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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
北京豪宅供應同比放大十倍 限購松綁遇阻人口控制
??李曉在北京一傢主打豪宅產品的地產公司工作。他最近註意到，高端住宅圈裡的設計人才，變得更加搶手瞭。
??“現在的研發設計人才特吃香，被到處挖角。”李曉回憶，有些門對門的高端項目會互相挖人。原因在於，今年做高端產品的房企太多瞭，沒那麼多設計人員去支撐項目發展需求。一位知名設計師，被多個高端項目請求，挨個做設計。
??今年，北京市的豪宅項目將蜂擁上市，他們需要去拼搶相比之下少得可憐的購房者。操盤手們都在絞盡腦汁去提升自傢樓盤的吸引力。
??根據房地產顧問機構亞豪的數據，2015年北京將入市42個純新盤項目，單價超過5萬元/平方米的占17席。其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個，提供房源千套之多。而2014年單價超10萬的房源供應量僅139套，成交不過30多套(這已經是過去的最高紀錄)。
??高端項目海量供應、限購城市持續減少，信貸政策一再寬松……外界更希望在這樣的大勢下，北京的限購政策出現優化調整。其中一個主要方向，便是對高端項目放開限購，疏解壓力。“單價5萬元以上的高端項目應放開限購，不再限制購買。”日前，北京市政協港澳臺僑工作顧問毛大慶在北京兩會上提出建議。他指出，政府或會擔心政策放開產生人口疏解逆向作用，但實際單價5萬元以上的住宅購買人群有限。放開後，還能帶來政府財政的正向作用。
??一線城市政府，卻有著自己的實際考慮。一位曾參與北京市組織的內部座談的人士稱，北京市政府有人口控制目標，各區縣也相應有分解控制目標。實際從去年到今年，控制人口已成為部分區縣面前的第一項任務。這是地產限購松動，不能回避的現實問題。
??放松還是堅守，首都北京限購政策懸疑仍未解開。
??短期的瘋狂
??1月12日，李曉公司開發的萬柳書院項目，終於拿到瞭現房的預售證。一共80套房源獲批，擬售單價從14.8萬元——15.8萬元不等。又一個豪宅來瞭。
??亞豪機構把單價超過10萬元的項目，界定為頂級豪宅。按照統計，2015年北京將有萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩項目、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪？中央公園廣場、龍湖？西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目13個頂級豪宅計劃入市，預估供應量超過千套。
??推算上述豪宅最終價格的指標，主要是在地價基礎上，加上財務成本、建安成本和周邊項目定價等考量因素。而在該機構統計的今年將入市的42個純新盤項目中，單價超過5萬元的有17個之多。單價5萬元，也是目前市場上區分普宅和高端住宅的一把標尺。
??亞豪機構市場總監郭毅說，拿地價格推高瞭房價，才湧現出如今很多高端項目來。譬如，龍湖西局項目土地樓面價為6萬元/平方米，農展館地塊樓面價更達到7.3萬元/平方米。
??去年大量出讓的自住房地塊，因其部分房源限價限面積，一定程度上推高瞭純商品房的價格水平，普宅“豪宅化”。毛大慶分析，考慮到同期出讓的自住型商品房地塊，未來北京五環路周邊的新項目，預售價格至少達到6萬，才能滿足開發商的基本成本和利潤需求。
??“北京市場，土地市場交易規則瞭發生變化。”一位京城知名豪宅操盤手對記者表示，近一年來，出讓的土地70%都有自住房屬性，真正供給改善性和高端客戶的商品房數量縮減到30%。很多純住宅地塊被高端，五環外的地塊都搶到3萬-5萬元的樓面地價，“這短期看起來瘋狂，但長期會是趨勢。”
??“我替他們捏把汗。”毛大慶說，如果純商品房60%以上價格都到5萬~10萬元，哪有那麼多人要買。高價土地，很多房企拿下是勝利，拿後卻犯愁，不知如何處理。
??需求哪裡找
??北京市房協秘書長陳志撰文稱，北京市場需求不復以往的旺盛。有數據稱3000萬級豪宅近幾年都在年150套的成交水平。從絕對成交量上看，2014年比前兩年要高，但現在的豪宅供應量變得更大瞭。
