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內容來自sina新聞
佛山樓市地級市的榜樣還是深淵？
佛山五區分佈圖
當廣州客群退潮，廣州視線轉向南沙，廣佛地產之戀善果如何？
新浪樂居深度報道記者 莫凡 劉艷君/文
在一輛車牌粵X的出租車上，司機極力撇清自己與佛山的關系："我不是佛山人，我是順德人。"
2002年12月18日之前，順德與佛山確實沒有關系。不過，就在這一天之後，不僅順德，還包括南海、三水、高明四個縣級市，均被撤市設區納入佛山管轄。
這一政策實施逾十年，很多順德人還是不願意給自己貼上佛山標簽。"因為我們瞧不上佛山，它的GDP不及順德的一半，南海人也有錢，他們也不說自己是佛山人。"司機直言不諱。
從車窗外變化的景致也可以找到論證，禪城(原老佛山)大多是舊改項目，很多地塊都處於施工狀態中；三水和高明比較冷清，缺乏人氣；與廣州接壤的南海和順德則高樓林立，看起來與廣州更像一傢人。五大區從經濟實力到城市外表判若雲泥。
給人散亂感覺的佛山，在2014年中國經濟結構轉型之時，卻突然贏得國外財經媒體和學者們的贊譽，他們和出租車司機的觀點大不相同。
2013 年11月21日，英國《金融時報》旗下FT中文網頭條刊登瞭一篇名為《從佛山看中國改革》的學術論文，文章把佛山比作一枚剖析中國經濟改革的細胞切片，引 發各大門戶、微信公眾號熱轉。華爾街日報和一些中國學者也發表類似觀點，對佛山的政府效率、經濟發展模式、本土企業表現大加贊賞， "佛山樣本"一舉走紅，成為中國地級市的榜樣。
為什麼是佛山？它不是特區，不是省會，也沒有特殊政策。但是，2012、2013年佛山人均GDP連續兩年超越上海。原文作者張燕生的回答是："正是因為它沒有得天獨厚的優勢，研究其擺脫貧困邁入高收入城市的經驗才能被復制到中國其他城市。
要想研究佛山的城市價值，必定要先研究佛山的樓市。樂居記者親身探訪佛山後發現，房地產確實是這座城市經濟活力的表現，但也伴隨瞭各方面糾結的難題。對佛山房地產和樓市的評價，可以說是糅合瞭國外財經媒體和出租車司機的雙重觀點，活力和混亂是這枚硬幣的兩面。
解除限購之後？
2014年8月6日晚，一份疑似佛山次日將松綁限購的文件在業內微信群流傳開來，隨著佛山住建局內部人士確認"該消息真實"，佛山成為廣東松綁第一城。
佳兆業佛山公司總經理李勇做的第一件事是，召集全體員工開會，制定一套新的銷售戰略。佳兆業在佛山有四個盤，目前在售的濱江1號位於廣佛交界處，主打廣州客。李勇的做法很簡單：加強銷營銷力度，在廣佛地鐵裡大量投放廣告。
不過，這一招效果並不明顯。李勇坦言："成交量在兩周內確實出現驟增，但從九月初開始又回歸平靜瞭。"
事實上，在操作層面佛山已經全面取限，但因為政府至今未發紅頭文件，造成瞭某些相關部門無法徹底執行。除四大行和浦發銀行外，其餘銀行仍以"沒看到政府批文"為由，要求購房者提供一年社保證明或納稅證明。
一位本土開發商透露："不敢發文是因為佛山曾現實上演'朝令夕改'的大笑話，現在隻要涉及樓市方面的政策，他們都希望越低調越好。"
該開發商回憶起三年前佛山發佈限購令時的情景："我們猜到要限購，以為是局部限，沒有想到是全城限，政府搞得太狠瞭！政策落地不到兩個月，整個佛山樓市量價齊跌，哀鴻一片。"
高明和三水是佛山GDP最弱的兩個區，"一刀切"的做法使得購買力本來就不足的它們瞬間變為死城，連續四日零成交。
一個讓我感興趣的話題是："現在三水和高明緩過來瞭嗎？"
"緩沒緩過來，你去三水的捷和廣場看一看就知道瞭。"
在捷和廣場的售樓大廳，工作人員或懶散的趴在桌子上，或全神貫註的站著玩弄手機，大多一副很閑的樣子，購房人很少。在向售樓員詢問銷售狀況時，對方打著哈欠回答："現在均價7500。"總之，回答牛頭不對馬嘴，給我們傳達出的一種信號是：愛買不買。
