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內容來自sina新聞
保險公司試水養老地產 盈利模式待考
近年來，地產商競爭拿地現象明顯，保險公司也加入瞭搶地行列。據北京土地儲備中心透露，位於北京順義區的北京市首塊養老綜合用地納入供應計劃，業界認為，"養老地產元年"已然到來。然而，隨著泰康人壽、中國人壽等險企啟動養老地產項目，保險公司紛紛欲分享養老地產一杯羹。"當前，盈利模式未明是最大難點。"業內人士指出，險企應該盡快尋求出實現盈利的范例，讓養老地產健康發展。"
險資進軍養老地產
中國正步入老齡化社會已是事實。根據《中國老齡事業發展"十二五"規劃》，2011-2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。到21世紀中葉，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發達國傢老齡人口的總和。
自去年以來，各保險企業就在各地競相拿地，據瞭解，新華保險、泰康人壽、中國人壽、新華人壽和合眾人壽等眾多保險企業都已經紛紛涉足。
2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。該公司有意進駐廣州金融城投資養老地產項目。
在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，並已經註冊瞭兩傢項目公司：新華傢園尚谷(北京)置業公司和北京新華傢園檀州置業公司，來支持其養老產業的發展。
據瞭解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，在北京延慶和密雲的項目選點也獲得董事會批準。與養老社區掛鉤的新型養老保險產品也在申報中，其通過產品創新進軍養老、醫療看護和健康產業鏈的戰略非常符合今年的養老和金改主題。
在北京昌平，占地約2000畝的泰康之傢旗艦社區正在建設中。在鄰近社區500米的位置，新建不久的北京地鐵昌平專線南邵站已經啟用，與養老社區一路之隔的是昌平區的白浮泉濕地公園。
按照規劃，這裡3年後將出現一個總建築面積達30萬平方米的社區，可容納3000戶居民入住。社區還規劃有約
8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院。"這裡將成為一個高級養老社區，文化、健身、醫療、餐飲一應俱全。"泰康人壽董事長陳東升如此描述。
事實上，泰康人壽對地產項目的垂青早已醞釀多時。2009年開始，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2011年年底，泰康人壽在北京昌平購入一塊30萬平方米的土地建設養老院。這一項目計劃2015年入住。
中國人壽首個養老養生基地國壽(廊坊)生態健康城於2011年11月在河北廊坊開工，占地約4平方公裡，總投資約100億元，計劃通過養生產業總部管理及商業區、醫療產業區、養生居住區、活力居住區等功能片區的建設，為區域半徑內提供良好的醫療保障。
拓展保險公司產業鏈條
保險業之所以湧入養老地產的熱情高漲，與相關政策鼓勵密不可分。
國務院辦公廳曾印發《"十二五"社會養老服務體系建設規劃(2011-2015)》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居傢養老、7%為社會養老、3%為機構養老。目前，各地方政府都在積極引導社會資金進入養老地產。在北京市國土局編制的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》中，養老設施用地首次被納入土地供應計劃，明確將通過財政、土地供應等政策支持的手段吸引社會資本投資。廣東、四川等地也計劃將養老綜合用地納入土地供給計劃。貴州則明確，對於老年住宅項目用地，可以不通過"招拍掛"，而是由開發商與政府直接簽協議出讓，以減少土地成本。
"保監會現在的思路是鼓勵保險資金進入民生領域，養老地產即是其一。保監會考慮放松這方面的限制，除瞭上述考慮之外，還有重要一點就是拓展保險公司的產業鏈。"前任保監會資金運用部主任孫建勇指出，"保險業目前有人身險、健康險、養老險等多種產品，同時為更好地實現保險服務，也和醫療機構有所合作，涉足健康管理行業，這都是現有的資源。如果把養老地產項目做起來，這些產品和服務將在養老地產平臺上形成一條完整的鏈條。保險業不再是賣出一張保單的一錘子買賣，而會在投資管理、醫療服務、地產投資等領域全面獲益。"
監管部門的上述思路在陳東升那裡有瞭具體的內涵。"保險資金投資養老社區，可以將壽險產業鏈拉長20-30年。"陳東升指出，作為一種嶄新的商業模式，養老社區向上銜接瞭醫療保險、護理保險和養老保險等產品，同時帶動瞭下遊的老年醫學、護理服務等。"按照理想狀態預計，若養老社區的客戶入住率相對穩定，達到90%以上，入住期限大多數在8-10年，這相當於一次性銷售瞭10年的期交保險。"陳東升解釋。
盈利模式待探索
"由於養老地產用地性質沒有明確規定，房企要通過"招拍掛"獲取土地，可投資回報周期卻長達7-10年，投資高、回報低。再加之養老人群的特殊性，必須要有完善的物業服務，包括傢政、醫護、保健等，這對於以往擅長快速回收資金的房地產企業來說，實在是缺乏操作經驗。"業內專傢表示。而保險企業進入養老地產後，盡管政策方面有所"松綁"，但在"原則性"問題上仍有諸多"禁地"，因此，目前保險企業運作養老地產的盈利模式也不成熟。
與傳統服務業不同，養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應並維持長期運營。由於受政策限制，保險企業隻能長期持有養老產業，以"隻租不售"的模式經營實現投資回報。但這種租賃模式，將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。由於回報周期相對漫長，這也加大瞭投資開發的風險。
養老地產如何盈利是當下行業遇到的難題。這不僅涉及到市場蛋糕的大小，還涉及到消費觀念的轉變。業內人士指出，險企"試水"養老地產，首先，應當抓緊研究老年人消費行為和消費理念，創新盈利模式，進而明確定價和收益目標；其次，有關部門應盡快明確養老地產土地認定性質標準，為企業設定合理進入門檻，遏制部分企業當前借養老之名圈地的短視行為；最後，盡快確立人員資質標準，打消消費者對後續配套服務疑慮，實現項目可持續運營。若上述問題得到解決，養老地產有望進入大發展的黃金機遇期。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-15/08512070228.shtml
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