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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
中糧地產被逼快跑 今年前10個月拿地近百億
原創：
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三中全會特別報道：房地產調控新變局
今年以來，中糧地產拿地的腳步明顯提速。先是6、7月在南京、北京、成都斥資61.4億元拿下三宗高價地，近期又花費數十億元在深圳收購兩個城市更新項目。
業內人士認為，中糧地產的快跑與集團整合分不開，中糧集團早已計劃將商業地產註入香港借殼企業僑福，內部形成競爭之勢。
而為瞭支撐快速擴張的項目資金需求，中糧地產已在努力拓寬融資渠道。
斥資百億拿地
11月5日，中糧地產公告將全資收購錦峰集團，旗下持有深圳龍崗區愛聯項目城市更新項目，總拆遷用地面積79894平方米，計容積率建築面積35.19萬平方米，經評估，地價每平米成本超過7000元。10月份，中糧地產剛以16.5億元接盤深圳市光明新區公明創維城市更新項目。
"深圳新出讓土地太少，今年總共才賣2塊住宅，隻能通過城市更新，但拆遷時間較長，非常占用流動資金，很多企業拖不起。"深圳某房企人士說，一般小房企很難參與舊改，中糧地產背靠中糧集團，資金上應該有優勢。
此外，據中糧地產內部人士透露，目前正在推進的還有深圳寶安區兩個城市更新項目，權益占地面積超過10萬平方米。
而6、7月，中糧地產以黑馬的姿態奪得南京上坊宅地、北京沙河地王和成都商住地塊，共耗資61.4億元。若加上上述收購的兩個城市更新項目，今年中糧地產拿地金額已近百億元，幾乎是其今年前9個月營業收入的一倍。10月29日，中糧地產公告稱，1-9月，公司營收44.26億元。
中糧地產證券部人士表示，拿地是正常的補充原材料，公司還在成長階段時，不會僅僅考慮拿地金額占銷售額的比例。
業內人士認為，中糧地產不惜血本拿地，未來面臨的風險也較大，很可能增收不增利，賺吆喝不賺錢，尤其是碰上如今銀行貸款開始縮緊，未來市場銷售可能轉冷，開發商的高價地將拖累公司快速發展，綠城[簡介 最新動態]和金地都曾有過教訓。
由於拿地成本較高，中糧地產的毛利率近四年已在逐年下降，已經從2010年的46%下降至2013年的30%。而截至三季度末，中糧地產的負債率已經超過80%，高於同行平均水平。
中糧地產證券部人士告訴記者，公司目前正在根據市場調整產品結構，短期以面向首次剛需為主，提高產品銷售速度，加快項目周轉率。
整合倒逼多渠道融資
"其實前兩年我們一直在尋求突破，公司內部在做項目運營管控計劃，以及制度流程梳理。"中糧地產證券部人士表示，把內部理順後，速度肯定會加快，不足為奇。
而外界解讀普遍認為，中糧地產之所以提速，某種程度上，是在中糧集團整合後，商業和住宅兩個上市平臺格局已定，內部必然暗自較勁，若一個發展過慢，集團將會集合資源傾向於發展另一個，重壓之下，中糧地產隻能被逼快跑。
按照中糧集團董事長寧高寧早前的盤算，未來中糧地產主攻住宅和工業地產，而中糧置地主打商業地產。
在2012年中糧集團在香港收購港股僑福後，寧高寧謀劃著將旗下中糧置地借殼僑福。今年9月，中糧集團宣佈向僑福註入141.67億港元的總資產，包括旗下所有商業項目。如今中糧置地的發展風生水起。
然而，在中糧集團入股僑福前，中糧地產為中糧集團旗下唯一的房地產上市公司，其在2006年股改時承諾將以公司作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平臺。如今，中糧集團承諾的資產已全部註入完畢，中糧地產隻能自力更生從土地市場競買。
同時僅僅依靠集團借款難以為繼，中糧地產不得不另辟蹊徑。從往年依靠銀行貸款和股東借款的單一融資渠道，開始尋求基金、信托等其它較高成本的融資渠道。
今年9月和10月，中糧地產已牽手私募基金為南京和成都項目分別融資7.01億和7.05億元，年利率為7.5%-8%。
"目前運用私募和信托的資金還不多"，中糧地產表示，未來還將積極嘗試通過引進包括財務投資者及其他房地產商在內的戰略投資者的方式，助力項目發展，推動公司快速成長。
中糧地產證券部人士表示，集團希望公司迅速做大規模，目前除北上廣深四個一線城市外，中糧地產已進入天津、南京、杭州、成都、沈陽、長沙等二線城市。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-17/08192498167.shtml
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