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內容來自sina新聞
太平洋百貨關店將現蝴蝶效應源於租金壓力太大
記者近日獲悉，曾揚言欲占領北京1/4市場份額的太平洋百貨即將在年底前關閉其在北京的兩傢門店，撤離北京市場。國內目前最大的跨區域百貨巨頭百盛百貨，繼關閉北京、長沙兩店及出售揚州店後，近日也表示可能再度關閉其位於上海遵義路的門店。
根據太平洋百貨北京地區關店事務新聞發言人陶玉聰的說法，此次關店的主要原因是物業租賃到期，對方提出的租金大漲，公司不再與盈科中心續簽。
"大型商業的租賃期限一般是10- 20年左右，從2004年中國零售市場放開前後至今，零售業的擴張已持續7- 10年。未來7- 8年，將有不少早期商業項目合約到期。"一傢知名零售企業的副總裁向記者透露，由於租賃價格的水漲船高，零售業以往以租賃為主的"輕資產"運營模式讓很多時尚百貨商傢面臨集體關店的危機。
租金、人工成本持續上漲
曾被認為國內最有朝氣的百貨公司、隸屬於臺灣遠東集團的太平洋百貨此前在內地擁有10多傢門店。據太平洋百貨的會員透露，其北京盈科店應該會在10月25日關閉，五棵松店具體關閉日期未定。
"我們沒有看到具體的租金數據，但是可以肯定的是，與10年前太平洋百貨進駐盈科中心時相比，現在的租金水平高得離譜。"太平洋百貨內部人士猜測。據其透露，盈科中心上月底開出的整租太平洋百貨鋪面價格為28元/平方米·月，以6.5萬平方米規模計算，年租金為2184萬元。
租金和人工成本的上升，給零售業帶瞭成本上升和經營壓力。根據百盛2010年財報顯示，該公司去年員工成本增加30%至3 .6億港元。據百盛透露，2010年該公司員工成本占經營收益總額的百分比，自之前的7.1%上升至8.2%。而租金開支則增長15%至5 .76億港元，租金開支占經營收益總額的比重從12.8%升至13.1%。據中國連鎖經營協會對零售百強企業的抽樣統計顯示，去年零售業人工成本平均上漲15%。
今年上述成本繼續上漲。世紀聯華內部人士向記者表示，該公司今年1月份對一線員工工資普調，2、3月份對中層幹部工資進行調整，工資漲幅在20%左右。"銀泰百貨2011年上半年，員工工資、薪金及花紅從上一年同期的1 .02億元上升至1 .67億元人民幣。百貨店租金開支從上年同期的1 .5億元增加到1 .75億元，員工成本在過去的6個月內增至人民幣2 .2億元，較去年同期增加60 .3%。"銀泰百貨在今年上半年報告中如此披露。吉之島母公司永旺(香港)也表示，今年上半年員工成本占收益的百分比從9.8%上升至10.3%。
增加自有物業比例
在通脹高壓下，零售商利潤被擠到邊緣，對租金水平波動相當敏感，導致零售業近年關店頻繁。"輕資產"的經營模式面臨嚴峻挑戰，更多的商傢開始增加自有物業。
"我們主要是考慮到租約到期後租金的不可確定風險才增加自有物業，目的就是保持效益的持續性。"王府井百貨副總裁杜寶祥日前在廣州接受南都采訪時表示，自有物業也給商傢提前進入提供瞭機會，目前國內很多商業項目建成後才招商，其結構與需求有很大差異。
今年8月，王府井在西安新城以7.9億元新增一處9萬平方米的核心物業，從而使自有物業比例上升48%。有此想法的還有天虹商場。今年6月，天虹商場以3.2億元收購江西南昌一處3 .8萬平方米的物業擬開設百貨店。此前該公司有45傢連鎖百貨商場，但僅有2傢屬自有物業。
"天虹上市時即表示，將在適當的時候增加核心商圈持有物業的比例，優化資產配比，以應對租金長期上漲的不利局面。另外，自有物業在門店規劃和設計時，自主權更大，更有利於未來經營的展開。我們判斷公司未來還會有購置核心商圈合適物業的計劃，但發展戰略還是會以'輕資產'為主，固定資產占總資產比例不超過30%。"招商證券分析師楊夏表示。
廣百集團此前以5 .36億元拍得佛山南海金沙洲一塊住宅兼批發零售、住宿餐飲、商務金融地塊。據稱，該地塊計劃於2013年前開出一傢不低於5萬平方米的廣百門店。記者瞭解獲悉，廣百股份目前擁有25傢門店，自有物業隻有廣百北京路總店、新大新以及新一城店，占比不到總規模的20%。廣百集團董事長荀振英曾在多個場合表示，未來將增加廣百自有物業的比例。
"輕資產"與"重資產"的平衡
目前國內A股市場上，大商股份、百聯股份、小商品城、歐亞集團物業資產存量遙遙領先，重慶百貨、王府井、銀座股份、友誼股份、鄂武商、新世界等擁有超過20萬平米的物業。
人工成本的上升、制造企業成本上升引發的進貨成本的上升，已經逼得商業企業利潤微薄。連鎖零售業行業平均凈利潤率隻有1 .32%，即便是銷售額排名前十位的國內零售商，凈利潤率也隻有1 .77%。中金公司分析師認為，租金與C P I有著明顯的正向聯動關系，擁有較多自有商業物業的公司能夠較好規避這一成本壓力，物業多的公司在通脹階段經營利潤率還會有所提升。持有物業可緩解租金上漲壓力，計提折舊比較容易預測。
不過"自有物業投入成本較高，而未來現金流出更少，其不僅對百貨企業的估值影響不明顯，況且國內A股再融資渠道不順暢，加大自有物業勢必加重公司資金鏈的壓力。"國內一傢知名百貨公司的拓展總監也向記者表示，重資產增持物業，不僅沉淀資金大，而且拖慢擴張速度。
該百貨公司拓展總監表示，自建一傢門店至少要2-3年時間，同樣也有前期培育期，能否成功存在未知。目前中國零售業仍然處於跑馬圈地階段，"輕資產"可以加速擴張占領市場，而持有物業減慢瞭擴張速度就等於喪失瞭市場機遇。
記者在采訪中發現，很多商傢都認為，無論是"輕資產"和"重資產"發展都要有機結合，比例合理配置。"我個人認為，這兩者之間應該有一個合理的比例，比如輕重資產3：7或者4：6的比例，最多自有物業不能超過50%，否則結構就很難平衡瞭。"上述知名百貨公司高管表示。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/13552115043.shtml
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