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每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
開辦費1％1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：2000萬(0.67％)
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3-建地貸款 1，2，3胎 貸款餘額
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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
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內容來自sina新聞
今年土地收入預計近4萬億 房企土儲仍待消化
??根據官方預計，2015年國有土地使用權出讓收入39452億元。這是財政部於3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查的《關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》中披露的。繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元後，今年土地收入再維持穩定。不過，今年的預測數據比去年的實際數據4.26萬億元下降瞭4.7%。
??中國指數研究院廣州總經理張化學接受記者采訪表示，房地產市場競爭加大，房企應走差異化路線。還有多傢機構分析認為，政府對2015年的土地出讓金收入預期下降，這暗示房地產的庫存大，這直接影響到房地產的買地情況，以及相應的房價漲跌。中原地產就直言，“如今房地產市場已經供需相對平衡，甚至開始進入瞭供過於求的局面，市場的波動加大。”
??土地市場仍難復蘇
??2014年的住宅土地出讓金與2010年～2012年均值持平，但2014年住宅土地成交建築面積僅12.7億平米，遠低於2011年、2012年平均的20億平米水平。顯示房地產企業整體對庫存過高和供給過剩問題認識一致，不再大量囤積土地。
??除瞭開發商的買地行為減少，還有不少數據顯示，全國房地產庫存正在堆積。在2009-2014年間全國住宅銷售面積總和為59.5億平米，而出讓的住宅建築面積總和至少為96.7億平米。
??“目前全國開發商在手可售住宅面積約37.2億平米，約可供銷售3.5年，除一線城市土地外，開發商整體在手土地充足，”瑞銀分析師丁曉預測，預計2015年全國土地市場仍難復蘇。
??從城市角度看，盡管2014年全國住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑，但各路開發商一致看好一線城市房地產市場。
??“從1-2月的一線城市的土地成交看，溢價率、樓面價均處於高位，預計後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。”中原地產首席市場分析師張大偉告訴南都記者，而反觀二三線城市，住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。
??但是值得註意的是，在開發商進駐一二線城市，拋售三線城市的同時，也遇到毛利率低的問題。瑞銀分析師丁曉就比較瞭全國和分線城市土地成本在住宅銷售均價中的占比，發現土地成本占比持續提升，目前全國該指標約24%，一線城市超過30%，二線城市約28%，三線及以下為18%。
??“一二線城市用地緊張，土地價格不斷上漲，致使房地產商需要解決毛利率低的問題，”中指院廣州公司總經理張化學向南都記者表示，而三線城市庫存積壓又倒逼房地產商在一線城市搶地，推高地價。從這個角度看，建議房企不要一味強調“做大”，而可以重點關註如何“做強”，在自身優勢領域發力。
??深耕一二線城市
??記者根據2015年各大房企提出的深耕區域以及拿地情況觀察，發現無論是千億巨頭地產商如綠地，還是中小房企，多數在積極“劍指”一線城市，有的房企如方興地產甚至直言“三四線城市絕對不會考慮”。
??從今年房企的買地情況來看，2015年萬科拿下九宗地塊，包括上海、南京、杭州、成都等一二線城市。保利地產也開始進軍成都、珠海，拿下兩宗地塊。金地集團在1月份拿下瞭包括青島、大連、長沙等在內的5個住宅項目。中海地產作為國企龍頭，也在廈門拿下2宗商住用地和濟南2宗居住用地。
??中國指數研究院廣州分院總經理張化學向南都記者分析認為，在房企紮堆一二線城市時，中小房企並不好過。除瞭需求減少外，還面臨消費者越來越認同品牌知名度和大企業在價格定制方面的優勢。
??更致命的是中小房企在融資方面的短板，相比千億房企5%的借貸利率，中小房企要面臨高達兩位數利率。“中國市場空間多樣化，房企除瞭像千億地產一樣做大，還可以‘做強’，在某一方面找到自己的企業競爭力。”
??“行業的玩傢門檻越來越高，主動退出和尋求並購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。”張大偉向記者分析。
??各房地產商2015年在一二線城市的廝殺將會更為激烈。在三線城市庫存高攀、銷售停滯的情況下，沒有雄厚的流動資金、良好的業績以及成熟的融資平臺，似乎難以在一二線城市“站穩”。不少開發商預計，房地產企業將在2015年有所洗牌。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08135981577561904573600.shtml
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