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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
地產企業尋路另類融資
"錢荒"雖然暫告平息，但房地產企業尤其是中小房企直接從銀行貸款越來越難。而作為"準金融"行業，房地產企業不可一日無錢，在資金鏈壓力的推動下，房地產企業開始各顯神通，尋求別樣的融資渠道，或信托，或私募，或民間借貸，或海外融資，各種創新就在這種尋路而出的過程中產生。
棲霞戀上別樣私募
本報記者 許倩 北京報道
又一傢區域龍頭房企準備入股上海中城聯盟投資管理股份有限公司(以下簡稱"中城投資"）。
7月5日晚間，南京棲霞建設股份有限公司(以下簡稱"棲霞建設")公告，擬參與中城投資的增資擴股，計劃以自有資金認購中城投資增發的新股1000萬股，價格為1.45元/股；新股認購完成後，擬按照持股數量的1∶2認購上述新股配售的轉配股2000萬股，價格為1.114元/股。總認購價款3678萬元，認購數量合計3000萬股。
"綜合成本是1.2元/股，和他們的凈股權比較接近瞭。"棲霞建設董事會秘書王海剛告訴中房報記者，3000萬股，3678萬元的總價款並不高，而投資本身的收益卻很可觀，以往每年分紅都在14%～15%。
其實，此前棲霞建設早已是中國城市房地產開發商策略聯盟(簡稱"中城聯盟")的會員，而此次入股中城投資，更是其多方考量的必然之舉。
"目前地產融資受到很多限制，我們希望更多利用中城投資這個平臺來更好地促進地產主營業務的發展。而且，在今年的土地儲備拓展方面，也可以借助基金來保障項目的可持續性。"王海剛在接受中國房地產報記者采訪時透露，"下一步公司與中城投資將會有更深入的項目合作。"
"接下來我們確實會與棲霞有全面的戰略合作。"中城投資董事、總經理路林在接受中國房地產報記者采訪時坦言，他進一步表示，"我們對投資項目的選擇非常嚴格，首先入股房企必須是區域性龍頭房企，不是誰想進入就能進入的，而且，在篩選龍頭房企的投資項目時，我們又是優中選優，要分享共贏。"
棲霞的打算
棲霞建設並不差錢。
棲霞建設在2012年新增三個住宅項目，總建築面積約55萬平方米，拿地款22.21億元，儲備(未開工建設)的商品房土地建築面積約增長近1倍，儲備項目均在市場低迷時期獲得。與此同時，棲霞建設的貨幣資金並沒有大幅減少，2012年底貨幣資金為14.53億元，公司短期借款和一年內到期的非流動負債為21.71億元。而截至報告期末，未使用的銀行授信約20億元，可供出售金融資產為6.4億元，足以覆蓋短期債務。
不過，這並不代表棲霞建設不需要錢。入股中城投資，也是基於這一考慮。
"目前公司融資上，還是主要以銀行貸款為主。雖然現在銀行對房地產貸款有限制，但我們未使用的銀行授信還有約20億元。而主要從銀行貸款，也使得我們的融資成本比較低。"不過，王海剛表示，在目前"錢荒"背景下，多走出一條融資渠道，未雨綢繆總是好的。
棲霞集團在今年的土地儲備上，也有進一步的擴張打算。
"目前我們的土地儲備還比較充足，有近200萬平方米未開發土地，但為中長期發展考慮，肯定還要尋求土地儲備。"王海剛表示，在拿地區域上，會立足江蘇市場，以南京為主。"因為公司對江蘇尤其是南京市場最為熟悉，客戶認可度也最好。另外，在江蘇境內的一些地級市優質地塊，我們也會去爭取。當然，如果外地有好項目，也會去嘗試。"
2008年之後四年間，始終立足於消化原有的開發項目，不曾染指土地市場。收縮戰略使得棲霞建設保持瞭充裕的現金。
自2012年後，棲霞建設再度進行土地儲備，拿地與後續項目的開展，都需要大量資金。棲霞集團選擇適時入股中城投資，雖是其早有之打算，但無疑也是為化解可能出現的資金問題開啟一扇融資窗口。
"房企做項目需要錢，不能因為資金問題就停下來，希望將來跟中城投資探討更多的合作，提高公司資金周轉效率。"王海剛告訴本報記者。
不一樣的私募
這傢被棲霞建設看上的私募基金--中城投資，早在2002年其剛剛設立時就已傢喻戶曉。概因其股東方皆出自中城聯盟核心成員，且都是房地產業大佬們，包括萬科、龍湖、復地、上海證大、萬通、建業、華遠、藍光、俊發、金寶街控股、朗詩、世聯地產等50多傢龍頭房企。"一般主流的房地產公司都參加瞭。"王海剛說，"中城投資的管理團隊都是資深房地產人，對大勢判斷、對地產瞭解更有優勢。"
而也正是這一點，令其成為不一樣的房地產專業私募基金，擁有很多一般私募所不能比擬的優勢，這也正是其誘人之處。
王海剛對本報記者表示，首先，中城投資為房地產業提供瞭一個發展交流平臺。"中城聯盟通過投資公司股東交流，探討行業前景、發展模式，有一些數據共享和資源共享，價值更高。"其二是集團優勢和產品優勢，中城投資在內控、采購等方面有資源共享。其三，中城投資對區域性調節更為全面。他們會通過地產基金方式，尋找聯盟內企業的優質項目，去向社會發行基金來募集配套資金確保收入。這比一般基金公司有更明顯的優勢，那就是投資對象都是股東單位，因為長期跟蹤和密切聯系，對所投資項目非常清楚，包括所投資公司架構、管理團隊、公司資金財務狀況都很明瞭。
"且中城投資對全國各個區域市場都很瞭解。而我們公司目前僅植根於江蘇，加盟中城投資有利於公司在未來拓展道路上，避免走彎路。"王海剛說。
路林也告訴本報記者，目前中城投資的基金投資項目僅限於集團內的股東房企，外圍房企可以參與他們的投資顧問。
中城投資發展10多年來，共投資瞭120多億元地產基金，投資瞭85個項目，有60個項目退出，投資報酬率均在20%以上。對於投資項目的嚴格篩選，或許正是其成功所在。
"收益和風險是成正比的，我們的投資也是一樣。關鍵是，我們管理風險的能力比較強，我們會多方衡量所投資項目及公司財務狀況和市場狀況，所以風險表現的結果就比較低。"路林告訴記者。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/09302297153.shtml
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