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內容來自sina新聞
作別樓市"囤"時代 揭秘地蟲傳奇與房蟲部落
生活中有不少"海豚(囤)族"，囤奶粉、囤食鹽，囤各種日常生活所需物品，那是精明師奶們的生活經。
在金錢遊戲中，又有各種不同的"囤"，比如"薑你軍"、"蒜你狠"，當農產品成為海量遊資的獵物，每一個人都可能會在餐桌上為"漁利者"買單。
但是，上述的各種"囤"，在房地產面前都要甘拜下風。
近日，有媒體報道，海南12傢企業由於閑置土地問題被海南省國土廳約談，這其中包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等"大腕"。12傢企業在海南共有44742畝閑置土地，占海南省閑置土地總面積的32%，土地閑置時間最長的達22年。
樓市的"囤字決"，從來都是大手筆。
驚人的溢價，是樓市"海豚族"無法扼制的利益沖動來源。寄生於土地的"地蟲"--開發商們之所以"隻'囤地'、不蓋樓"，那是因為"囤地"才是賺錢的"王道"。動輒增值幾十倍甚至百倍的極高溢價，讓賣樓快的開發商反而被譏笑為"傻瓜"。
然而，市場上不獨"地蟲"會念"囤"字訣，"房蟲"也是寄生於土地上的又一類"海豚族"高手。有職業炒傢動輒擁有數百套物業，在短短十年間身傢飆升過億。
"囤"從來就是一個有關財富的故事，也不算稀奇，但當它成為一個時代的特征，劇情恐怕就不那麼簡單瞭。"囤地"、"囤房"族，帶來瞭匪夷所思的財富積累"傳奇"，同時也有可能帶來巨大的社會問題。
房地產"囤積居奇"獲取暴利的行為，成為泡沫制造的推手，當越來越多做實業的抽離實業，加入"囤地""囤房"隊列；當越來越高的房價在炒房客手裡擊鼓傳花的時候，更大的泡沫風險就有可能無限逼近。
作別樓市"囤"時代成為房地產十年調控的終極目的。讓開發房地產擁有合理利潤，當購房成為居住而不是投資的時候，房地產癲狂"囤時代"就宣告結束瞭。
那時，"地蟲"的傳奇與"房蟲"部落的故事，就真正成為故事，留待我們的講述而已。
今天的我們，不過是趕緊抓住這個故事的"尾巴"，在樓市"囤時代"即將結束的今日，記錄下我們的歷史。
揭秘"房蟲"部落
或走或留，
房蟲感嘆：
炒樓黃金時代過去瞭
李知遠至今仍然懷念2009年，那一年是"房蟲"倒房的黃金歲月。當年，政府大幅降低購房交易稅，人們的購房熱情空間高漲，"房蟲"手裡的房子一轉手就能賺個十幾萬元。那一年，"李知遠們"忙得不亦樂乎，賺得缽滿盆滿。
同樣在2009年，有著民間炒房傳奇第一人之稱的張羽沖，在海南福灣買下80多套公寓、20多套別墅，購買量是這個樓盤的1/4。自此，張羽沖便變身為"職業炒客"，出手更加不凡，身傢更加莫測。
2009年至今，不過短短五年。他們去瞭哪裡？還在繼續"囤房"嗎？
"炒房第一人"宣告金盆洗手
在炒房的江湖中，張羽沖是一個傳奇故事。
記者得知他在清水灣拿下多套物業，成為發展商的大客，還被發展商請去參加其他項目的各種暖場活動，因為發展商知道，有時張羽沖的一句話會比發展商精心策劃的廣告還有號召力。
張羽沖自1999年開始涉足房地產投資，從一個炒房"散戶"躋身為"大戶"的經典一戰，是"富力城"項目。2003年"非典"期間，樓市陷入低迷狀態，北京富力城一期以6000多元/平方米開盤，張羽沖一下子拿下50多套單位，幾乎把幾棟樓朝南的最好戶型都訂下，張羽沖完成瞭一次漂亮的"抄底"。
2009年初，在海南大筆出手讓張羽沖幾乎成為"神話"，他在福灣買下80多套公寓、20多套別墅，買瞭樓盤的1/4單位。而後，在雅居樂清水灣、富力海棠灣等多個樓盤大手筆攬入大批物業，當年，國際旅遊島的熱潮，讓張羽沖的財富一夜暴漲。如今的張羽沖，身傢已成為神秘數字。而我們更為關心的是，樓市風雲變幻，今非昔比，"炒房聖手"張羽沖又有怎樣的動作？
