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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
房價上漲為什麼我們的感覺與統計數據對不上
??艾爾肯.阿佈拉在《無可奈何》中唱到：“為何你永遠不明白，一直到冬去，一直到春來。難道你還是不明白，就這樣等待，就這樣徘徊。為何你永遠不明白，難道你
還是不明白……”每當政府公佈房價數據，有人問：“董藩教授，政府采取瞭這麼多措施，怎麼房價又漲瞭呢？”我都會想起這幾句原本不相關的歌詞兒。
??到現在為止，不算論壇聽眾，大約有9萬董事長、總裁以及3千粉絲曾分別聽過我半天到18天（54學時）的課程。盡管很多人記得我那不斷重復的“經典”的說法——“上漲是規律，下跌是意外；上漲是常態，下跌隻發生在特殊情況下”，但也有很多人離開課堂後就忘瞭我的觀點，或原本就沒理解透我的觀點。看來，重復聽課也是很必要的。
??當我說“房價上漲表現為一種規律”時，總會遇到批駁者。但他們除瞭拿那些在我看來像豆腐一樣“一碰就碎”的“日本房地產泡沫破滅”、“香港1997年房價大跌”、“90年代海南房地產項目爛尾”等少量論據外，實在拿不出什麼可以在我面前講講的案例。2014年，很多三、四線城市的房地產市場有些“哀鴻遍野”的味道，大傢都認為我的觀點遭遇“挑戰”。但國傢統計局最後公佈的數據卻讓他們目瞪口呆：該遭雷劈的統計局！怎麼可能漲呢？
??我此前發佈文章《去年房價上漲1.4%——我猜對瞭這個讓你噴血的結果》，其中講到瞭相關數據：去年全國商品房銷售額為76292億元，比上年下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%。但全國商品房全年每平方米均價為6323元，比前年的6237元上漲86元，漲幅為1.4%。更早時我曾預測：2014年房價月度拐點會出現，但按照年度計算最終數據可能與上年度相比大致平穩，無論漲跌，幅度應在兩個百分點內。這個實際結果與我的預測完全吻合，但與大傢的感受完全不相符，與官方重點監控、大傢關註的70個大中城市房價數據的變化也有偏離。今天，我就其中原因簡單解釋一下。
??在討論房價漲跌之前，需要明確幾點：我們說的價格是按照年度平均價格進行比較得出的結論，是指全國的房地產價格變化趨勢，是指包括住宅、辦公用房和商業營業用房三大類商品房在內的統一價格。
??現在來看一下為什麼我們的感覺與統計數據對不上：
??一方面，老百姓說房價下跌時，並不具備統計上的科學性，隻是很主觀的說法。這表現為如下幾個方面：第
一，他們看到2014年一些樓盤下跌時，就會說房價下跌瞭，並不去觀察還有多少樓盤未跌甚至漲瞭。事實上，有一些樓盤價格下跌瞭，但確實也有一些樓盤漲
價，卻被忽略瞭；第二，在看到2014年下半年統計數據下跌時，就說去年房價下跌瞭。他們忘記瞭上半年上漲的情況，更未去考慮全年平均是什麼結果；第三，
老百姓說房價下跌瞭，往往是指房價最高點與觀察期價格水平的比較，而不是與去年的年度均值之間的比較。比如2013年某市商品房均價為
10000元，2014年年初該市某樓盤開盤價均價為12000元，後來銷售困難，下半年均價經幾次調整變為10200元。老百姓會說降瞭1800元，但
與去年平均值10000元相比還是漲瞭2%，所有賣掉套數的均價漲幅明顯高於2%。房價與上年相比是先漲起來，再回調，但並未降到上年平均值以下；第
四，2013年度銷售形勢好，而2014年度銷售差，很多樓盤確實降價銷售，但降價後可能並未銷出去多少，以相對較低價格被納入統計范圍的銷售面積並不
多，對均價計算並未產生明顯的影響。無論一手房還是二手房，這種情況都很普遍；第五，對不同價位水平的商品房來說，每年成交的比重會有變化，比如，某市
2013年度高端樓盤極少，隻售出瞭成交面積的3%。2014年該檔次樓盤卻大量增加，成交面積上升到13%。這樣，雖然大部分樓盤微跌，但統計結果可能
因高端樓盤投放較多而被拉升，統計結果顯示漲瞭。還有住宅、辦公用房和商業營業用房成交比重對商品房均價的影響等其他情況，我就不一一列舉瞭。
??另一方面，說房價漲跌時，也存在感受錯覺、輿論誘導和政策信號幹擾等情況。首先，大傢在觀察房價數據時，對上漲已經有些麻木，對下跌卻極其敏感。所以，當去
年有些項目、有些地區的價格下跌時，大傢的感官很受刺激，感受十分強烈，這時對上漲項目、上漲區域、上漲城市和上漲階段往往就不在意或者直接忽略瞭；其
次，媒體對房價下跌在心理上存有期盼，寫作時也為吸引眼球，對下跌樓盤、下跌城市的報道往往比較誇張。一些自媒體更無約束，當看到一個樓盤打折時，就可能
寫出“很多樓盤下跌”的報道；看到幾個樓盤打折時，就會寫成“全線下跌”；看到很多樓盤跌價時，就會寫出“雪崩”、“泡沫破滅”等令人恐怖的消息；最後，
在有些樓盤下跌、一些開發企業陷入財務危機、有的開發商“跑路“進而引發群眾聚集和抗議，地方政府財政收入也陷入危機的情況下，一些地方政府被迫救市，住
建部領導也有“去存化”等公開表態。這些言論和行動誘發並強化瞭大傢“房價已經下跌”的判斷。
??我說“房價原則是上漲的”，不是說每個項目、每個區域、每個城市、每個月、每一年從不下跌，而是指房價存在長期上漲趨勢。從
1987年至今，全國平均房價由408元一直漲到今天的6323元，沒有一年的年度均值出現下跌。27年來，房價年均復合增長率為10.68%。盡管目前
價格確實出現瞭波動情況，但除瞭鄂爾多斯、溫州等個別城市外，即使下跌，平均降價幅度也有限。所以，這麼多年來，與初始買房投入相比，有房的都發財瞭，沒
房的都吃大虧瞭。實踐充分驗證瞭我在課堂上常提及的一個結論：房地產是最好的投資品。
??國人就是這麼奇怪，真話沒幾個人相信，謊言卻被奉為真理，就像都說“生命在於運動”，卻沒有幾個人去想想長壽的運動員有多少一樣。這些年沒有騙大傢的是我和任志強等少數專傢，但誤導或存心欺騙大傢的人卻為數眾多——或許源於水平，或許緣於態度。
??“我不想安慰你，在顫抖的楓葉上，寫滿關於春天的謊言。來自熱帶的太陽鳥，並沒有落在我們的樹上，而背後的森林之火，不過是塵土飛揚的黃昏（尹吾《我不相信》）”。希望大傢透過房價，對另外一些問題也有所醒悟。
??每個人的一生都是一次遠行，快慢很重要，但更重要的是能判斷出誰的指引對，別走錯瞭路！
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/15455966108602258473121.shtml
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