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內容來自sina新聞

京版細則滿月效果明顯 4月全市成交量遭腰斬

  新浪樂居訊(記者 邱瑟)京版國五條細則落地一個月即爆發雷霆萬鈞之勢，北京新房二手房成交雙雙受阻，環比3月成交量均下降超五成。

  新浪樂居調查發現，受20%個稅新政和預售價格指導政策的影響，購房人、開發商和政府陷入深度博弈期，雖然成交量重挫，但價格依然僵持。新房市場方面，在開發商主動捂盤和政府卡預售證的雙重作用下，4月份全市供應量持續走低，全月僅13個項目拿到預售許可證。

  【相關報道】：      

  北京二手房近一年來首次停漲 購房者轉入觀望

  五一期間二手房成交平淡 新房折扣少主推大戶型二胎房貸銀行利率比較

  4月二手房成交創18個月新低 部分含稅房降價

  政策博弈

  新房供應不足預期一半

  在剛剛過去的五一小長假，北京新房市場零項目入市，4月份供應下降已經成為不爭的事實。根據亞豪機構統計數據，截至4月24日北京僅有16個住宅項目開盤，不及原先35個開盤項目計劃的一半。

  阻力來自於政府平抑房價的舉措。4月10日，北京市住建委主任楊斌強調，住建部門將會對開發商報價進行引導和指導，將不再為定價高於此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售證。而早在3月下旬，政府就已經加碼對新房的新政幹預，暫停瞭北京近20個熱銷項目網簽。

  在住建委公開表態後的10天內，北京全市僅3個項目取得預售證，而在新浪樂居記者實地走訪的中國水電·雲立方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、保利春天裡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)二期熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等打算在近期開盤的項目中，價格開始變成瞭諱莫如深的禁忌。

  "我們現在還未定價，應該會和周邊在售的項目差不多"，熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)一位銷售告訴樂居，因為熙悅春天 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)是保利春天裡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的升級產品，可能價格還會比前期稍有上漲，由於當前建委預售審批嚴格，如果拿不到預售證，開發商寧願拖延項目入市時間也不願意降價。

  除此之外，部分項目采取瞭"期房轉現房"銷售策略。"因為預售證卡的嚴，我們這次開盤開發商是以低價讓利的方式入市，剩下的房源開發商決定全部留到現房再賣，到時候就不受建委的定價指導瞭。"一位首地·浣溪谷 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的銷售說。這個位於大興區磁各莊孫村的項目，剛剛有300套房源在4月28日取得預售許可，預售均價大概在1.5萬元/平米左右，而臨近該項目的同質產品金融街·金色漫香郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在售現房價格大概每平米1.8萬元。

  "在價格決定權方面，企業與政府價格博弈剛剛開始。"偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，由於預售證發放受到嚴格限制，尤其是計劃漲價的項目獲得預售證難上加難，造成原定4月份開盤的項目兌現情況大打折扣。

  根據鏈傢地產市場研究部監測數據顯示，截至4月27日，2013年4月北京商品住宅新增供應3119套，環比上月下降21.4%，比去年同期下降26.3%。

  成交量腰斬

  新房二手房價格依然僵持

  隨著京版國五條細則的落地，20%個稅新政和新增供應的明顯減少使得二手房、新房市場成交量急劇降溫。

  來自偉業我愛我傢市場研究院監測數據顯示，2013年4月份北京全市二手住宅網簽總量僅為5212套，環比3月份的網簽量大幅下跌瞭88%，和去年同期相比下跌瞭47.8%，創18個月來新低。新房方面，截至4月27日，4月份北京純商品住宅(不含保障房)網簽4412套，環比上月下降瞭58.8%，比去年同期下降22.4%。

  有異於市場成交活躍度的快速反饋，房價的松動則顯得慢熱得多。根據多傢機構統計數據，4月份二手住宅成交均價仍在2.6-2.7萬元/平米左右，和3月份基本持平；而新房方面，4月份商品住宅成交均價環比上月不降反升，上漲瞭5.5%。

  但這個天平似乎在三方博弈的過程中正開始出現緩慢的傾斜，房價壁壘似乎正在被動搖。

  胡景暉表示，二手房方面，雖然目前大部分業主還沒有降價的意願，但也沒有繼續調高報價的沖動。在當前政策調控的作用下，自去年四季度以來房價接連上漲的勢頭得到瞭初步遏制，房價已經趨於平穩。

  而就在4月27日-29日三天時間，北京一改此前新房項目獲批預售證的冷清情況，有6個項目拿到瞭預售許可證，占全月獲批項目數量近一半，這被業內人士解讀為開發商松口搶跑的開始。

  "限價政策短期取消的可能性很小，沒有限價房平抑房價，限價政策起碼年內公關的空間不大。何況開發商熬6個月後，溢價雖然有瞭，客戶可能也已經流失瞭，而且資金成本不劃算。"北京中原地產數據研究部總監張大偉說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-02/07432164145.shtml

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