"我已經金盆洗手，手中沒有多少套物業瞭。"張羽沖說，"財富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經過連續幾年的上漲，現在就像雞肋，沒有太多投資價值瞭。"他感嘆，最近兩年不會有投資房產的好時機瞭。在張羽沖的投資邏輯中，國傢通過限購、房產稅等重拳反復打壓投機性住房需求，炒房的黃金時代已經一去不返。
"一個行當隻能幹5年，5年後當所有人都明白瞭，你就沒什麼幹頭瞭。"在張羽沖看來，一輪牛市不會是每個產業都一起暴發，總有先啟動、後啟動的，"炒房客"將會漸漸談出歷史舞臺，取而代之的專業投資機構逐步替代普通個人投資者。至於下一步行動，張羽沖說，"到時上帝會發短信告訴我的。"
繼續留下來的：嘆賺錢難度高瞭很多
從一個地產小經紀，到現在的"自由人"，李知遠仍選擇留在樓市，雖然他同樣深有體會--在樓市獲利的難度已越來越高瞭。"一方面，房價暴漲，繼續大漲的空間有限，另一方面，二手房交易稅大幅提高，利潤空間已被抽掉不少，再加上限購限貸，很多人想買房也買不起。"李知遠認為，最好的炒樓時機一去不復返瞭。
在過去七八年中，李知遠趁低位買進的30多套老城區物業，目前大都升值四五倍，由於踩對瞭房價上漲的節拍，他也從最初的四處舉債，躋身為今日的"千萬身傢"行列。目前，李知遠手裡隻持有三套學位房，今年房地產交易市場低迷，也讓他暫時放棄瞭賣房的計劃，決定先"轉售為租"。在他看來，當前房價低迷的根本原因是政府擰緊瞭資金龍頭，隻要將來在貸款上"放水"，房價還能再起來。同時，他認為，無論什麼時候樓市都蘊含著機會，隻要踩準點，挑準物業，雖然不像過去那麼容易瞭，但機會留著給有準備的人。
"也許在別人恐懼的時候，正是入市的時機。"，李知遠認為，他仍然會選擇關註樓市，不排除今年會繼續出手，在中心城區的核心路段，如果有筍貨，果斷出手的風險並不會太大，"有些地頭的房子不怕跌，
囤地的"豬乸命"賣樓的"戇居居"
"房價雖高，但地價更高，而鋼筋、水泥等原材料也不知道翻瞭多少倍瞭。"經營著一傢中小型房地產公司的張總告訴記者，"開發商是賺差價的，房價上漲的錢並不是都進瞭我們的口袋，我們的利潤率並沒有太大變化，但是經營一個項目的資金規模卻比過去大瞭許多。"
張總大倒苦水，"大多數開發商並沒有像媒體報道的那樣，他們可以從房價上漲中獲得暴利，開發門檻升高瞭反而讓一些中小規模的開發商日子越來越難過，隻有那些很早之前手裡就囤瞭大量土地的開發商才是受益者。"
張總給記者講瞭他好朋友老劉的故事。老劉和張總既是同學又是同行，各自經營一傢中等規模的房地產公司，兩人認識二十幾年，張總說，老劉是"豬乸命"，而自己則是"戇居居"蓋樓、賣樓瞎折騰。
原來，老劉的公司2003年在白雲區拿瞭一塊不太小的地，但由於種種原因，和另外一傢企業打起瞭官司，法院要求在官司沒解決之前不得開發。官司一拖就是六年，到瞭2009年年尾才搞定，在沒法開發這幾年老劉非常鬱悶，但六年過去瞭老劉才發現自己抱著一個金元寶。
這幾年房價一路飆升，"2003年那塊地的樓面地價也就幾百塊一平方米，最近一兩年這裡的樓面地價至少也要一萬多一平方米。"張總為此羨慕不已，"老劉這一塊地賺瞭我們十塊地的錢。"
如果說老劉是因官司得到"意外收獲"，那麼在政策允許范圍內的"囤而不建"，則是現在不少開發商的"潛規則"，"很多開發商都是不建房子、專炒地皮的，因為後者比前者賺得多得多。"張總告訴記者。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/07532837247.shtml
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