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內容來自sina新聞
佛山首套房貸利率現9折 房企借降息跑量
降息之舉將力挺樓市發展。南都記者 張明術 攝
11月21日晚些時候，一個本應平淡的周五，央行卻意外宣佈在兩年內首次降息，決定自22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。降息對佛山樓市意味著什麼，購房者得到怎麼樣的實惠，發展商資金面會否有根本扭轉，未來房價會否上升，這一連串的疑問擺在購房者的腦袋中。不少專傢解惑稱，目前佛山樓市在多項利好中穩步向前，降息之舉雖然力挺樓市，但效果沒有那麼快。
新房成交不及一線城市火爆
央行兩年來再度祭出降息利器，不僅挺瞭實體經濟，也因為購房者房貸成本直接下降，而被業界普遍認為是有利樓市之舉。南都記者調查發現，降息近一周，佛山新房網簽表現和平時差不多，這和北上廣樓市，客戶上門、購房量顯著提升有較大的差別。本地地產專傢則認為，佛山市場以自用為主，購房者對降息的利好仍需消化。
來自佛山各區房管部門的簽約數據顯示，截至記者發稿前，11月22日- 25日，佛山四區(不含高明區)商品房成交套數分別為543、248、360、
432套，而11月以來，以上四區單日合計網簽套數，普遍400套左右，最高達到700多套，也就說降息四天，佛山新房成交並沒有直接的增長。其中，廣佛盤反應更為積極一些。金沙半島在降息當晚開盤，賣出瞭300餘套，這些廣佛盤依然是市場上最熱銷的項目。但包括禪城、順德在內的多數樓盤也反映，降息並沒有立竿見影帶來更多的看房客，項目上門量比較平穩。佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩認為，降息是自8月佛山松限、9月央行松貸之後，佛山市場的又一個利好，但本地客戶對於政策利好反應有點麻木，特別是對比一線城市，佛山購房者房產投資欲望較低，自用剛需的比例大，市場一向比較平穩，降息會刺激購房者入市，但不會立刻反映出來。
降息難抵市場存量 平價換量是常態
業內普遍指出，降息對一些高庫存的城市來說並非靈丹妙藥，在佛山這些仍需消化存貨的城市，發展商平價換量還是常態。
央行此次降息，更多層面上還是希望降低企業融資成本，為經濟運行減負。在降息之前，企業“融資難、融資貴”的現象明顯，且一直沒有得到很好解決，此次央行的降息，有助於化解此難題，推動穩增長、促就業。另一方面，企業開發貸的資金成本也得以降低，一定程度上改善瞭企業的資金面。
不過，對佛山的發展商來說，去庫存的工作更為現實。南都記者統計發現，目前佛山新房成交均價和降息前基本保持穩定，貿然漲價的樓盤難尋個案，多數發展商依然平價出貨。不少發展商還在11月加大瞭讓利的幅度，禪桂中心城區，9字頭、8字頭的特價房比較普遍。發展商觀點類似：“降息每個月為購房者減少200多元貸款，遠不如房子降價5%來得直接。”
地產專傢鄧浩志撰文分析稱，降息後，各大城市新房成交價變動則視當地的庫存情況，低於12個月的，價格將逐步進入賣方市場。以廣州為例，預計明年二季度開始，房價企穩並逐步展開上漲。類似情況大致會出現在北京上海深圳等一線城市，8%左右的年增長基本有保證。而二線城市情況不一，也是看其庫存量，三四線城市樓市庫存大，難漲。在他看來，區域住房“存銷比”會是最有用的房價漲跌測算工具。同策咨詢研究部總監張宏偉也表示，房企不會因為此次降息而在資金面有較大緩解，未來市場仍存在不確定性，尤其是中小企業，仍然可能面臨更多的債務違約的市場風險。開發商不宜借機捂盤惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現象，應利用政策短期利好的“窗口期”，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，減輕資金面壓力。
佛山首套房利率最低打9折
在930央行宣佈松貸新政時，重申首套房貸款7折利率也被視作央行挺樓市的重要之舉，此番降息，也讓人聯想起7折利率是否會加快重現市場。930新政頒佈過去瞭兩個月，在佛山等城市，首套房7折利率依然是空中樓閣，但首套房貸款利率的確有進一步下降的趨勢。
來自融360的監測數據顯示，目前包括工行、農行、建設、中行、交行在內的主流國有銀行，首套房目前的貸款利率水平普遍已經降低到基準利率，其中股份制銀行的廣發行對外宣稱，隻要購房者在該行有業務、資質好，最低可獲首套房貸款基準利率9折優惠，而匯豐等外資銀行，目前首套房貸款最低也是低於基準的9.8
