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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
自下而上救市不怠 ,2015年政策寬松穩定
2014年無疑是中國房地產市場調控政策的“拐點”。由強力行政幹預走向市場化，由令出中央到下放地方。在“分類調控”原則主導下，自下而上的“救市”措施頻出，超過市場預期。但也在情理之中，前期“微刺激”的邊際效應遞減，經濟下行壓力與日俱增，穩定住房消費旨在防止房地產市場進一步下滑，刺激房地產市場以保經濟增速。預計在放松“限貸”之後，後續仍會有穩增長政策跟進，信貸環境將維持寬松。
??2014年回顧
??今年房地產市場政策環境相對寬松，中央政府和地方政府雙管齊下，遙相呼應。整體來看，房地產政策內容和導向地出臺明顯表現為四個階段：第一階段，3月全國“兩會”提出“分類調控”，賦予地方政府更多自主權；第二階段，中央相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求；第三階段，地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策，手段多樣化、縱深化，隨之實行三年的“限購”體系土崩瓦解；第四階段，中央放松“限貸”，並隨之降息，意在穩定整體經濟，無疑房地產市場也受益匪淺。
??一、中央“分類調控”開啟“去行政化、市場化”新篇章
??今年3月份全國“兩會”中對房地產調控提出“分類調控”的原則，同時提出抑制投資性需求。過去十年，我國房地產市場一直保持著高速增長，經歷瞭數輪調控之後，我國房地產市場區域的差異性日漸突出，尤其是2013年房地產市場快速升溫，一線和部分二線城市房價持續攀升，而三、四線城市需求相對疲軟，高庫存城市的供求失衡日漸突出。“一刀切”的做法顯然不再適合整體市場，調控的權力和責任轉移至各地方政府，有針對性的出臺調控政策。就實際情況來看，需求量大，房價偏熱的一線城市的樓市政策僅有微調，有效抑制投資投機性需求，滿足自住型需求。而庫存量較高，供大於求的城市，地方政府一方面積極出臺利好政策，全力去庫存，另一方面控制房地產開發用地的供應規模，調整新建商品房的供應結構，從而減少供應。“分類調控”的取得瞭相對較好的實施效果。
??二、中央預調微調，貨幣政策“微刺激”支持自住購房
??一季度我國GDP增速放緩至7.4%，經濟下行壓力已經顯現。為防范風險，中央政府多次強調:“運用適當的政策工具，適時適度預調微調，盤活資金存量”。4月國務院常務會議上推出瞭三項“微刺激”舉措，1、繼續減少小微企業的賦稅。2、籌措資金進行棚戶區改造。3、設立鐵路發展基金。與此同時，央行於4月、6月先後兩次定向降準。據市場保守估算，兩次定向降準大約釋放1500億元資金。
??5月12日央行座談會上“建議”各銀行“優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”，繼續支持和保障首套房購買者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤壓力，高息和惜貸的現象並未緩解。
??三、取消限購，地方“救市”措施多樣化、縱深化
??“金三銀四紅五月”齊齊爽約，房地產市場並沒有像預期一樣回暖，甚至於下滑的趨勢不斷加劇，購房者的觀望情緒亦愈演愈烈，整個房地產市場籠罩在悲觀的情緒中。受樓市下行影響，土地市場也一片慘淡，土地延拍、流拍等現象頻頻出現，直接影響瞭地方政府的土地出讓收入和地方稅收。既有“分類調控”的指導思想賦予的自主權，又有“救市”的動力，地方政府紛紛政府開啟“救市”新篇章。
??6月呼和浩特首當其沖解綁限購，之後絕大多數城市效仿，到目前為止，46個限購城市中僅餘北京、上海、廣州、深圳和三亞五城仍執行限購政策。限購的取消並沒有帶來成交大幅反彈或者暴增的情況，其效果遠遠不如市場各方預期，為瞭進一步刺激樓市，部分城市的“救市”力度繼續升級，從公積金貸款調整、契稅減免、調整首付比例、購房補貼、戶籍準入等方面入手，呈現多元化、縱深化格局。