??中國中央別墅區發展研究院披露的數據顯示，去年北京所有住宅新增供應120080套，成交58346套，去化率為48.59%。其中，千萬級以上的非普通商品房供應2994套，成交920套，去化率僅為30.73%。
??如果將2014年新增千萬級以上商品房做細分，1000-3000萬元產品占新增住宅總量超過八成。3000萬-8000萬產品去化率均低於10%，7000-8000萬產 品 無 成 交。9000-10000萬產品成交3套，億元以上18套豪宅無成交。“今年千萬級以上豪宅市場供大於求趨勢難以根本性改變。”中國中央別墅區發展研究院院長劉東說。
??按亞豪機構的數據，今年價格超過10萬元的豪宅預計將提供房源超過千套。而中原地產市場研究部監測數據，2014年10萬元以上產品成交僅有30套，還創造瞭歷史最高紀錄。
??前述京城豪宅操盤手說，不要指望一兩年之內，就能培養很多出豪宅購買者。前幾年煤老板、某些官員來錢太快，豪宅很多是靠這些人消化。按照現在的經濟和政治情況，這部分購買力將大為衰退。一年之內，需求無法支撐供應。萬科集團高級副總裁毛大慶直言“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子瞭。”
??那豪宅最終賣給誰呢？該操盤手說，對象是在過去20年北京城市化進程中，已做好原始資本積累，有數套房的傢庭。他們流動資金不多，但傢庭資產多，通過資產置換再貸款，可以買豪宅。買豪宅的，未必是富豪，自己項目如今80%的成交客戶，都是置換再貸款的類型。
??願景與現實
??毛大慶將高端住宅放開限購的建議，拿到瞭北京兩會上來。他呼籲，單價5萬元以上，總價超過600萬元以上的商品房放開限購或適度修改限購政策，目的是“加快去化”、“減少金融風險。”
??一位曾參與有北京市國土局、發改委等部門出席的內部座談的人士稱，高端項目放開限購實際已呼籲很久，不少開發商都提示市場風險，希望有限購政策的松動。也有二手房稅費減免，自住房用地控制規模等其他意見。
??本報瞭解，中央某重要智囊機構亦在去年兩次召集主要房企、中介機構等開會，問及市場情況和限購政策觀點。其間，亦有縮短一線城市限購年限，高端項目放開限購等建議提出。
??但無一例外，這些建議都並沒有獲得監管者的明確表態。一位知情人士說，一線城市放開限購並非簡單地讓調控回歸市場之手那麼簡單，牽一發而動全身。大城市的人口控制目標似乎成瞭最大阻力。
??陳志說，北京明確要限制特大城市規模。2014年眾多城市放松甚至取消限購，但是北京沒有，更多的就是因為要限制城市規模的原因。在這種情況下，以往房地產需求靠城市大量新增人口的帶動固有邏輯就改變瞭。
??除瞭市級層面有人口總量控制目標，區縣亦有各自目標。譬如，海淀區政府工作報告指出，2015年末，海淀區把常住人口規模控制在371.3萬人。而通州區2015年末，常住人口調控目標為138.1萬人，即今年人口增幅不超過5.5萬人。
??綠地董事長張玉良判斷，一線城市限購取消可能性不大。中央控制大城市人口增長，放開限購，人口增長將提速。
??當然，聰明的房企也不願無所作為，上述京城豪宅操盤手總結道，很多隱形富豪是懶得換房折騰。所以，地王或高價樓盤項目必須要做產品創新，有足夠的產品力，能提供足夠差異化的居住體驗，能夠打動他們的就是一句話：“折騰三個月、幸福三十年”。
??李曉所在的萬柳書院項目，則立足於地緣客戶和老帶新客戶，通過鉆研產品以贏得市場歡迎。如國內的磚密度達不到項目外墻要求，便咨詢國際上10多個磚廠，最終在荷蘭找到合適的磚。磚購置到國內，勾縫過程中，勾縫劑不同配方會出現色差，如此項目勾縫劑又調試30多次。勾縫施工每人每天隻能勾3-5平方米，因要求細致嚇跑7個施工隊。
??優地易國際建築設計(北京)有限公司首席執行官齊紅表示，過去的房企會更偏愛奢華的設計，迎合當時的客群需求。如今客群主體變化，要求會更實用一些，不是特別的浮誇。譬如，不那麼追求歐式的設計，會主動要求把復雜的線角改掉等。“房企這樣做當然有節約成本的考慮。但實際也是客群需求在變，由原來更關註對外展示，到現在更側重如何住得舒服。”齊紅說，這也是設計師願意看到的變化。
??(文中李曉為化名，本報記者謝敏敏、張鳳玲對本文亦有貢獻)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/09175964923835886384015.shtml
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