"三水一手樓均價6千上下，捷和廣場曾賣到八千五，傻子才去買。今年四月同一條街上的保利中央公園開盤後，他就更沒生意瞭。"一位佛山本地的媒體朋友說。
保利中央公園是三水今年的明星盤，自開盤後一直身居區域銷量榜前三。從捷和廣場走進保利中央公園，場景像從孤村穿越到鬧市。保利的售樓員一臉驕傲的向我們描述首次開盤時的盛況："三水很少有人敢晚上開盤，但我們這個盤就是晚上六點開的，第一期600多套，開盤一小時基本售罄。"
三水今年推的盤很多，大傢都在各顯神通，唯保利一傢獨大。"人傢都賣六七千，保利一來就五字起頭，完全打破瞭區域的平衡，旁邊的開發商都恨得咬牙切齒的！"這位媒體朋友說。
雲東海片區是三水別墅聚集地，也是整個佛山規模最大的別墅群區。我們準備動身前往時不過夜間七點，卻遭到司機勸阻："那裡很偏僻的，別墅也沒有人買，晚上沒人敢去。"
較之順德、南海、禪城，三水和高明成瞭品牌房企的棄兒。尤其是高明，除瞭碧桂園，再沒有別的品牌開發商進駐。
種種跡象表明，限購松綁並未盛宴跟隨而至。走訪結束後，我試圖給捷和廣場的售樓廳撥過電話，僅晚上六點就已無人接聽。
"燈下黑"的商業地產
"來瞭佛山不去看嶺南天地，就像到瞭北京不去看長城一樣。"這是佛山一酒店熱情的前臺向我們推薦的景點。
嶺南天地位於禪城中心地段，出自瑞安地產之手，是一個集住宅、辦公樓、零售、餐飲、娛樂、旅遊及文化等多功能設施為一體的項目。瑞安一直被業界稱作是"異 類"，它的作品向來都以龐然大物著稱，佛山嶺南天地就是一個大規模的舊城綜合改造體，占地總面積65公頃。因為與佛山的地標物祖廟僅一步之遙，嶺南天地堪 稱佛山的名片。
這個項目自稱一期出租率 100%，開業率90%，人氣很旺。我們挑瞭一天中的人流高峰期造訪，走瞭幾條巷子後，發現這裡的商鋪大多以餐飲為主，氣氛都很冷清，一些飯館的接待甚至 在中午12點埋起頭來玩電腦。路上有七零八落的人影，走幾步便拍照留影，走進商鋪裡消費的卻不多。
早在2012年，禪城的商業就已遍地開花，印象城、萬科廣場等十幾個商業中心在一條路上紮堆。這些項目普遍都在幾萬平方米以上，有些高達幾十萬平方米。遺憾的是，在這麼多商業體中，我們並沒有遇到過"人氣超旺"的景象。
總面積超過3萬平方米，定位高端奢侈品的廣州友誼商店也坐落在祖廟區裡，我們連續三天造訪，經營狀況用門可羅雀來形容絕不誇張。住在附近的張小姐表示："我住這麼近也從來沒有去光顧過，下面就是地鐵，如果要買奢侈品當然是去廣州天河城，半小時就過去，款式多太多瞭！"
祖廟商圈從幾年前就因為各種原因開始衰落，很多人寄希望於嶺南天地，預測嶺南天地建成後禪城的人氣就會旺起來。但顯然，嶺南天地沒有成為救世主。廣州樓市專 傢彭澎博士認為："佛山的商業火不起來，最關鍵還是因為廣州把購買力抽走瞭。從商業角度來說，隻要是佛山與廣州相連的區域，大傢的消費習慣基本還是朝廣州 走。尤其是順德和南海的居民，購物一定首選廣州。"
交通不堵的情況下，從順德或南海開車到廣州隻需要花費半小時內的時間，這與他們去禪城的耗時是一樣的，這讓廣州成為"抽水機"變得合情合理。用本地人的話來說就是，佛山的商業是廣州的"燈下黑"。
佛山商業未來的出路在哪？彭澎的建議是："開幾傢奧特萊斯不錯，但停車場必須是免費的。"
廣佛地產之戀
佛山樓市最大特點也是廣佛同城化。
在談到解限後的市場變化，招商地產營銷總監李華凱的回答是："我們目前在佛山有十個項目，取限後變化最大的是廣佛交界的盤，銷量明顯上升，且大部分增量來自於廣州客戶。"
自2009年"廣佛同城"概念誕生後，從佛山坐地鐵半小時便可直達廣州，這為南海和順德帶來瞭一大批的廣州業主，甚至一些樓盤的初衷就是為廣州人量身定做的。
