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內容來自sina新聞
揭秘恒大許傢印的北京戰略
"土豪"恒大最近每每出手皆大手筆，剛宣佈百億投資礦泉水沒多久，又再度在京擲重金圈地。
11月21日，北京市朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地塊正式出讓，經過45輪激烈的競價，恒大以51.35億元總價將之攬入囊中，並成功刷新瞭北京年內的總價地王紀錄。
按照出讓條件規定，該地塊需配建1.69萬平米限價商品房，以及11.2萬平米的自住型商品房，其自住型商品房銷售限價為2.2萬元/平米。
實際上，在北京，自住房配建用地日益受到房企的青睞，競爭也變得尤為激烈。顯然，一直苦覓北京項目的恒大已熱衷於參與這場自住房爭奪戰，更借此迅速找到打開北京市場的"捷徑"。
"做限價房項目並不賺錢，不過恒大通過這種方式順利拿到瞭進入北京市場的門票。"分析人士表示，恒大已經決心回到一線城市，但日漸上漲的地價，對恒大的成本控制能力和高周轉能力始終是一種考驗。
進京的門票
在這一地塊的爭奪中，除瞭恒大之外，還有中海、中糧、住總融創聯合體、遠洋、保利首開聯合體、恒大、葛洲壩方興聯合體等7傢房企參與其中。
"其實這塊地拼的不是誰出價比較高，而是誰能提供更多限價房的面積。恒大一向走的都是薄利多銷的路線，打著民生地產的模式，讓我們在北京有優勢拿到這塊地。"恒大內部人士透露。
有意思的是，該地塊是恒大地產進京以來第一次有"純商品房"建築部分，雖然面積僅7.9473萬平米。
今年以來，恒大已經在北京拿到兩幅地塊，不過，其超過100萬平米的建築面積主要都是做保障型房源，即作為限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊和"限房價、競地價"地塊的昌平區沙河高教園二期地塊，主要建公共租賃住房和園區安置房。
一位接近恒大地產的人士表示，包括本次拿地，恒大地產在京主要以保障性住房為主，符合恒大地產在民生地產方面的優勢，此外也符合北京市政府推廣保障性住房的政策趨勢。
據知情人士透露，恒大此前在北京找地一年，並無斬獲。所以開始轉變傳統思路，以承建保障房的名義，獲取進軍北京的門票。
"通過建保障房項目，恒大進入北京市場的門檻一下子就降低瞭，隨著日後自住房的大量增加，不排除未來恒大還會繼續拿這些項目增加在京市場份額。"
眾所周知，"京七條"的出臺讓政策再次向保障房傾斜，目前北京已有多幅自住型商品房用地入市，已成交配建自住型商品房地塊總建築面積超過百萬平米。
"有利可圖"？
分析人士稱，這些地塊由於限定瞭最終的銷售價格，因此對於項目運營來說存在一定的局限性。同時剔除不可售部分，開發商利潤空間不大。
但對於正在加快一二線城市佈局的恒大而言，初期不能太介意毛利，首要考慮的還是先圈地、做品牌，而後再解決盈利空間的問題。
滿堂紅戰略部高級副經理肖文曉亦認為，一線城市特別是在市中心的土地越來越少，在不可能有大面積土地推出的情況下，恒大亦會轉變思路"大小通吃"。因為由於地價成本高企，在僧多粥少的情況下，即使是大開發商也很難再去挑肥揀瘦。
北京中原地產市場研究總監張大偉介紹，此次獲得的朝陽區項目，剔除"限價房"和"自住商品房"後，其樓面價約為4萬元/平米，而鏈傢在線顯示，這一樓面價與該地塊附近的首開常青藤小區二手房價相當。
多位業內人士表示，恒大地產本次奪得的地塊樓面價較高，預計未來"純商品房"部分隻有建豪宅產品才能保證項目盈利。按照限價房售價9900元/平米和自住型商品房2.2萬元/平米計算，該地塊平均樓面價就已經達到2.5萬/平米。
一名曾參與競拍的房企負責人曾表示，競爭配建限價的自住商品房或保障房，無疑將推高普通商品房的土地價格，開發商為瞭創造更高的利潤，不得不將普通商品房往中高端豪宅產品方向打造，通過後期的商品房售價來背地價。
此外，自住型商品房的商業配套也許才是成為房企最為看中的掘金點。以豆各莊項目為例，據悉，該項目配備2500個車位，1.6萬平米商業，預計日後售價可達5萬~6萬元/平米，另還有3.8萬平米的酒店式公寓，"總體來看是有利可圖的。"
高周轉考驗
有研究機構專業人士指出，雖該類地塊盈利空間受限，但銷售前景相對穩定，在恒大並不瞭解北京房地產市場的情況下，以相對穩健、保守的方式拓展市場，實現控制經營風險的目的。
"恒大地產拿瞭最適合的地塊，資金充裕、集中采購成本低，同時不用擔心銷售，既贏得瞭好名聲，又鍛煉瞭北京隊伍。"張大偉曾表示。
業內普遍認為，恒大有通過這些保障房項目實現練兵的目的，恒大北京團隊處於成立初期，無需承受銷售壓力與風險的限價地塊適合鍛煉隊伍之用。
"用風險不大的限價地塊試水北京市場是為穩妥之策。限價地塊回籠資金快，比較適合剛進入北京的恒大。"另外一方面也說明，恒大有意著重培養北京公司，並在關註北京各區土地市場。
至此，恒大地產在北京投入土地市場的資金已超過127億元，土地儲備面積超過80萬平米，總建築面積超過100萬平米。
高地價項目不斷獲取，自然消耗更多資金，周轉率也會大大降低。根據恒大中期業績報告，截至6月末，恒大手持現金419.7億元，未動用銀行融資額度394.8億元，這可以算是資金充裕的表現。根據美林發佈的報告，恒大中期負債率由去年底的84%降至58%。
為瞭獲取更多資金，進一步提高周轉速度，恒大不斷拓展融資渠道，在過去兩周裡，恒大剛發行瞭15億美元的5年期優先票據，融資成本為8.75%。同時，還不斷采取銀行貸款、信托融資等方式，近期更首嘗基金化房地產信托，為杭州蕭山項目融資20億。
(華夏時報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-23/08212507774.shtml
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