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內容來自sina新聞
以房養老試點方案破冰 老年人難買賬市場遭冷
飽受爭議的"以房養老"方案終於有瞭實質性進展。
自去年國務院發文要求推動以房養老後，保監會已開始著手推動以房養老方案的制定。3月20日，市場傳出消息，保監會起草的《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》已經開始征求意見，並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先試點。
"以房養老方案最遲將於上半年出臺。"剛剛過去的全國兩會上，民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付透露。
不過，對這一方案在市場層面能否被認可和接受，業內人士表示，"以房養老"的養老模式因為評估困難、操作復雜，且受中國傳統觀念影響，相關業務推出後老年人很可能"不買賬"，或將遭到市場冷遇。
方案成形
保監會起草的征求意見稿稱，上述保險產品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人。對保險公司參與以房養老試點的要求包括開業滿5年，同時註冊資本不低於20億元，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。
征求意見稿還要求，在試點期間，單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。
3月10日，北京已經作為首批試點城市開始推廣，豐臺區右安門街道將作為第一個試點區域，全市失獨老人也可以通過養老系統報名。
以房養老反向抵押保險，曾被稱為"倒按揭"，是指老人將自己的房屋產權抵押出去，以定期取得一定數額現金的養老方式。老人去世後，保險公司將收回住房。
作為養老體系的補充，這種以房養老模式的對象是名下有一套有產權的"老公房"、退休金較低的老人，可以通過這種方式換取現金進行看病、雇護工甚至住進高檔養老院。
據中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險監事會主席孟曉蘇測算，如果一位70多歲的老人在北京南二環有一套價值500萬元左右的房產，每月就能拿到2萬元至3萬元的養老金。
"以房養老作為一個保險產品，計算復雜、涉及政策因素多、牽涉社會觀念強。真正做起來需要住建、民政、財政等多部門的配合，單靠一個部門肯定會有障礙。"最早提出"以房養老"概念的孟曉蘇如是說。
"以房養老需要各個部門的政策和整個流通環節的配套，這不是一件容易的事情，保監會的新方案能否落實還有待判斷。"業內人士陳劍波表示。
障礙重重
實際上，早在5年前，上海就曾進行過"倒按揭"模式的以房養老試點，然而卻因為市場反應冷淡而黯然退場。
"當時的主要問題在於，金融機構給出的房屋剩餘殘值，可能會因為低於產權人預期的價值，使雙方很難在價格上達成共識。"一傢養老產業集團總經理表示。
對此，一位保險企業的高管也對記者表示，早在多年以前，他所在的公司也曾經研究過"倒按揭"的保險方式，但由於實際實施難度過大一直沒有付諸實踐。他指出，制約險企的主要是技術操作上的難度，包括房產價值的評估、老人生命的預期等。
"一般來講，把房子抵押出去以後，實際上保險企業應該一直管到老人去世，如果老人活的年齡特別大，對保險公司來講就有一定的風險。"上述高管告訴記者，"此外，現在評估的房屋價值可能今後是不斷變化的，有可能會升值，但也有大幅度縮水的可能，因此保險公司也面臨非常大的風險。"
除瞭保險企業之外，銀行方面在對以房養老方案的跟進上也並不熱衷。
"畢竟沒有看到真正的以房養老的產品，大傢根本就沒有這種概念。而從推出以房養老的產品到被市場接受，還需要一定的時間。"北京招商銀行一位負責人向記者表示，以房養老在日本、荷蘭等國傢也有少量的試點，但目前市場空間並不是很大。
曾試點過"養老按揭貸款"的中信銀行此前曾經開辦過以房養老的相關業務，即老人本人或者法定贍養人以房子為抵押獲得貸款，用途必須是為老人養老，期限不超過10年，但實際推廣效果也很一般。
此外，一些房地產相關機構對此也不看好。
"我們此前試驗過租房養老的方式，與'倒按揭'的方式有些相似。"北京首傢探索"以房養老"的中大恒基房地產經紀公司的有關人士對記者表示，"可是最終由於很少有老人參與，因此現在這項任務基本也不開展瞭。"
根據中大恒基的模式設計，老人與中介機構簽訂協議，出租自己房屋，租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，當時被業內認為是"相對符合傳統價值觀念"，但仍然很難有老人能夠接受。
"實際上，之前以房養老面臨的很多障礙至今依然沒有得到妥善解決，首先傳統觀念的問題就不容易突破，另外險企、銀行、房地產相關機構都有所涉及，缺乏統一的平臺。因此方案是否能夠真正落地，還需政府多部門協調推進。"孟曉蘇表示。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/08282656762.shtml
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