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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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還息不還本
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內容來自sina新聞
千裡之外的誘惑中國房企海外拓土
??9月下旬的一天，首創置業總裁胡衛民在結束工作會議後，匆匆回傢收拾行李。第二天，他將赴悉尼視察項目。
??今年7月份，首創置業澳大利亞項目開賣，銷售速度有點超乎意料。近200套住宅很快就賣光瞭，去化率達95%，簽約總金額1億澳元。“目前澳大利亞的移民新增人口很多，悉尼每年有28000套公寓住宅的需求，但供應隻有14000套，有一房難求之勢，去年房價也上漲瞭15%”。胡衛民說。
??首創置業董事長劉曉光早就有國際化的想法，在他看來，中國房地產企業早就應該去國際市場闖蕩，在國際體制下錘煉過的企業，才算是真正的企業。但是，受制於客觀因素，2004年，首創集團嘗試引進美國的黑石、KK等機構作為戰略投資者的計劃未能如願。直到2012年9月，首創置業與法國地方政府簽訂土地協議，建設中法經濟貿易合作區，首創置業海外戰略佈局才真正落地。
??幾乎同一時期，萬科、萬達、綠地、碧桂園、富力等企業紛紛在海外開疆拓土。但是，它們投資海外，是為瞭平衡財務風險，還是意在成為國際化的企業，尚需要5年以上時間才能看清楚。
??海外投資價值凸顯
??盛世神州房地產基金董事長張民耕今年7月去美國考察時，在紐約的酒店看到許多中國面孔。“大傢相視一笑，彼此都知道是來做什麼的。”張民耕說。這其中有開發商，還有以險資為代表的機構投資者。
??美國普衡律師事務所合夥人駱仕毅（JOEL H。ROTHSTEIN）9月中旬在接受21世紀經濟報道記者采訪時透露，幾傢中國開發商正在為加利福尼亞州的一個綜合體項目爭得不可開交，互相抬價。
??中國人的投資熱情可窺一斑，但又具有一定的必然性。“中國房企投資境外的熱潮是宏觀趨勢、行業因素和企業戰略三個層次的力量共同推動的。”高緯環球北京研究部經理陸明在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
??他進一步分析，發達經濟體正在逐步走出金融危機的陰影，經濟復蘇帶動資產價值回升，對投資者頗具吸引力。另外，從2005年的匯改開始，人民幣進入升值通道，粗略計算人民幣兌美元升值約25%，很大程度上提升瞭中國企業的海外購買力。海外市場的優惠政策，以及中國政府對境外投資的限制放寬，也在鼓勵中國房企走出國門。
??其次是行業因素。國內房地產市場降溫凸顯瞭海外投資的價值。經過多年的資金積累，市場參與者資金充裕，投資需求強烈，海外資產的投資價值促使握有充裕資金的投資者將目光轉向正在復蘇的發達國傢房地產市場。
??投資者的多元化策略，要求他們必須降低對單一的國內市場的過度依賴，以確保穩定的收益。海外高品質資產能夠完善投資者多樣化的投資組合需求。個人的海外置業需求和企業的轉型需求，也促使中國資金開始關註海外地產。
??對此，萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管林浩文也持相似看法。萊坊的總部在倫敦，在全球各地有300多傢辦事處。林浩文和許多外資背景的咨詢公司一樣，最近常常會接待想去海外拓展業務的中國開發商，他們首先關心的是，那座城市是不是有中國人在買房子。
??根據萊坊觀察，中國人海外投資的熱點國傢主要為美國、英國、澳大利亞。從這三個國傢1995-2003年近20年的房價指數走勢來看，自1997年左右，三個國傢的房價開始走入快速上升渠道，然後在2008年的次貸危機中下調，其中美國房價下跌幅度最大，達35%，英國的房價下跌約15%，澳大利亞跌幅僅10%。但到2013年，美國房價指數已由底部上升約15%，英國和澳大利亞的房價則已完全恢復到次貸危機前。萊坊判斷，海外房地產市場已經走出危機，進入上升渠道，同時由於投資回報率較高，對投資者頗有吸引力。
??林浩文提到，2013年銷售額超過千億的中國房地產企業達到7個，不少企業具備瞭發展海外市場的條件和競爭力。
??海外市場的戰略位置
??出海的開發商群體表現出一些共性。陸明觀察發現，中國投資者傾向於在發達國傢和成熟市場進行投資，且明顯偏向以合作的方式從事海外投資。建立國際合作夥伴關系主要是為瞭降低法律和文化差異所導致的投資風險，並獲得更廣泛的融資渠道、降低融資成本。
??陸明舉例說，多數中國開發商的海外項目以國內市場為主要目標客群，以海外移民、留學、出境遊的熱潮為依托，幫助中國買房者實現海外置業；也有少數開發商專註於服務當地市場。這些決策的不同主要取決於投資方式的差異和投資項目的具體特點。
??國際化擴張是令房企搖身一變成為國際化企業，抑或僅僅是賺一桶金回來？
??陸明認為，目前，中國房企境外投資仍處於初級階段，投資的目的不隻是短期收益，更重要的是積累經驗，為未來實現國際化打下基礎。大多數中國投資者對境外的法律環境、商業慣例、市場及文化缺乏瞭解。因此，中國投資者近期的房地產收購更像是嘗試性的，與其說是為瞭賺錢，不如說是為瞭解海外市場的門道。海外經驗是企業實現國際化的重要一步。
??在林浩文看來，成為國際化的房地產公司，更重要的是建立國際化團隊。“如果什麼都依靠資源整合，必然會使成本升高。”他說。另外，出海的中國企業還沒有經歷過完整的經濟周期，需要到5至10年以後，再來評估今天許多企業的選擇。彼時，中國房企在海外建設的一些商業地產項目，才開始產生穩定的現金流。
??從趨勢上看，中國的開發商仍會加大海外投資。陸明指出，國際化是企業落實理性投資策略的必然選擇。目前，大多數中國房企的發展過度依賴中國市場的表現，缺少對沖市場下滑風險的能力。通過國際化來實現資產的多樣化，有助於企業確保穩定的收益。中國房企的境外投資策略正從快速周轉向長期投資與開發轉變，這也從一個側面說明著眼長遠的中國房企已將海外市場納入企業長期戰略，國際化的步調越發穩健、成熟。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08205943528433664700657.shtml
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