調整中的機會
去年四季度以來，房地產業形勢逐漸下行。盡管一線城市被視為避風港，但其房地產市場也在轉冷。
第一太平向21世紀經濟報道記者提供的數據顯示，進入5月，北京土地市場驟然下滑。前4個月北京的土地成交額達到1056億元，而5月僅有4幅地塊成交，成交額僅58億元。表面看主要是由於政府放緩瞭土地供給節奏，但究其根本原因，卻在於近期開發商拿地熱情的下降。
住宅市場成交量明顯下降，同時價格增長乏力，開發商回收現金流難度增大。2014年前5個月，北京市一手住宅市場的供給量達到362萬平方米，但成交量僅為268萬平方米。在供給與去年後五個月基本持平的情況下，成交量卻大幅下滑47%，而與去年同期(1-5月)相比，跌幅更是超過五成。
作為開發商資金鏈重要來源之一的銀行貸款，依舊趨緊。據瞭解，目前多數銀行均對開發貸款實施瞭嚴格管控，特別是針對三四線城市。由於銀行貸款一直是中國房地產企業的主要融資渠道，隨著國內銀行提高風險管理水平，中小型開發商獲得銀行貸款變得更為困難。
第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對21世紀經濟報道記者表示，伴隨房屋庫存去化速度減緩，銀行融資渠道收緊，預計部分企業將面臨資金鏈趨緊的境況，特別是那些近年來高價購入土地的中小型開發商，其中產品組合及投資渠道單一的小型開發商，面臨的考驗最為嚴峻。
已有一些開發商出現資金斷裂的跡象，比如起傢於惠州(樓盤)的光耀地產。萊坊高級董事及估價咨詢部主管林浩文在接受21世紀經濟報道記者采訪時判斷，隨著高成本融資逐漸到兌付期限，今年年底會有更多的企業遭遇資金困難。
哪類公司可能被收購？
樓市下跌，對一些企業是災難，對另一些企業可能是機會。
海通證券以擁有現金及等價物超過100億元以及其他附加條件，從A股和H股上市地產公司，選擇出瞭A股中的萬科、保利、招商、金地，以及 H 股中的恒大、碧桂園、龍湖、融創等，認為它們未來有望主動收購其他低估值的地產公司。
統計顯示，2014年一季度萬科擁有375.26億現金，保利擁有341.60億現金，招商地產擁有195.97億現金，金地賬面上有183.19億現金，金融街賬上有121.6億現金。
H股上市公司截至2013年年末現金及現金等價物的情況為，中海327.01億，恒大320.95億，恒隆地產270.09億，長江實業有250.24億，華潤置地有220.24億，海通證券分析師塗力磊分析稱，資金實力雄厚和海外融資渠道暢通是進行主動收購的重要條件，而是否具有股權激勵將決定該公司成長意願的強弱。那些第一大股東持股比例在30%以內的上市地產公司，PB(市凈率)估值在2以內，市值低於200億的公司，都有可能作為被並購的對象。
與2008年的行業低谷期相比，上市房企支付的代價將更小。房地產行業下半場使得A股上市地產公司估值不斷下移。截至2014年5月15日，A股龍頭上市地產公司(招保萬金)的PE估值和PB估值分別為5.89倍和1.08倍，遠小於 2009年以來A股龍頭上市地產公司的PE估值均值14.93倍和PB估 值均值2.13倍。
同樣，H股上市地產公司估值也日漸低迷。截至2014年5月15日，H 股龍頭上市地產公司(中海外、華潤、富力、龍湖、碧桂園)的PE估值和PB估值分別為6.42倍和1.29倍，遠小於2009年以來H股龍頭上市地產公司的PE估值均值13.58倍和PB估值均值2.16倍。
林浩文透露說，很多在香港上市的內地房地產公司最近都在努力發債融資。一方面，國內銀行信貸有所收緊，另一方面，他們也在準備資金，關註並購或者拿地的機會。
宋延慶甚至認為，未來3年都將是地產行業的並購高峰期，並購可能將比想象的慘烈。他表示，未來地價拿地機會還可能存在於政策導向支持的方向，比如產業園區和旅遊地產。
但受訪者們均表示，一直以來，國內房企以高杠桿、高負債率的模式發展，這使得企業們逆周期操作的空間很小。"一旦住宅市場受到影響，絕大多數內地房地產公司的現金流也會受到影響。"林浩文解釋說，絕大多數港資背景的房地產公司負債率較低，他們更傾向於投資國內的商業地產，而遠離住宅行業激烈的競爭。
海通證券認為，過去10年，房價持續增長、市場規模不斷擴大，房企隻需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。但是此輪調控到現在，房價漲幅受限，市場規模被限購等行政手段或者市場需求本身所壓制；行業波動趨於收斂，市場難有逆周期操作空間。因此，企業內控需要進一步做細，通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率；通過高速去化來提高土地周轉率，從而加快資產周轉率；通過創新融資模式來增加企業資金效率和安全。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07432762254.shtml
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