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內容來自sina新聞

出租回報率低無優勢 廣州商業公寓淪為雞肋

??近年來,隨著限購等政策的出臺以及住宅市場成交的起伏,投資型公寓開始在廣州興起。最近三年,廣州的公寓市場極為熱鬧,不僅是市中心,更包括番禺、蘿崗、南沙、增城等近郊區域,公寓項目不斷湧現。而在今年,公寓市場更是達到高潮,僅萬達在廣州就在南沙、蘿崗推出兩個項目。而像敏捷、奧園等品牌房企都紛紛投身到公寓市場當中來,今年已經推出瞭眾多新公寓樓盤。這些公寓產品也一度受到市場的熱捧。

臨近年末,隨著政策環境的好轉,住宅市場的成交逐漸走高,而公寓產品卻受到庫存壓力以及激烈的競爭,銷售情況急速下滑。近日,甚至包括市中心的商業公寓項目也開始紛紛降價促銷。有分析認為,截至11月底,廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米,公寓項目壓力倍增。

商業公寓淪為雞肋

前兩年的限購,帶動瞭2014年廣州市場一大波不限購不限貸的公寓產品出現,從新貨供應量及現有庫存看,商業公寓市場早已供過於求。高力國際的數據顯示,2014年上半年80萬平方米商業公寓入市,而消化率隻有0.66。

隨著近月來住宅市場的回暖,一手住宅成交不斷攀升,而公寓市場卻受到住宅成交回暖而顯得“低迷”,不斷傳出公寓樓盤降價的消息。12月16日,廣州市國土房管局發佈瞭11月樓市網簽數據分析報告,顯示11月廣州全市網簽均價和網簽面積分別達到15626元/平方米和87.17萬平方米,環比上升9.1%和15.4%,呈現出量價齊升的局面。

而下半年新增商業公寓面積預計達110多萬平方米,若非極具吸引力或降價優惠刺激的項目,投資客出手幾率較低,與住宅市場的投資操作模式不同,公寓的產權年限制約瞭其二手轉售不可能像住宅那樣火爆,加上供過於求的局面,商業公寓逐漸“淪為”市場雞肋。

記者瞭解到,近日,位於越秀區核心文德路的文德先生推出部分特價公寓,最低售價為29000元/平方米,樓層、朝向好些的單位售價約為32000元/平方米,早前類似產品的售價超過40000元/平方米。

此外,芳村板塊的公寓項目邦華星際二期,新品價約為16000元/平方米,比首期售價降低瞭2000元/平方米,降幅約11%。而芳村公寓新盤芳華都匯帶精裝修開盤售價14800元/平方米。而該盤自今年上半年“吹風價”在20000元-22000元/平方米之間,如今最低價為14800萬元/平方米,比“吹風價”大幅下降瞭6000元/平方米左右。

出租回報率低無優勢

對於近期廣州眾多公寓項目降價,據業內專傢分析,庫存壓力是主要的原因。據數據顯示,截至11月底,廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米,是今年庫存量的第二新高(9月份庫存量最高,為101.4萬平方米),按照近半年的平均成交量計算,去化周期為13個月。“庫存壓力擺在這裡,不降不行。而且即使降瞭價,但如果降價不到位,成交還是上不去,因為其出租回報率和目前市場上很多理財產品的回報率相比,已經不具有優勢瞭。”

而據高力國際的調查數據顯示,2014年第3季度,廣州盛捷濱江東服務公寓落成,新增32套四房公寓,市場總庫存上升至3245套。盡管市場有新增供應入市,但由於數量較小且位於核心商務區外圍,對整體市場沖擊有限,廣州市服務式公寓市場整體平均空置率約為15.2%;環比下降約2.5%。但記者發現,在今年的年末,廣州各區在售的公寓項目都在不斷地推新。

近日,位於海珠區的公寓樓盤萬科派繼開盤後首次加推新品單位約48-73平方米LOFT復式公寓。據悉,此次該項目加推的公寓數據是18-20層三層。目前項目單價約25000元/平方米,首付最低需近38萬元。

而在近郊,蘿崗奧園廣場也即將推出的萬能LOFT。據悉推出的產品將是48平方米可打造三房兩衛的LOFT公寓,空間雖小,但中空客廳、小孩房、Mini吧、廚房、客廳等應有盡有。據介紹,項目已強勢引入酒店式公寓運營商“蔓蒂酒店”,包租10年。

在南沙,廣州南沙萬達廣場目前正加推全新B6棟精裝SOHO,戶型約40-90平方米,均價約9200元/平方米。項目同期在售約40套40-120平方米金街商鋪,價格約18000-50000元/平方米。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-21/08155952224522605484256.shtml

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