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內容來自sina新聞
【CIHAF2014中國住交會】產業地產熱潮迭起
隨著房地產行業利潤不斷被稀釋，房地產市場的多極化發展態勢不斷增強。商業地產的進入門檻不斷提高，產業地產逐漸成為市場的明日之星。
與此同時，"產業空心化、地產泡沫化"現象層出不窮，產業地產經過過去幾年的醞釀，贏得瞭資本市場與私募基金的青睞，成為瞭各路豪強的追捧之物。
"上市季"來襲
隨著產業地產成為國內房地產市場備受矚目的新興領域，產業地產"上市季"的帷幕也在逐步拉開。
繼去年毅德控股、五洲國際上市成功後，產業地產在今年又迎來瞭新一波的上市熱潮。今年上半年，產業地產運營商光谷聯合成功在香港聯交所掛牌上市，這是香港資本市場首次接納"中國市場化產業園開發經營商"概念。
隨後便是主打軟件園與科技園的"商務園區運營商"億達中國順利完成在港交所上市。此外，尤其值得關註的還有新近成功登陸港股市場的宏泰發展，這傢由河北廊坊龍河高新區起傢的產業市鎮發展商，從籍籍無名一躍成為資本市場追捧的潛力股。由此可見產業地產的熱浪開始逐步席卷資本市場。
盡管海外資本市場對內房股尚有一定的抵觸情緒，但是產業地產企業的爆發力以及資本市場對其的接納度都可見一斑，這也使得更多的產業地產商選擇在未來要把更多的觸角伸向資本市場。據悉，中新集團(CSSD)正在準備A股上市，而物流地產黑馬上海宇培集團、上海易商等也瞄準未來幾年香港上市。
除瞭這些新晉的產業地產上市企業，此前的產業地產上市公司，包括市北高新、外高橋、中儲股份、東湖高新、卓爾發展、華夏幸福等都在資本市場上表現不俗。在房地產市場整體表現低迷的大背景下，這些產業地產上市公司都實現瞭整體盈利，而在產業升級與結構調整不斷深化的未來，產業地產作為房地產市場備受矚目的新興領域，這批產業地產上市公司更有望成為未來發力資本市場的中堅力量。
其中，華夏幸福是領跑2014年產業地產行業的佼佼者。在新近發佈的產業地產上市公司半年報中，華夏幸福以2014年上半年113.8億元的營業額成為瞭A股最出色的產業新城概念股。與此同時，華夏幸福更以52.2%的銷售增速，36.06%的凈利潤增長，以及高達122.32%的產業發展服務收入增長拉動瞭產業地產市場強勁需求。
產業地產的發展熱潮，也使得這次"上市季"在不斷拉長，產業地產商也成為瞭其中勢頭強勁的主要角色。
"出海潮"暗湧
產業地產的一路高歌猛進，不僅帶動瞭一批批的產業地產商踏入"上市季"，也在不斷推動著他們走出國門。在這場 "出海潮"下，已有眾多產業地產商紛紛起航。其中有在英國倫敦投資10億英鎊打造"亞洲商務港"的總部基地，有在韓國濟州島投資4億美元健康醫療城項目的綠地集團；有與法國當地政府共同合作建設夏鬥湖市中法經濟貿易合作區的首創集團等。
吸引這些產業地產商出海的無疑是發達國傢能夠提供打造產業地產項目更完善的環境，如更加開放透明的金融市場環境，更有保障的退出機制更加健全的法律體系保障等。但是不少產業地產商都希望能在這些更完善的環境中，通過海外項目的佈局，向國內輸入高新技術產業，實現全球的產業聯動發展。
因而在一波波的產業地產"出海潮"中，又以到海外打造孵化器項目為產業地產商最常見的選擇方式。其中，清控科創以及華夏幸福等產業地產商都在美國矽谷設立瞭孵化器。
以今年3月華夏幸福在美國矽谷打造1400平方米的孵化器為例。其目標是通過在海外培育和孵化高新技術產業項目，隨後以華夏幸福為紐帶，將這些高新技術產業項目引進國內，通過國內產業園的承接，實現"全球孵化、華夏加速、中國創造"，最終達到高新技術規模化與產業化的目的。
盡管這些佈局海外的產業地產項目成熟尚需時日，但是無疑有利於日後先進的科技成果實現產業化，同時通過吸引人才的方式，有效激活本土制造業，有效拉動國內產業的發展。而提早佈局海外，對於產業地產商未來的國際化拓展戰略有所鋪墊。這波產業地產商"出海潮"，無疑成為瞭產業地產未來實現爆發增長的強力元素之一。
行業主角
無論是最初的產業地產項目井噴，還是到近年來的"上市季"、"出海潮"的襲來，產業地產毫無疑問逐漸成為房地產市場最亮眼的角色。
事實上，產業地產成為眾多房企轉型熱點是存有多方面原因的。
近年來，"產業空心化、地產泡沫化"的現象在不斷加劇，而中央政府與地方政府都開始認識到，以往缺乏產業支撐的城鎮化建設已經難以為繼，必須尋找新的產業支撐力，而新型城鎮化也在此時逐步走入大眾視野。
在新一輪城鎮化建設大潮下，產城融合是重點發展方向。其中，對於產業的升級與調整有著無可比擬的迫切性。此時，以"產業為魂"的產業地產便能最大限度地滿足新型城鎮化的發展要求。如果說住宅地產、商業地產隻能夠一次性解決存量問題，那麼產業地產能源源不斷地解決增量問題的特點也就更符合地方政府的訴求，這也直接帶動瞭地方政府對產業地產的熱情。
過去房地產的暴利時代使得房地產發展速度遠遠超過產業的發展速度，大量"睡城"、"鬼城"的出現無疑成為瞭城市發展的痼疾之一。為瞭提高土地集約利用水平，未來商業地產捆綁產業用地也將成為常態，而在住宅地產、商業地產回報率大量萎縮以及門檻日益抬高的情況下，產業地產無疑成為瞭開發企業的最佳出路。各路資本也開始紛至杳來，進入產業地產領域。
資本的進入，隨之而來的是多樣化的產業地產開發主體的誕生：除瞭專業地產開發運營商外，不少傳統地產商也開始轉型進入這塊嶄新的領域；而一些大型制造業企業，如海爾、富士康等都以自建自用廠房的形式升級成為產業地產開發主體；此外，外資基金也瞄準這塊"房地產最後的金礦"，早早搶占先機，佈局國內產業地產市場。
一邊廂，資本市場熱情高漲，眾多開發主體準備就緒；另一邊廂，新型城鎮化建設大潮下為產業地產提供巨大的發展空間，產業地產無疑能夠"因勢而上"成為房地產市場的下一個金礦。而熱潮迭起之下，產業地產未來將會呈現怎樣的特點，還要拭目以待。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-20/14522952547.shtml
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