??四、放松“限貸”與“降息”接踵而至，加速市場築底進程
??購房者范圍擴大瞭，購買力也提高瞭，但市場反應依然平平，今年房地產市場供大於求的基本面已經形成。同時放眼全國，三季度的GDP增速繼續放緩至7.3%，房地產開發投資增速持續下滑，成為中國經濟不能承受之重。
??國慶節前夕，央行與銀監會聯合發佈通知，正式放松瞭首套房認定，擁有1套房還清貸款再購房算首套，一定程度上放松“限貸”。並且對保障房、購房者、銀行、開發商四個主體分別制定利好新規，面面俱到。“930”政策明確瞭中央對房地產市場的基本態度，有效緩解瞭購房者的觀望情緒，加之開發商的主動自救，以價換量、積極營銷，最終“銀十”鍍金，加速房地產市場回穩築底進程。
??隨後，11月21日央行宣佈非對稱降息。本次降息遠早於市場預期，短期極大地提振市場信心，增強購房者支付力，前期積壓的需求出現集中釋放，助推房地產行業在11月份再接再厲，商品房成交金額和成交面積均創下年內單月新高。
??2015年展望
??房地產市場供過於求的基本格局已經形成，短期內很難有實質改變。預計明年房地產市場政策環境仍將維持寬松，著力點仍在去庫存，因此打壓和強力刺激都不會出現，維持現有政策的平穩落實將是主旋律；另一方面，為穩定經濟增長，明年整體資金面將相對寬松，持續低通脹又給降息和降準提供瞭較大操作空間。但受到支持實體經濟和股市對民間資金分流的影響，房地產行業的資金面仍是謹慎樂觀。
??一、政策基本面保持寬松，一線城市限購不退出
??根據當前整體經濟以及房地產市場的情況，我們預計明年房地產市場的政策面仍然呈現寬松狀態。中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政幹預為基調，地方政府也將繼續在常見的公積金、契稅等等方面微調，整體基本維持今年的格局，既不會出現過度打壓，亦不會采取過度刺激政策以拉動經濟。
??值得一提的是，一線城市退出限購的可能性微乎其微。於絕大多數城市而言，限貸放松的效果遠遠大於限購取消，但對於一線城市，其效果剛剛相反。一線城市的外來人口眾多，剛性需求始終存在，投資投機性需求也較多，受限購所制，大量實際需求被長期抑制。假若限購取消，需求的集中釋放會直接將房地產市場推向新的高潮，對房地產市場健康發展相當不利。並且，就當前一線城市的樓市來看，成交反彈力度最大，供求關系基本平衡，並無取消限購的必要。
??二、整體資金面相對寬松，實體經濟與股市對資金的分流成唯一不確定因素
??受整體經濟下行壓力，預計明年中央將繼續放寬資金面，意在擴大固定投資，從而帶動GDP上漲。而放寬資金面的手段無非是降息和降準，這兩者出現的可能性非常大。首先，降息和降準可以有效釋放資金進入市場，活躍市場。其次，今年國際大宗商品價格持續下跌，直接影響我國物價的持續走低，尤其是國際油價下跌持續的時間和下跌幅度都超過瞭市場普遍預期，這也使得我國本已較低的物價水平進一步走低。以國傢統計局數據來看，11月份，全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲1.4%，創下2009年11月以來的最低漲幅。這預示這我國處於低通脹的狀態，為降準和降息打開瞭操作空間。
??但另一方面，整體市場資金面的寬松卻並不意味著房地產行業的資金“漫灌”。首先，放寬資金面的本意在緩解經濟下行壓力，降低企業融資成，支持實體經濟資金需求。因此政府也會通過窗口指導使資金更多的流向實體經濟，而非房地產市場。此外，市場內盛傳20年不遇的“牛市”來瞭，A股市場的歷史日成交量紀錄不斷被刷新，預計明年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。因此，對明年能夠最終流入房地產市場的資金量，不應過分樂觀。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/09095956224499774179249.shtml
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