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內容來自sina新聞
房地產業現狀還要維持到幾時
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
"幸福的傢庭都是相似的，不幸的傢庭則各有各的不幸。"正確的經濟思想簡單而明晰，可是，隻要有關部門繼續對它不開竅，那麼，錯誤的政策就會一如既往地花樣百出。面對房價的新一輪上漲，北京(樓盤)市終於祭出瞭計劃經濟的殺手鐧，即價格管制。據說，其他嚴厲的管制措施也正在醞釀之中。人們可能不得不面對這樣的可能性，即房地產政策體系將依然維持，下一個十年將是上一個十年的翻版。
"改革"叫得山響，但一談到"攻堅"則頗多躊躇瞭，這個不清楚，那個沒把握。難道是政府官員們不熟悉本職工作嗎？這是講不過去的。左一個課題組，右一個課題組，解決不瞭基本的政策思路問題。與房地產有關的政策思路，實際上很簡單，不過是經濟學的ABC，可是隻要有關官員繼續抱持計劃經濟的思維方式，溝通起來也就"隔行如隔山"瞭。
"當前的經濟減速是主動調控的結果"與"改革需要維持一定的速度"是兩種相互矛盾的觀點，但卻體現瞭一個共同特征，即把改革與發展對立起來。要改革，就先把增長速度生硬地降下來，而不是用推出新的改革舉措的辦法來給經濟降溫；而當經濟因為這些不當的降溫方式而面臨硬著陸的風險時，再把老的一套撿起來以圖"穩增長"，卻不思謀用改革的辦法來給經濟加溫。筆者認為，這樣做事的人並沒有仔細地思考過"改革"究竟意味著什麼，其對改革的理解是口號化的。一邊講轉變政府職能，一邊講治理過剩產能，這兩件相互矛盾的事情居然寫在同一份政府文件之中，看來，寫文件的人顯然並不理解"轉變政府職能"是什麼意思。
"政策配對技術"已經被忘記瞭。根據不同政策短中長期效果的差異，對之進行靈活的組合與對沖，以便為改革保駕護航；這種技巧曾經在八九十年代得到廣泛的運用。有瞭它，可以說，什麼樣的改革任務都不必害怕。可是，如今隻知道一味地求穩；一有風險便立即退縮和遲延改革，這已經變成瞭一種思維定式。
在很大程度上，我們可以認為，"當前的經濟減速是主動調控的結果"這句話是針對房地產業而講的。為瞭阻止房價的上漲，政府實行瞭限購；為瞭防止多占耕地，政府又劃出瞭耕地紅線；作為這一切的總結果，建築材料以及其他相關行業變得蕭條瞭，於是，政府又開始治理過剩產能。以上各個方面結合起來，可以總結為：不讓買房子，不讓造房子，不讓生產建築材料，不讓轉讓房子；然後，又要在這些"不讓"之下再來"保增長"。這就是當前經濟政策的"體系"。單看其中一個方面，似乎都有點兒道理；把各方面拼在一起，其荒謬性也就暴露出來瞭。
農村被隔絕在房地產業之外。幾十年前，政府把農民組織起來，搞瞭合作化，土地都歸公瞭；如今，當城市化的進程要求農村的土地制度有所改變的時候，政府卻沉默瞭。幹部們對此噤若寒蟬，不置一詞，自己被自己制造出來的東西嚇倒瞭，真不知道當年搞合作化的"氣魄"到哪裡去瞭？
年輕人中可能很少有人知道當年的"大躍進"與如今的房地產業之間具有怎樣的密切關系。"大躍進"的最終結果是導致瞭大饑荒，而大饑荒在中國的官民中間造成瞭深刻的記憶，這種記憶促使人們對於任何縮減耕地的行為都保持高度的警惕。這種警惕心被視作正義的化身，因此，對土地紅線的設定與維護就獲得瞭超越於經濟核算的正當性；它是理直氣壯的，是頭腦清醒的表現。然而，無可置疑的經濟分析表明，結論恰恰相反，這是不理智的，是頭腦昏聵的產物。這是大躍進的大報復，是中國人的自虐行為。沒有大躍進，很可能就不會有今天的耕地紅線政策。
在土地供應的嚴格控制之下，房價高漲，政府官員們也被自己制造出來的假象嚇倒瞭，他們誤以為，一旦放開土地供應，全國的耕地就會迅速被開發商吃光，中國人就要餓肚子瞭。當局部地方因為土地供應增加而出現房價暴跌時，他們又再一次被嚇倒，以為放開瞭土地供應，中國就會爆發金融危機。如今的房地產政策便在自己給自己制造的這兩種錯覺之間徘徊著，顫栗民間二胎設定費用著，痛苦著。
數月之前，北京市政府還在言之鑿鑿地宣佈：為瞭"穩定市場預期"，決定推遲十塊土地的上市。不知道這些官員們有沒有認識到，如今迫不得已的價格管制與類似的政策之間是否存在著因果關系？更有甚者，北京市政府目前正在強力實施對所謂"違章建築"的拆除工作。"違章建築"違的是什麼章呢？不過是不合理的土地管理政策而已。房價如此之高，老百姓難免要搞點兒"違建"，強行取締不是正確的、人道的解決辦法。要取消"違建"，請先提供合規的、老百姓能夠買得起的房子。說"違建不安全"，不過是一個借口。臨時建築固然不如高樓大廈那麼堅固，但是，筆者也絕不認為，搞"違建"的人是企圖變相自殺。一系列的事件表明，經濟政策出瞭大問題，這個城市的管理者已經基本上喪失瞭理智。北京的房價領漲全國，不過是這一系列錯誤政策的必然後果而已。
再來說說保障房。在房價泡沫治理無望的情況下，保障房的推出，顯然是為瞭安撫所謂"體制內的人"，以免他們對政府不滿。所以，保障房首先加劇瞭財富分配的不平等。它耗費瞭政府財力，使政府背上瞭一個永久性的大包袱。保障房的建設規模很大，但卻沒有起到增加市場供應的作用；恰恰相反，由於保障房占用瞭土地，政府因此縮減瞭商品房的土地供應。由於在小城市征地比較容易，成本較低，地方政府便選擇在小城市大造保障房，以便湊足上級下達的建設指標，而大城市的保障房建設卻相對不足。這就是為什麼本輪房市行情走勢分化的原因。決策者再一次被自己粗放的數字化管理所蒙蔽瞭。
筆者建議，應這樣一條明確的準則，即政府永久性地放棄對市場供求關系進行主動判斷的職責。任何商品與服務，政府在原則上都不考慮其供應過剩或不足的問題，而把這種判斷完全交給市場。即使由此引起瞭某些短期的失調，政府也應予以容忍，以便市場自身重新恢復平衡。土地供應亦應如此。政府隻是根據某種明確制定並公佈的公式、算法或模式來供應土地；可以同時要求限時開發，但不直接作任何數量上的判斷。假如這一點能夠做到，將是宏觀經濟管理的重要進步。
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