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內容來自sina新聞

出讓金逆勢飆升40% 土地財政好日子幻覺

  GDP、財政收入、房地產相關稅收的增速統統回落,地方政府的土地出讓金卻在逆市飆升,這是2014年前4個月地方經濟的真實寫照。

  5月13日,財政部公佈的最新財政收支情況顯示,前4個月地方財政收入同比增長9.2%,4月單月地方財政收入同比增長隻有9.8%,均低於去年同期的13.9%和14.7%。稍早前國傢統計局公佈的一季度各城市GDP數據也顯示,包括北京、天津、浙江、廣東等地在內的一線省市和不少二三線地區,GDP增速均比2013年一季度有所回落。

  財政部在分析稅收變化原因時稱,地方財政收入增幅降速,原因是與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅明顯回落。其中,4月份房地產營業稅、企業所得稅分別下降4.2%和3.1%,而在3月則是分別增長10.3%和 11.7%。

  種種不利因素之下,地方政府的土地出讓金卻實實在在地增長著。

  仍然是財政部的數據,2014年一季度國有土地使用權出讓收入10802億元,同比增長40.3%。而經濟觀察報從各地國土局和土地交易市場瞭解到的信息顯示,4月份土地出讓收入依然非常樂觀。

  以北京和上海為例。截至4月25日,北京土地市場2014年來累計土地出讓金已達1045.37億元,相當於2013年全年的57%,即使與2013年前5個月相比,增幅也達到近70%,其中4月單月土地出讓金高達300億元。前4月上海土地總成交金額為573.2億元,相當於2013年全年的近27%,較去年同期增長75%,其中4月單月增加超過100億元。

  這種樂觀情緒也彌漫於財政系統中,經濟觀察報采訪的數位地方財政局人士均表示,除瞭三線城市土地出讓收入可能會增長緩慢外,其他地方情況不會很差。

  土地出讓金在飆升,土地成交量卻在下滑。中國指數研究院發佈的統計數據顯示,今年前4個月,一線城市累計成交面積1053萬平方米,環比下降20%,其中北京僅成交240萬平方米,同比下跌過半,深圳僅成交95萬平方米,同比下跌三成。

  一傢中介機構的不動產咨詢師告訴經濟觀察報,從他在江蘇為房地產企業處理業務的過程來看,現在房地產商不是沒有資金,而是拿不到地,"許多國企為瞭拿地,會直接收購擁有地塊的企業"。

  幻覺?

  市場數據證實瞭上述咨詢師的觀感。

  盡管一季度房地產相關稅收增速回落,背後原因是多數城市的房地產銷售面積和銷售金額出現大幅度"雙降",但開發商依然瘋狂。

  以保利地產為例,一季度新增土地儲備的建築面積比當期簽約的銷售面積多出150多萬平方米。其他幾傢大房地產企業,其一季度購買商品、接受勞務支付的現金支出也在天量增長,其中有很多是用來購買新地塊的。來自國傢統計局的信息顯示,在商品住宅銷售面積下降5.7%的情況下,房地產開發企業的土地購置面積同比下降隻有2.3%。

  開發商的瘋狂拿地直接推高瞭土地單價。上海易居房地產研究院最新發佈的報告顯示,4月北上廣深四個一線城市土地成交建築面積為 580.2萬平方米,環比下降5%,同比基本持平;成交均價為8416元/平方米,環比增長49.3%,同比暴增105.6%。"房地產商們在'賭'四年前房地產市場回暖情況再現。"上述咨詢師說,2008、2009年形勢不好,政府開始救市,二手房不收繳土地增值稅,到2010、2011年房地產市場就開始瘋狂瞭,現在不少房企還在拿地,證明還在賭當年情況再現。

  對一二線城市的地方政府來說,最好的應對莫過於順水推舟。很多地方政府人士認為,市場形勢雖然不好,但向上傳導的過程需要時間,終端銷售不好,不可能馬上傳導到土地上。

  廣東省財政系統人士對經濟觀察報說,該省一個縣級市原本地塊已經很少,4月土地出讓收入非常好,他們認為房地產銷售不好若是持續下去,雖然會傳導到土地收入,但有一個時間差,所以現在要做的是不再增加供應地塊,但要繼續推高單塊土地的價格。

  而東北的一個地級市,今年的土地出讓收入比去年要好很多。該市財政局人士說,今年做收入計劃的時候還擔心形勢不好,增速在內部調低不少,沒想到第一季度土地出讓形勢這麼好。所以就增加瞭土地供應量。

  不過,三四線城市的情況卻苦樂不均。經濟觀察報從財政系統瞭解到,有的三線城市,第一季度土地收入與2013年同比下降,4月略微同比增長瞭0.1%;更有極端的城市,4月甚至沒有開工一個項目,沒有賣出一塊地。

  不過,看上去的好日子似乎更像是個幻覺。

  中金公司分析師彭文生認為,雖然一季度土地出讓收入同比仍然增長 40%,但主要反映的是土地出讓收入收繳國庫的時滯,而不是其他因素;而一季度的土地供應量已經同比減少,當前房價下跌的形勢可能帶動地價下跌,"今年土地財政收入仍有可能像政府年初預算的那樣,大幅下跌"。

  支出與債務

  財政部此前公佈的2014年政府預算顯示,國有土地出讓金預算收入增長為-11.8%。

  盡管過去三年的土地出讓收入預算增速都是負增長,但隻有 2012年的土地出讓收入最終實現瞭負增長,2011年和 2013年土地出讓收入都大幅超出預算。2013年國有土地使用權出讓收入41250億元,比2012年增加12732億元,增長44.6%。

  這一次,還會那麼幸運嗎?地方政府有沒有做好應對土地財政緊縮的準備?恐怕未必。一位省級財政廳債務管理辦公室人士對經濟觀察報表示,省裡領導表達過意思,土地出讓收入是償還債務的主力,債務絕對不可以出問題,用任何辦法也要保證債務順延下去,其他資金也可自由使用,但要打個時間差。

  一般來說,地方政府對土地出讓收入的渴望,緣於其對專項支出的供血功能和對地方債務的輸血功能。

  土地出讓金的支出首先是計提各種費用,剩餘部分被稱為土地出讓金凈收益,按照固定比例用於三項專項支出,其中10%的農田水利建設資金,10%的教育資金,另外還有不低於10%資金用於統籌廉租房、公租房、城市和國有工礦棚戶區改造等保障性安居工程。

  最後的資金才被用於地方政府其他項目支出或者用來償還地方債務。

  今年4月份,建築業營業稅260億元,增長10.7%,表示4月的投資速度在增長,新開工項目也在增長。而一旦土地出讓收入達不到預期,首先受到影響的就是地方投資的這些自由支出。

  彭文生認為,土地財政下滑給地方財政帶來的壓力,會產生三方面影響:一是減少地方政府投資,影響固定資產投資;二是增加地方政府債務風險;三是不利於信貸擴張。總體上會給宏觀經濟帶來緊縮效應。土地收入下降給地方財政帶來壓力。

  從審計署的數據來看,地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。

  從未來償債年度看,2014年到期需償還的政府負有償還責任債務占21.89%,2015年、2016年和2017年到期需償還的分別占17.06%、11.58%和7.79%,2018年及以後到期需償還的占18.76%。

  上述省級財政廳債務管理辦公室人士認為,若是終端市場形勢不好,肯定會蔓延到土地出讓收入,其實最應該改變的是制度和結構中的問題,"地方本級收入隻能夠發工資保持基本運營,其他都依靠轉移支付,地方政府對土地出讓收入的依賴,短時間還將持續下去"。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/08512735046.shtml
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