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內容來自sina新聞
房企大面積降價或將上演 地王風險難掩
21世紀經濟報道 大型房企降價潮序幕將開
房企急瞭。
5月通常為房地產企業一年銷量的第一個高峰，但今年的"紅五月"並未出現。
CRIC統計的24個典型城市成交數據顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬平方米，同比降幅達19%，整體市場依舊沒有明顯起色。
與此同時，房價拐點開始顯現。中國指數研究院數據顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。
一線城市成交萎縮更為明顯，庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預計市場接下來將上演大型房企降價潮。
中報業績壓頂
盡管部分企業采取降價或折扣策略以價換量，但1-5月大多數大中城市成交量同比去年同期下滑，價格下滑並未帶來成交量上行。
以開盤認購率計算，據中原地產監測，21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。2014年以來，中原地產所監測的21個城市，平均開盤認購率一直處於低位徘徊。
一線城市成交尤其慘淡。端午小長假期間，京滬等地樓市成交再創新低。北京市住建委網站數據統計顯示，端午小長假，新房和二手房三天僅簽約394套，創下7年以來同期最低。
樓市成交低迷使得房企業績黯然。中原地產市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企合計年內銷售截至5月中旬為18.8萬套，銷售額為2414億，僅完成瞭2013年全年銷售額8515億的28.3%。A股117傢上市房企一季報及業績預報顯示，117傢房企的合計凈利潤為96.49億，相比2013年同期的127.36億，下降瞭27%。有61傢公司業績利潤出現同比下滑或虧損。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，上市房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉變為降價的壓力，特別是6月份，很多房企將最後一博。預計全國6月房企調整價格的數量將明顯增加。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從4-5月份市場表現來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的"平價"策略將成為市場主流和趨勢；有業績壓力的房企勢必會采取大范圍的以價換量。不僅僅常州、杭州、無錫、成都、北京等城市，其他明顯供大於求的城市或區域板塊，都有可能發生大幅降價的現象。
大型房企主導降價？
在房地產開發商和購房者的價格和心理博弈中，市場氛圍悄然改變。
地方政府坐不住瞭。海口市發佈通知，6月1日起在海口市購買單套120平米以上新建商品住房，並已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶口人數總計不超過5人。這被解讀為買房可增加入籍戶口。此前，已有南寧、銅陵、揚州、蕪湖等城市先後推出各類措施維穩樓市。
業內人士認為，雖然成交量持續大幅下滑，但購房者普遍認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，仍然保持觀望。
影響樓市最關鍵的因素信貸並沒有放松。雖然央行表態支持首套房貸，但大多數商業銀行仍未下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。北京、深圳多傢中介機構人士稱，從調研情況來看，目前首套房貸仍以基準利率為主，上浮程度視購房者個人資質而定，最高上浮10%。
張宏偉表示，"央五條"政策隻是一個口頭通知，對於商業銀行沒有實際的執行效力，所以，當正式的通知還沒有下達前，商業銀行很難有實際利率下調的動作。
在此情況下，房地產市場成交量的支撐因素所剩不多。中原地產數據顯示，上周開盤認購率超過70%的項目，其主力戶型多為二房或小三房，且戶均面積多在100平方米以內，這些項目面向的客戶多為首次置業或改善型的剛性需求，這類需求極其有限。
世聯行認為，2008年和2011年兩輪的房地產市場調整，都是品牌開發商率先降價，且價格在短時間內調整充分，從而帶來需求的復蘇。本輪市場調整，從2014年1月至今，成交已經持續低迷瞭5個月，未出現反彈跡象，因為開發商並未達成降價共識。
梳理近期降幅較大的地產項目，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企。折扣達7折的全部為中小房企。其中，星耀集團打到6折，大連安達聖島集團小平島項目促銷幅度達6.7折。
數據顯示，2013排名前十的房地產開發商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠低於2009年的77%和2010年的57%。大型開發商現金流充沛，降價意願不強。
但隨著連續5個月的成交低迷，大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態，加入降價行列。端午節前後，廣州萬科歐泊項目單價直降5000元/平米，沈陽恒大名都剩餘房源折扣達7.6折。
世聯行指出，市場成交量要實現反彈，除瞭信貸寬松外，降價到位才是關鍵。小規模和小幅度的降價無法迅速打開市場，刺激需求釋放。對於房企來說，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規模大幅降價快速迎接晴天的到來。
地王風險初現
6月4日，龍湖地產有限公司公佈，該公司於5月30日，以25.389億元的掛牌底價完成對金名城置業有限公司100%股權及22.02億債權的收購。金名城置業擁有的南京鼓樓區濱江江邊路地塊，為2010年中冶全國總價地王的一部分，彼時樓面價為5900元/平方米，4年後，龍湖收購均價為6600元/平方米。
地王易手，是樓市下行通道最觸目的風景。
地王之困
