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內容來自sina新聞
2500億地產信托兌付洪峰逼近 樓市降價誰是推手？
2月24日，德信地產的北海公園項目降價以8折銷售，因打響杭州馬年樓市降價第一槍而備受矚目。
"我們瞭解的情況是，與德信地產合作密切的杭州工商信托(下稱：杭工商信托)，要求通過降價盡快回籠資金，是這次降價的主要原因之一。"浙江當 地一位信托業人士透露。21世紀經濟報道記者獲悉，關於該樓盤降價源於信托到期，需保證信托兌付的消息，開始在市場上不脛而走。
"這個說法並不準確，信托並非降價的幕後推手。"2月24日，卷入傳聞當中的兩方人士雙雙向21世紀經濟報道記者否認。杭工商信托人士表示，該公司對德信地產的整體評估結果顯示，其現金流是健康的。
另外中信證券統計，在2014年至少將有近2500億元的地產信托到期兌付。在地產行業面臨變局的關口，不少信托公司開始謹慎挑選項目、交易對手。
否認兌付壓力所致
上述德信地產人士向21世紀經濟報道記者透露，在上周五降價後，北海公園的200餘套房源當天的認購就達到8成。在周末，每天的成交量也有十多套，房源目前所剩不多，已經達到降價的預期。
上述信托業人士表示，北海公園項目開盤均價在1.3萬/平米左右，在2013年上半年最高漲至1.9萬元/平米，現在降至1.58萬元/平米。"之前德信的去化率其實不算很高。所以有降價回籠資金需求。"他說。
不少券商機構也提到，北海公園所在區域的供給過高，2013年下半年的銷售已放緩；競爭激烈以及開發商資金鏈緊張是降價的根本原因。
而市場有消息稱，壓力則是來自於償還信托貸款，其中就涉及德信地產的另一個項目臻園項目。
21世紀經濟報道記者看到，杭工商信托正是德信地產的合作夥伴，雙方在多個項目上都有過合作。譬如在2013年7月19日，杭工商信托成立德信置業溫州甌海投資項目集合資金信托，規模為2億元。這款產品的預期收益率為8.2%~10%，期限為3年。
另一款杭工商信托基金型產品"飛鷹9號"是管理人根據需求將資金整體進行配置、運用的產品，而臻園項目確實是這款產品的配置之一。
"從整體上看，9號產品的期限是2年，明年3月份到期，並且還可以展期6個月，因此這個項目不存在目前需要提前還款的壓力。"上述杭工商信托人士表示。
不過信托產品存在提前清算的可能，德信地產在過往就有曾經被信托公司提前清算結束的經歷。譬如，在2010年7月8日，杭工商信托專門成立德 信·臻園投資項目集合信托，規模為3.6億元，期限原為36個月，但是截止到2011年10月，這款產品的優先級、普通1級信托部分就已經被提前清算。
但上述德信地產人士還否認降價是來自信托公司的壓力。他表示在北海公園單個項目上，原本有3.5億元左右的銀行貸款，目前已經還清。而臻園項目屬集團高端項目，並且2期將在5月底交付，到期償還貸款問題應該不大。
地產信托兌付洪峰
"目前還沒有明確下文要求要收緊地產信托項目的規模。"多傢信托公司人士向21世紀經濟報道記者表示，信托公司都在觀望房地產行情的變動。
中信證券統計，今年到期的房地產信托規模估計為2479億元，占今年到期集合信托的比例分別為27.34%。另外工商企業類今年到期規模 2110 億元，占比23.27%，考慮在監管層收緊房地產貸款時，部分實際投向房地產的項目以工商企業類信托的名義發行，今年實際到期的房地產信托規模會遠高於 2479億元。
杭州當地一位信托人士向21世紀經濟報道記者表示，從2013年發行的地產集合信托看，各傢信托公司對風險的偏好分化比較嚴重，有的隻做大開發商，也有很多信托公司都在搶中小開發商的項目。但預計今年新發的產品對開發商整體實力要求會更高。
"譬如，大傢對中小開發商，三、四線的項目會更加謹慎。"他說。中信證券也提到，面對洶湧而來的信托到期洪峰，借舊還新是堅守在剛性兌付第一線 的信托公司最為嫻熟也是最為常用的風險緩釋手段。借舊還新在經濟下行利率上行的不利外部環境下，將受到極大的制約，進而使撼動剛性兌付根基的概率顯著提 升。
該人士表示，如果再有1-3傢銀行傳出收緊房地產貸款的消息，就會開始嚴重影響信托的信心，最終信托跟著銀行的步調，首先收縮地產信托貸款規模、放棄高風險的項目，其次融資成本也會水漲船高。
"在今年初，我們制定瞭新的地產業務指引。定調是認為地產行業會存在風險，預計行業整合等都會發生，具體的應對措施是提高兩個標準：挑選項目標 準、交易對手標準。另外，也不會為瞭分散地產行業集中風險，而盲目進入地方融資平臺等並不熟悉的領域。這個經營思路得到股東、監管部門的認可。"上述杭工 商信托人士說。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/08012620716.shtml
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