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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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內容來自sina新聞
樓市供應高峰來臨 房企降價搶收"金九銀十"
9月1日起，樓市"金九"戰役正式打響，在經歷大半年的低迷行情之後，房企開始集中推盤，以期抓住2014年最大也可能是最後的黃金時段，不少項目更是主動降價謀求突圍。
樓市供應高峰來臨
由於上半年市場的冷淡表現，房企紛紛將"沖量"時間表提前，金九銀十被房企賦予更大的期望，成為下半年業績沖刺的重要窗口，在這一背景下，9月房企集中推貨。
以北京為例，亞豪機構統計數據顯示，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，包括19個純新盤及20個老項目後期，其中位於五環外的項目高達35個。9月的開盤數量有望創下今年以來的月度新高。
從區域供應數量上來看，北京的通州和順義處於領跑地位，開盤數量均達到6個，大興、房山、昌平則緊隨其後，均有5個項目開盤，其中，大興區域項目在開盤數量和產品類型上表現可圈可點，既有熙悅春天、金第萬科·金域東郡等這樣的剛需盤，也有天同11號這類中高端改善型項目。值得註意的是，由於土地供應趨勢外移和自住房的擠壓，過去一直是大興供應主力的黃村顯現出後繼乏力的現狀，僅有天同11號一個項目為純新盤入市。
"我們的項目8月中旬才拿到預售證，8月30號就開盤，蓄客時間非常短，一方面是提前在金九銀十市場站位，也希望趕在黃金期沖一下業績。"天同11號項目負責人表示。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，預計在2014年9-10月，由於銀行信貸持續緊縮還會影響市場成交放量，限購等救市政策出臺也難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用，房企勢必會調整自己的推盤策略，在年終到來之際爭取9-10月份最關鍵的一波行情，以盡可能縮小當前銷售業績與年度指標的差距。此時，開發企業勢必還會堅持"跑量"的基本原則，"千方百計消化庫存"，堅持以現金為王。
對於上市房企來講，在"金九銀十"這個時間段裡，在銀行信貸緊縮的市場背景下，由於年報業績壓頂，企業資金面緊張等因素，房企勢必會采取相對應的措施搶收"金九銀十"的業績，在9-10月加大推盤力度，使"以價換量"市場態勢更加明朗化。
項目主動降價沖量
由於競爭壓力大，北京大多數即將入市項目定價策略趨向謹慎，剛需樓盤報價多在20000元/平方米上下浮動，其中，最低報價僅為13800元/平方米，而改善型項目報價多在30000元/平方米以上，大部分項目報價與所在區域去年同期報價持平。
值得註意的是，部分樓盤主動放低姿態，采取降價入市的方式沖量，這其中，更是不乏首次開盤項目的身影。
天同11號項目人士透露，該項目獲得政府批復時的價格是35000元/平方米，而入市時起價則為29000元/平方米，在政府批復價上下調6000元/平方米。此外，該項目還贈送標準達4000元/平方米的精裝修，折算下來，其實際入市均價在25000元/平方米左右。
目前，大興黃村在售的公元九裡均價高達40000元/平方米，而茉莉公館、西斯萊公館等項目的二手房價格也在27000元/平方米以上。今年4月，恒大大興黃村鎮地塊樓面價更是達到29000元/平方米。
"當前市場競爭壓力大，新盤更是要受老盤和自住房的雙面夾擊，放低定價預期是明智之選。"業內人士認為。
張宏偉認為，在"金九銀十"這個時間段裡，房企能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵，也是實現房企年度銷售業績指標與當前市場"千方百計消化庫存"較大的關鍵。此時，適度的價格策略調整甚至大幅降價勢必成為大多數房企"千方百計消化庫存"的選擇。
"當前房企沖量心情迫切，議價空間也很大，對於購房者而言，不失為一個好的入市時機。"業內人士指出，當前樓市雖然庫存量在增加，但需求量也很龐大，總體的供需關系還是緊張的。
金地產機構首席專傢趙軍認為，購房者可多關註一些純新盤項目，這類項目不像老盤那樣有定價顧慮，且往往是低開高走，有更好的溢價空間。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08162895221.shtml
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