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一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8％
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每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
開辦費1％1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：2000萬(0.67％)
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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞
佳兆業財務報表暗礁暴露 郭英成加速套現疑撤離
??盡管創始人郭英成宣佈復職董事會主席，二股東生命人壽此前也出手相助，但佳兆業的前景不妙。
??佳兆業4月21日發佈的公告顯示，公司兩筆離岸債券沒有在寬限期內完成付息，正式成為首傢境外債券違約的內地房企。與此同時，佳兆業的2014年年報也受到財務造假傳聞影響，至今尚未披露，由此來看，郭英成的復職並未扭轉佳兆業的頹勢。
??一位接近融創中國的知情人士向《每日經濟新聞》記者透露，盡管融創團隊由上周四撤離佳兆業總部，但目前雙方談判仍在持續，由於政府到底是否支持郭英成回歸的態度尚未清晰，當下各方利益糾結在一起，這或許是一場比“融綠”更復雜的博弈。
??首傢內房企美元債違約
??上述佳兆業公告顯示，此次出現違約的兩筆離岸票據，分別為2017年到期的2.5億美元優先無抵押票據和2018年到期的5.5億美元優先無抵押票據，兩筆票據的年利率分別為12.875%、8.875%，票息應付日期為今年3月18日和3月19日，應支付的利息總額約為5200萬美元。然而佳兆業未在隨後的30日寬限期內按時支付，最終成為首傢美元債違約的內房企。
??佳兆業此次境外債務違約令市場頗感意外。此前，在郭英成宣佈復職佳兆業集團執行董事及董事會主席職務後，二股東生命人壽曾出手輸血佳兆業13.8億元(人民幣，下同)，一度讓境外債權人看到佳兆業復蘇跡象，公司離岸優先票據價格也因此大漲。《每日經濟新聞》記者瞭解到，隨著上述兩筆票據正式宣告違約，目前仍在交易的四筆佳兆業離岸票據價格較4月17日出現幅度在10%以上的下跌，其中一筆2016年到期的票據跌幅接近20%。
??佳兆業方面表示，公司專註於促進2014年年報發佈，以及年報發佈後將繼續致力就未償還債務達成雙方同意的重組，因此公司希望在切實可行的情況下，盡快與若幹境外債務持有人訂立暫緩還款協議。
??佳兆業財務報表藏暗礁？
??郭英成復職一度提振瞭佳兆業員工與債權人信心，但伴隨而來的是藏在佳兆業財報裡的“暗礁”逐漸曝露，為公司前景蒙上更多不明朗因素。
??據《第一財經日報》此前報道，有接近佳兆業董事局成員的消息人士透露，佳兆業2014年度的審計報告將公司此前隱藏的大量負債披露出來，目前佳兆業仍在和審計單位普華永道積極溝通，是導致財務報表遲遲無法披露的原因。多方消息顯示，這些隱藏的債務極有可能是因為公司通過“假股真債”方式融資而產生。
??一位不願具名的上市房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，“假股真債”融資是指，操作模式大多為信托產品以股東身份與房企進行合作，但雙方協定較高年回報率，且待時機成熟時，再由房企以收購股權方式變現退出。在這個過程中，信托產品實際扮演債權人角色，但由於在財務報表裡，它是以股本形式進入房企，這部分資金在資產負債表上會被計入少數股東權益，從而降低瞭房企的資產負債率。
??“類似的表外融資，其實在房地產行業內普遍存在，普通股東是很難在公司財務報表上查到相關信息。佳兆業的表外債務浮出水面，很大程度是由於審計機構在逐個項目調查時發現上述問題。”上述上市房企高管稱。
??另一個“暗礁”是佳兆業去年有可能錄得大幅虧損。該上市房企高管表示，由於去年12月起，佳兆業經營狀態不佳，但很多應付款項依然要支付，如果企業進行撥備計提，在財務上會造成現金流大幅流出拖累業績，因此虧損不一定完全由虛增利潤引起。
??據瞭解，按照港交所相關規定，上市公司推遲披露年報的時限僅有一個月。
??孫宏斌收購前景仍未明
??一位接近融創中國的知情人士向《每日經濟新聞》記者表示，盡管郭英成已經復職，且有“東山再起”的意願，但政府方面對其重掌佳兆業沒有表態，他仍身處香港未返內地，融創與佳兆業的談判也還在進行之中，因此佳兆業前景依舊不明朗。
??“郭英成能否東山再起，很大程度上要看他能否順利回到內地。”上述房企高管認為，如果政府部門並不支持他重掌佳兆業，郭英成要做的隻能是把公司資產梳理好，尋找買傢逐個出售套現，或者跟融創談判，看能否拿到更好的條件。
??有香港媒體昨日還報道稱，近日，郭英成傢族旗下在香港的另一傢公司——富昌金融集團，關閉絕大多數主要業務，富昌融資與富昌證券均已關閉，其所持的“證券融資”牌照也已交還香港證監會[微博 ]，這不免加重瞭外界對郭英成加速套現撤離的擔憂。
??“對孫宏斌而言，相信他還是希望拿下佳兆業，畢竟這是融創能否直接跨入‘千億房企’門檻的關鍵棋子。”上述上市房企高管認為，但如今佳兆業的暗礁不斷暴露，郭英成復職後形勢不明朗。孫宏斌向九龍倉道歉在某種程度上表明，其拿下佳兆業的信心已減弱，收購佳兆業也許是比當初融綠之爭更棘手的事。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/08535996445524935619512.shtml
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