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內容來自sina新聞
克而瑞吳洋武漢何必急於取消限購
今年4月以來，部分城市先後拋出放寬房地產調控的政策用於"救市"，媒體和消費者紛紛提問，放開限購政策的手段對於武漢是否有效？武漢會實行分區限購麼？武漢房價會跌麼？
關於放開限購
克而瑞房價武漢首席分析師吳洋表示，我認為，現階段在武漢並不急於放開限購。
首先，這一輪的市場變化與限購限貸的實行並無直接關系，而是市場運行到一定階段的必然調整，也就是說，放開限購或者實行差別化的分區限購對市場成交量價並無太大影響。2011年的限購令並沒有扼制房地產市場上升的態勢，調控隻是控制增長速度。
從政策層面看，調控是循序漸進的，不會出現突然的放開或突然的緊縮，政府也在逐步讓市場調節解決問題。
這一輪全國房地產市場，除瞭武漢(武漢也多少受此影響)，其他大多城市到瞭正常市場運行需要調整的時候，去年全國房地產市場無論成交量還是成交金額，都達到有史以來的最高點。任何一個市場，當創下新高後，一定會進入調整期，沒有哪一個市場是一路高歌猛進的，所以必然會進行調整，隻是調整時間長短的問題。
2012年、2013年，中國的房地產市場在限購限貸情況下仍取得很好成交量，這與中國經濟大環境密切相關：城市化進程加快，原有城市升級、舊城改造等。未來，房地產市場還可能保持較高的成交量或成交金額，市場繼續運行，還是依托於城市化進程和舊城改造，5至10年內不會改變，階段性出現調整很正常。
其次，在這一輪調控中，各城市表現並不趨同，其中一二線城市有成交量縮減比較厲害的，如北京、上海、廣州、杭州等，但同時，中西部城市，以武漢為首，包括南昌、西寧等城市，同比環比上升，因此中西部城市暫時不會取消限購。而需要通過行政手段稍微救下市的城市可能為長三角、環渤海地區的一些城市。一季度以來，武漢成交量一直比較平穩，近兩個月雖略有下調，但並未出現急劇下滑，周度保持在27萬方的平均成交量(2013年9、10月份武漢市場周度平均成交量為28萬方)。
此外，從武漢市政府來看，維穩、緊跟中央步伐是一貫的做法，在市場表現情況相對較好的形勢下，武漢不會率先采取行政措施放開限購。
論區域區別對待的不必要性
區域區分對待的目的是調節成交結構。因此，放開限購最有可能是從遠城區開始，如新洲、蔡甸、漢南、江夏等地。而三環外大多數樓盤為首置類項目，僅部分擁有資源的地區，如江夏、東西湖，有少量改善型項目，占比例極小，即使放開，對成交量的影響也不大，要通過放開限購杠桿調節市場，實際意義不大。
此外，遠城區購房客戶多為中心城區價格上漲的外溢客戶，假設出現遠城區放開限購，導致成交上升，量的上漲必然帶動價格上漲，對於購買力外溢客戶來講，反而適得其反，價格的上漲會進一步加重觀望氛圍 ，綜上，分區限購在武漢也不適行。
大規模降價？房價下行？
針對目前市場上不少聲音詢問，開發商通過各種方式暗降房價風行，武漢房價是不是會下跌，吳洋指出，從克而瑞監測數據來看，極少數特價房，對於整體市場成交影響不大。
克而瑞近期也在做武漢降價樓盤統計的工作，我們發現，目前，的確有不少開發商在做特價房、團購等活動，但推出的房源均較少，一般在周末進行，與其他營銷活動相結合，而且，推出的少量特價房，折扣幅比較大，但拿出的房源多戶型或樓層不太好的房子，且數量極少，一般兩三套，也有十幾套的團購活動，我們認為，這是開發商的一種營銷手段，或聚集人氣的噱頭，對整體市場成交影響不大。
以後湖為例，幸福時代項目，給出最低85折優惠，但我們調查發現，實際能拿到這個折扣的客戶，幾乎為零。再者，客戶對價格是很敏感的，以東西湖區的一個項目為例，近期該項目成交一直不太好，開發商推出瞭團購活動，隔兩周拿出20套特價房進行團購，項目原價為6400元/㎡，團購價6200元/㎡，折扣幅度並不大，我們監測發現，當周若有團購，成交套數在15左右，若無活動，周度成交經常為0。但開發商並未由此展開大規模的降價活動，我們將此定義為市場平淡期的一種營銷試控。
其次從開發企業來講，2012年、2013年景氣的房地產市場使得目前開發企業資金及庫存壓力均較小 ，當前，開發商采取大規模以價換量的舉措暫時不會出現。
此外，每年自5月底開始持續到7月的這段時期原本就是房地產市場的淡季，到8月份，市場為啟動金九銀十提前準備，調整期結束。 三季度是市場的關鍵時期，應以維穩為主，不建議開發企業采取過於激烈的舉措，影響金九銀十走勢。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/09294176458.shtml
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