"南海的開發商就沒有不打廣州牌的。"李勇表示："特別是廣佛交界的南海金融高新區，那裡是佛山的CBD，也是佛山房價最高的地方，廣佛隻有一河之隔，是廣州客戶進駐佛山的重地，也是品牌開發商最密集的地方。"
黃岐路雲集瞭中海、萬科等大牌房企。佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事總經理劉世恩說瞭這樣一句話："這個區域現在是佛山房企競爭最激烈的地方，經常可以看到中海和萬科的人隔著一條街互相舉牌攬客。"
佛山是武術之鄉，葉問、黃飛鴻都出自佛山。這裡武風頂盛，各門各派經常集體比鬥以顯實力。如今，雲集佛山的品牌開發商，也在展開激烈的肉搏戰。萬科和中海誰 是勝出者？ 提到這件事，中海相關人員嘴角上揚："就上半年的業績來說，我們比萬科要好一些。十多年來中海一直在這個區域深耕，所以市民也都很認可中海的牌子。"
中海佛山公司的員工說瞭這麼一個故事："我們公司工作調動(一座城市調到另一座城市)是有補貼發放的，唯獨隻有廣佛兩個城市間的調動是沒有補貼的，因為挨得太近瞭。"
與南海一樣，順德也是廣州的鄰居。順德GDP居於佛山五區之首，至今沿用計算套內面積。千億房企碧桂園總部就在其順德碧桂園項目裡，楊國強更是把廣佛交界的 利好發揮得淋漓盡致，項目一半身處廣州，一半身處佛山。順碧的售樓員在推銷房子時，說的第一句話是："楊國強和楊惠妍就住在這裡面，你說這個盤好不好？"
在佛山人心中，碧桂園的地位是至高無上的。這位售樓員就是土生土長的順德人，她自豪的說："順德人就該支持順德的房企，雅居樂都把總部從中山搬去廣州瞭，但是我們碧桂園就不會離開順德。"
能與碧桂園在佛山人心中平起平坐的隻有美的集團。2014上半年美的實現營業收入773.31億元，早在2004年美的就成立瞭自己的房地產開發公司，目前已開發和正在開發的項目高達到20個，大多位於順德。
在順德，這兩年長期占據全區新房成交排行榜前列的要屬保利東灣和萬科水晶城。
保利東灣是保利去年推出的10個項目中表現最為出色的，單項目年銷售額超50億，成為佛山單盤年度銷售之冠。該項目位於佛山CBD東平新城核心位置，總占地面積約48萬平方米，是佛山新城最大的城市綜合體。
我們在一個周六上午造訪這個項目。所謂的新城板塊，給我們的感覺非常冷清，馬路上很少能看到車流。與該項目一街之隔的佛山市新市政府大樓外表富麗，也沒有人 氣。就在我懷疑自己是否找錯瞭地方時，保利東灣的售樓員過來解釋："因為中央厲行節約，政府不敢搬遷入住，現在把它作為瞭臨時的展覽館，政府搬遷後，我們 的盤馬上升值。"這個保利去年的明星盤，今年走得很吃力。
萬科打造的水晶城離保利東灣不遠，該產品為業主設計瞭獨一無二的超大觀景陽臺，在佛山這樣的作品不多見。在售樓大廳，我們終於感受到瞭人氣。現場一位看房客表示："售樓員打電話告訴我解限瞭，他們馬上要開內部會議制度漲價方案，所以我趕緊過來看看。"
廣佛交界是品牌房企的角鬥場，佛山本土房企在這裡越來越沒有生存空間。佛山的客群以本地客為主，其次是外來打工人群和廣州客，這三類人占據瞭市場份額的 90%以上。現在，本地人基本都有兩套房。外來打工人都集中在制造業發達的南海順德區，這些工廠也在附近建瞭大量保障房出售給員工。主打廣州客的廣佛交界區，土地供應逐年減少，加上廣州自身發展重心也在向南沙轉移，他們到佛山置業的熱情已經衰退。這對於佛山的眾多品牌開發商是個巨大的考驗，曾經是城市經營、地產開發的榜樣城市，將成為他們泥足深陷的深淵？
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/09344545983.shtml
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