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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
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內容來自sina新聞
去年北京炒房收獲甚微 房子漲幅大但投資難度大
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2013年雖然北京房產漲幅居前，但是對於炒房一族來說，收獲並不大。嚴苛的限購政策讓炒房者失去瞭投資渠道，炒房者隻能將目標放在瞭商住兩用、商鋪之上。整體而言，2013年房價大漲，但炒房者收獲不大。
北京漲幅大但投資難度大
從2013年全年來看，中原集團研究中心監測的全國40個城市中，新建住宅成交面積漲幅以三四線城市居首，高達17.9%；其次為一線城市，上漲10.1%；二線城市則僅為6.2%。其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等重點城市漲幅巨大。
但對於炒房者來說，在北京投資住宅並不容易，第一是購房資格，第二是銀行貸款。雖然看著房價不斷上漲，但炒房者卻沒有合適的渠道。"隻能去買商鋪、商住兩用或者寫字樓，這些不限購，至少沒有投資障礙。"浙江人劉琦從2006年開始職業炒房，一直在北上廣深這幾個大城市遊走，但隨著限購執行，他明顯感覺錢不好掙瞭。
炒房最主要是靠銀行杠桿放大，這樣回報率才驚人，但現在已經不可能瞭。"2013年唯一的一筆買入是朝陽區大望路的藍堡寫字樓，200多平方米，總計800多萬。"這套房子帶著租約，一傢建築設計公司每個月的租金是4萬，一年下來扣除物業等費用，劉琦大概能有40萬的收入。2013年6月份買的寫字樓，現在大概漲瞭30萬，但要快速成交也不容易。整體而言，劉琦認為2013年是自己蟄伏的一年。"沒有太多機會，更多時間在等待"。
房子依然最抗通脹
"寫字樓不是第一選擇，但還是要買，主要還是因為錢經不起放，買個寫字樓過渡一下。"因為寫字樓可以貸款，實際上劉琦隻花瞭500萬左右，租金還完貸款之後還略有富裕。"隨著中服大廈旁邊幾棟頂級寫字樓建成，這邊的商業氣氛將不比國貿、嘉裡、財富中心這個區域差，未來租金還有一定的上漲空間。"藍堡寫字樓位於萬達廣場區域，這裡聚集瞭大量的中小型公司，普遍租金在6元/平方米。
炒房依然還有利可圖，這主要是因為中國投資渠道太少瞭。"普通老百姓能投資的渠道屈指可數，房產、黃金、國債、股票、基金、信托。其中，股票類資產一般人不敢投，全球最差股市表現。國債、存款跑不贏通脹，隻有房子最能抗通脹。"
炒房風險不容小視
但風險也不能小視。劉琦去年把之前在全國各地購買的多套住宅都出手瞭，隻留下瞭北京、上海的幾套核心區房產，在他看來，三四線城市房地產泡沫嚴重。"不少城市的規模擴張太快，但經濟競爭力卻沒有大幅提升，這說明不少地方就是賣地擴張。影響房價雖然因素眾多，但在我看來，經濟是否有核心競爭力，能否創造足夠多的工作崗位，這是支撐房價的長期因素，也是我是否長期持有的關鍵。"
在劉琦看來，房子可以炒，但最終還是要歸結為居住和使用功能。"倫敦、紐約、東京這些房價很貴的地方，房子至少有人住，這說明房子的居住本性還在發揮作用，而我們國傢有些城市，幾十棟樓組成的小區晚上亮燈的不過幾間房，說明這些房子都隻是投資屬性。就算是擊鼓傳花，也得看看遊戲時間。"
此外，劉琦對於房產稅也心有顧慮。從政府多次吹風來看，房產稅征收是早晚的事情，最大的疑問無非是"何時"與"多少"。"一開始一定是從增量開始，一定是從低比例開始，但一旦趨勢形成，對多套房產持有人所形成的心理影響是巨大的。"當然，目前來看，房產稅在立法等方面還有步驟要走，但推進速度會比想象的更快。文/本報記者 范輝
記者觀察
現在炒房不容易
全國的限購讓炒房變得不容易，現在來看，商業成為唯一的突破口。從投資的角度來看，商鋪、寫字樓未來還存在著空間。支持這一邏輯的因素主要有四個：大量的錢依然需要找投資出口，既然住宅受限，必然有一部分錢湧向商業。第二，包括北京在內的諸多大城市商業租金依然存在著上調的空間，隻要你看好中國經濟，購買商業是最能夠享受經濟增長成果的方式之一。第三，目前商業的租金回報率明顯高於住宅，無論未來房產稅是否征收，在商業地產上的投資回報能夠較好應對稅收成本。第四，投資商業較容易獲得貸款。炒房如果不加入杠桿，除非趕上暴漲，否則收益率並不高。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-04/08222598173.shtml
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