折。
這比起8月佛山松限時，首套房利率的優惠幅度已經有瞭較大的下降。南都記者在今年國慶期間踩盤時發現，當時佛山各大國有銀行、商業銀行的首套房貸款利率水平還普遍需上浮5%，短短1個多月時間，佛山首套房貸款利率就普遍下降到基準利率，在降息之前，已經為首套房或還完貸款的改善型置業者，提供瞭更為低廉的貸款成本。
“這次降息是一個表態，意在為經濟活動創造更大的資金流動性。”劉世恩分析稱。有媒體報道，包括摩根大通、匯豐、花旗、巴克萊、瑞信、瑞銀、摩根士丹利和美銀美林在內的八大國際投行經濟學傢近期普遍預測稱，在11月22日央行兩年來首度降息後，還會降息一到兩次，同時也有降準的可能性，這也意味著，未來或進入一個利用降息、降準釋放流動性、降低資金成本的過程。
在業內看來，由於銀行對房貸產品依然有自主定價權，7折利率目前看還不容易獲得。鄧浩志就認為，央行此番降息，降的隻是基準利率，同時由於采用非對稱方式下調貸款和存款利率，因此銀行融資成本並不會下降，所以未來9折利率可能是下限，但基準利率下降後也會讓月供還款額有所下降，貸款者均受益。
和歷次降息一樣，目前大部分銀行都隻能提供“按年調息”一種方式，這也意味著此次降息前，已經簽瞭貸款協議購房的“老貸”購房者要從明年元旦起，才能得到降息帶來按揭款減少的實惠。
計算器
貸70萬供20年 總利息省4萬
中國人民銀行11月21日發佈消息：自22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構1年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，如果是5年以上商業貸款，那麼利率將從此前的6.55%下調至6.15%。
以此計算，若購買一套總價100萬元的房子，按照首次置業申請三成首付貸款70萬元的話，按照貸款20年、等額本息還款的方式，那麼降息後基準利率標準的月供為5075.78元，總共支付利息總額約為51.8萬元。相比降息之前，同樣貸款方式月供款可以節省近164元，而總的利息款則可以減少4萬元。如果是貸款10年期的話，節省的月供大約為141.91元/平方米。總利息額大約為1.7萬元。
回顧
2012年央行兩度降息 佛山新房成交價跌量升
上一次央行降息，出現在2012年，而在這一年，佛山樓市依然在限購過程中，堅持以價換量，新房銷售比表現慘淡的2011年略有翻身，新房價格卻跌到瞭7字頭。
2012年6月8日，央行宣佈即日起金融機構一年期存款基準利率下調0
.25個百分點;7月6日，央行在年內二度降息，宣佈即日起把金融機構一年期存款基準利率下調0 .25個百分點，一年期貸款基準利率下調0 .31個百分點。
2012年，央行還兩度降準。2月24日起，央行宣佈下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0
.5個百分點。5月18日，央行再次宣佈，即日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0 .5個百分點。
而在2012年，佛山樓市受制於限購政策掣肘，表現低迷。2012年佛山新房成交面積為672.03萬平方米，同比約增長6%。當年新房成交均價回到7字頭，更是在房價連漲4年後，首度“漲停回落”。對發展商而言，降息降準雖為購房者謀得福利，卻遠沒有降價求存來得直接。
2008年，中國經濟遭遇到全球金融危機，這一年的9月到12月，央行共3次降準6次降息，長期貸款利率降幅為1.5個百分點。
采寫：南都記者周曉南路漫漫
佛山市房地產業協會副會長駱儀克：跑量是首要的任務
整個佛山市場的庫存量都擺在那裡，對開發商來說，跑量是首要的任務，因此很多樓盤不敢提價，從今年8-10月來看，房企跑量的策略是成功的，市民出手也很頻繁，證明價格能夠為市場所接受，現在到瞭年底，房企普遍都要沖業績，回籠資金，因此置業的條件更加優越，一旦跑量的任務完成，價格可能會回調。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/08145943889528900340851.shtml
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