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內容來自sina新聞
房企出爐投資城市負面清單 城鎮化改變競爭格局
日前，2013年中國房地產企業銷售排行榜正式發佈，除綠地、恒大對萬科發起挑戰受到普遍關註外，以世茂房地產、融創(中國)等為代表的"高增長房企"也被認為有實力在2014年中進一步改寫中國房地產行業的格局。
高增長的態勢有望在2014年持續。包括萬科、世茂、保利等房地產開發企業都已經調高瞭2014年的可售房源貨值。與此同時，城市佈局的調整和拓展也已經開始，除瞭北、上、廣、深四個傳統的一線城市外，擁有良好產業基礎和消費能力的三線城市，也開始成為房地產開發企業佈局發展的重點所在。
不過，新型城鎮化發展在城市佈局方面仍給房地產開發企業帶來一定的風險。由於二三線城市房地產市場分化的趨勢愈發明顯，一旦進入未來房地產供應量較大而缺乏產業基礎支撐的城市，房地產開發企業的運營風險，將逐漸顯現。
持續增長
雖然樓市調控並未有絲毫放松，但萬科、世茂、保利等一線房地產開發企業的銷售額保持瞭持續的"高增長"態勢。《2013年中國房地產企業銷售排行榜》顯示，在排名前十的房地產開發企業中，銷售額增長率仍然實現瞭20%~46%不等。
萬科2013年期末簡報顯示，2013年全年，萬科實現銷售金額1709億元，銷售額同比增長21%；保利地產2013年期末簡報顯示，保利地產全年實現銷售收入1292億元，同比增長23%；相比於這兩傢千億級房地產開發企業，2013年世茂地產全年銷售額增長率為46%，全年實現銷售收入670.7億元人民幣。
在此背景下，一線房地產開發企業仍打算繼續增加2014年的房地產可售房源。記者瞭解到，截至目前，萬科在2014年的可售房源貨值約為1500億元人民幣。按照目前的規劃，到2014年2季度，可售房源貨值有望達到1800億元人民幣。與萬科的情況類似，世茂地產也在積極準備擴充2014年的可售房源貨值。
克爾瑞集團研究報告顯示，截至2013年12月31日，世茂集團存貨可銷售房源貨值約1300億元人民幣，2014年上半年，按照世茂的平均發展速度，還將新增約200億元的貨值，從而在2014年世茂將實現1500億元的可售房源規模。
"世茂的去化率平均在70%左右的水平，如果能達到這一去化率水平，世茂有望在2014年底，實現銷售額進入1000億元的門檻。"克爾瑞機構分析師孫項東向記者表示，在總體市場走勢基本向好的前提下，可售房源的存貨多寡，將決定最終的銷售業績能否進入"千億大關"。
佈局擴張
與房企可售房源"超額備貨"的策略同步，房地產開發企業拓展城市佈局的沖動強烈。中國房地產信息集團在2013年11月對100傢典型房地產開發企業進行問卷調查，調查結果顯示，超過85%的受訪開發企業正在或者有意在2014年擴展城市佈局，其中74.3%的受訪企業有意繼續擴大在二三線城市投資和業務。
世茂集團董事局副主席許世壇向記者表示，世茂在2013年將原有的8個城市區域拓展到10個城市區域，相比2011年確立的8個區域，2013年新增加瞭重慶和深圳兩個城市區域。在重點區域長三角及福建，世茂在上海、杭州、昆山、張傢港、福州、晉江、泉州、石獅等城市的開發面積和銷售額，占世茂全年開發面積和銷售額的50%以上。
據世茂集團副總裁蔡雪梅透露，在晉江、泉州、石獅等這些傳統意義上的三四線城市，世茂往往可以實現一次開盤或者一月銷售10億元甚至20億元的水平。
"在這些城市，我們會采用深耕的策略，不斷加大投資，並且提供多樣的產品滿足不同類型的需求，擴大在這些城市中的市場占有率和銷售業績。"許世壇說。
與世茂地產的策略類似，萬科也先後進入瞭福州、昆山、泉州、石獅等非傳統熱點城市。萬科一位不願具名的高管稱，昆山、石獅等城市均具有良好的產業基礎，"昆山承接瞭大量上海的產業轉移，人口增長速度很快，石獅、泉州則擁有良好的制造業、轉口貿易等產業基礎，因此，有足夠的消費能力支撐當地的房地產市場。"
"在選擇城市上，我們還是持有比較慎重的態度，不盲目擴張，以規避風險。"許世壇告訴記者。
許世壇強調，在選擇城市方面，世茂更多考慮城市的人口、消費能力和產業基礎。如晉江、泉州、石獅等城市，雖然並非一二線或者區域中心城市，但是卻擁有十分完善的產業基礎和極強的購買力。同時，他告訴記者，世茂已經形成瞭一整套進入投資城市的負面清單。
政府對於二三線城市的分化格局，也已經有所察覺。國土資源部曾向地方國土部門強調，要求前幾年土地供應規模偏大的城市，應適當放緩住宅用地的供應，按照這一要求，70個大中城市，供地規模同比減少的有23個，其中絕大部分為二三線城市。
世聯地產[0.23% 資金 研報]數據顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。未來供應方面，京滬供應規模仍有不足，二線城市市場庫存或將繼續積累。
"房地產市場再也不是幾年前所面臨的鐵板格局瞭：一、二、三、四線城市都在漲。經過10年高速增長和快速發展，房地產市場在今天已經出現瞭分化。有的城市，房地產市場還在上漲，壓力還比較大；有的城市房地產市場基本平穩，房價基本穩定，供求基本平衡；而有些少數城市房價卻在下跌。"住建部政策研究中心主任秦虹告訴記者。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-12/08422575142.shtml
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