早在2013年龍湖地產業績發佈會時，龍湖地產董事長吳亞軍就預測稱，"在三四線城市，一些激進或者實力偏弱、融資渠道窄的開發商，一定會遭遇來自市場的壓力。這裡存在一些並購機會。"
中冶2010年9月競拍獲得的濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。2012年拿下2號地塊後，3幅土地連成整體，總面積達到236萬平方米，總價256.54億元，是南京名副其實的總價地王。
今年2月，濱江1號、2號地塊分別轉讓給東南亞深富公司和上海證大，樓面均價約10900元/平方米。而龍湖的收購價比前兩者降低3400元/平方米。
如果說中冶南京總價地王的轉讓，更多與中冶資金和操盤實力有關，那麼，其他地王的主要障礙是來自市場。
5月31日，位於番禺的超級大盤亞運城項目開始降價。這個總地價高達255億元的全國地王項目山海灣，推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米，較項目去年15000元-16000元/平方米的售價，降幅超過30%。
在市場調整期，地王所面臨的壓力逐漸凸顯。業內人士預計，2013年下半年以來逐漸出現的地王面臨的困境尤其顯著。
在北京，保利地產所收購的薊門橋地王至今尚未入市。這幅地塊已經多次推遲上市的時間表。
2013年7月23日，中糧地產通過70輪現場競價，以23 .6億元總價及配建3 .3萬平方米公租房的條件，競得北京孫河組團的地塊，樓面均價超過4 .8萬元/平方米。隨著周邊龍湖、泰禾所競得地塊陸續入市，中糧地產所競得的孫河地王何時對外銷售，至今沒有任何消息。
中原地產研究部統計數據顯示：2013年下半年來，在全國40個一二線城市合計出現瞭總價及單價地王60宗。其中一線城市地王數量超過30宗，以此將地價推向新的高度。
土地市場逐漸降溫
中原地產首席分析師張大偉認為，地王項目現在面臨兩難困境。一方面，相比一般項目，地王的高地價決定瞭企業必須快周轉。但目前市場環境下，高周轉與高定價不可能同時出現，而這會導致房企在今年很難推動地塊入市；另一方面，地王項目入市時間一旦推遲至2015年，資金成本又會上漲，何況明年市場預期也很難太樂觀。
張大偉認為，2013年下半年出現的地王，當時企業普遍樂觀預期2014年房價至少還有30%以上的漲幅，但這一預期已經不太可能出現。預計2013年下半年以來產生的全國地王，基本將面臨無利潤的市場風險，其中有的項目如果資金成本高，可能被迫選擇低價入市。
在地王項目面臨困境的同時，土地市場也開始降溫。
易居研究院數據顯示，5月，10個典型城市土地成交建築面積1907萬平方米，環比增長10.6%，同比下降27.6%。5月，10個典型城市土地成交均價為3031元/平方米，環比下降27.9%，同比增長4.2%，增幅收窄近60個百分點。
上海易居房地產研究院研究員吳曉君分析土地市場再度遇冷的原因，一方面，由於去年年底大量購地，多傢大型開發商土地儲備仍較為充足，在房市價下行壓力下，拿地熱情會大幅減弱；另一方面，5月份多個城市土地供應嚴重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出現土地供應面積同比大幅下降的現象。吳曉君認為，2014年1月將成為本輪房地產短周期的地價最高值。
同策咨詢總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮持續，市場基本面開始轉為"以價換量"的市場背景下，標榜"高溢價"的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等，這四類拿過"地王"的企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，有的可能已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/08442762567.shtml
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土地市場逐漸降溫
中原地產首席分析師張大偉認為，地王項目現在面臨兩難困境。一方面，相比一般項目，地王的高地價決定瞭企業必須快周轉。但目前市場環境下，高周轉與高定價不可能同時出現，而這會導致房企在今年很難推動地塊入市；另一方面，地王項目入市時間一旦推遲至2015年，資金成本又會上漲，何況明年市場預期也很難太樂觀。
張大偉認為，2013年下半年出現的地王，當時企業普遍樂觀預期2014年房價至少還有30%以上的漲幅，但這一預期已經不太可能出現。預計2013年下半年以來產生的全國地王，基本將面臨無利潤的市場風險，其中有的項目如果資金成本高，可能被迫選擇低價入市。
在地王項目面臨困境的同時，土地市場也開始降溫。
易居研究院數據顯示，5月，10個典型城市土地成交建築面積1907萬平方米，環比增長10.6%，同比下降27.6%。5月，10個典型城市土地成交均價為3031元/平方米，環比下降27.9%，同比增長4.2%，增幅收窄近60個百分點。
上海易居房地產研究院研究員吳曉君分析土地市場再度遇冷的原因，一方面，由於去年年底大量購地，多傢大型開發商土地儲備仍較為充足，在房市價下行壓力下，拿地熱情會大幅減弱；另一方面，5月份多個城市土地供應嚴重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出現土地供應面積同比大幅下降的現象。吳曉君認為，2014年1月將成為本輪房地產短周期的地價最高值。
同策咨詢總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮持續，市場基本面開始轉為"以價換量"的市場背景下，標榜"高溢價"的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等，這四類拿過"地王"的企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，有的可能已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/08442762567.shtml
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