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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
中鐵建地產搶地之殤
央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地
新浪樂居深度報道記者 張寧/文
央企不差錢再獲背書。截止今年11月底，央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地，土地溢價率最高達100%。但是，在其激進搶地的快節奏同時，其旗下多個項目管控記錄中暴露出的操盤短板，顯示出風險另一面。樂居一線深度報道匯總》》
11月26日，南京樓市調控新政"寧八條"應聲落地，調控再升級。其中，南京二套房貸款首付比例升至7成，限貸令一朝加碼，南京中高端樓市陡添不確定性。
外部環境的變臉，對於南京樓市年內的"土地新貴"入市影響最為直接。據樂居記者多方走訪，業內普遍對於未來數月的政策環境並不樂觀，在如此氣氛下，高溢價率與大體量住宅項目首當其沖。對於剛剛在南京城北搶得最貴單價地王稱號的中鐵建地塊而言，蜜月伊始，即籠上瞭重重陰影。
高溢價率搶地
10月23日，中國鐵建經過51輪競價，擊敗瞭中海、招商、萬科、棲霞建設等知名房企，以35.1億元競得南京城北萬壽村10.8萬平米的大宗宅地。該地塊溢價率為43.38%，樓面價10757元/平米，也成為目前為止城北市場樓面價最高的純二類居住用地。
該地塊作為城北市場近年來難得的大體量地塊，出讓底價高達24.48億元，而起拍樓面地價也是達到7500元/平米。這也是中國鐵建今年數次參與南京土拍後，終於有所斬獲。
以43%的溢價率虎口奪食，中鐵建地產勢必對該地塊後期售價心存較高期待。根據出讓公告顯示，該地塊容積率控制區間為1.0--3.0，考慮到風險平衡，地產商對項目定位很可能偏重改善性需求，從而在價格端獲得相應回報。
但是，中鐵建拿地代表表示，雖然拿地價格很高，但是中國鐵建項目將走差異化路線，該地塊未來將打造剛需產品。這一表態頗令市場詫異。
有業內人士指出，參考該地塊樓面價，其住宅項目售價基本是要突破20000元/平米，這一價格很可能被市場"套牢"。"作為當前在城北區域拿地的開發商，未來能否'解套'需要打一個大問號"，南京某知名業內專傢指出。
南京隻是縮影。事實上，自2012年以來，作為央企第二梯隊的中國鐵建在土地市場異常激進，令一批央企同行失色。
今年3月底，在經過78輪競價後，中國鐵建以10531元/平米的樓面價摘得上海顧村鎮地塊，溢價率為50.44%，總價11.6億元。
7月初，在與中糧的多輪角逐後，中國鐵建以總價21.46億元、約100%的溢價率拿下成都成華區北湖7號地塊。當地市場分析師認為，中國鐵建未來首先將面臨其樓面地價高企的問題，如果快速開發，住宅要盈利幾乎不可能。
9月底，在北京年內第二幅"限房價、競地價"地塊海淀區環保科技園地塊的競買中，中國鐵建又鏖戰107輪，擊退住總正華聯合體、首開萬科聯合體、華遠地產等開發商，以18.1億元的總價拿下該地塊，溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平米。
在這一次拿地中，中國鐵建18562元/平米的拿地樓面價，僅比政府的銷售限價19000元/平米低瞭不到500元/平方米，因此拿地結果剛一公佈，不少人便質疑中國鐵建這個項目到底能不能實現盈利。
業內分析認為，19000元/平米僅僅針對住宅部分限價，而該地塊其他商業及綜合的部分不受政府限價令限制。一般而言，商業用途的產品價格往往比住宅要高，如果後續開發運作的好的話，就能保障整體項目總體上可能實現盈虧平衡。但有專傢認為，該地塊地價溢價88.54%確實有些偏高，開發商騰挪的空間並不是很大，後期開發基本上要看天吃飯。
操盤記錄不佳的軟肋
一方面高溢價、高風險拿地，另一方面企業內部對風險的管控記錄令人堪憂。
在央企地產陣營中，中鐵建地產與中國中鐵旗下的中鐵置業堪稱堂兄弟，彼此獨立運營，又都各自受困於復雜的地產譜系，多年來，整合意圖均流於紙面，並無實質性進展。
中國鐵建房地產集團有限公司隸屬於中國鐵建股份有限公司，是中國鐵建股份有限公司唯一主營業務為房地產的企業。但在中國鐵建房地產集團周圍，還有多傢子公司下屬的房地產業務編隊。中國鐵建下轄中鐵十一局到二十五局等32個子公司，不少公司也都有房地產業務，例如位於北京密雲的中國鐵建•綠港，就是由中國鐵建旗下中鐵建設集團有限公司開發。
譜系復雜，各自為戰，為中國鐵建地產眾多項目的操盤埋下隱憂。
近年來，因中國鐵建譜系復雜帶來的操盤能力不足問題時有曝出，並有愈演愈烈的趨勢。2012年6月，全國首個限價商品房中國鐵建長陽國際城發生"質量門"事件，2013年該項目又因"入學門"而陷入誠信危機。早前，中國鐵建•原香小鎮還被指房屋出現墻體滲水等質量問題。有網友甚至羅列瞭從"設計門"到"賣號門"等16大問題，而今年的"行賄門"和8.37億元的"天價招待費"事件則是令中鐵建再次進入公眾視野，其國企品牌毀譽慘重。
眾多記錄不佳，正在傷害中鐵建地產的地產全局。依南京新項目為例，
此次操盤南京該地塊的中國鐵建徐州團隊，先前在徐州開發是未來城和人才傢園項目，都受到瞭眾多業主投訴。不過，在11月26日舉行的中國鐵建該地塊項目策劃和銷售代理開標會上，面對媒體提出的上述質疑，中鐵建南京區域的相關負責人均稱不方便透露，而未予回答。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10052519646.shtml
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