一胎金額：24億元(30億元8成)
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每月應繳金額：1600萬元(0.67％)
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不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
開辦費1％1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：2000萬(0.67％)
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建地買貸 (不做地不能馬上蓋)
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3-建地貸款 1，2，3胎 貸款餘額
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5. 土地謄本 只吸一個地號謄本( 因為有共同 擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不 做 的山坡地
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內容來自sina新聞
一線城市分類調控也大有可為
??“2014《傢天下》記者天下行”之《八城聯動，限購四年啟示錄》系列報道到本期圓滿收官瞭。這四期的報道主題分別圍繞“造城運動與限購”、“農村人口轉移與限購”、“外來購買力與限購”以及“民間遊資與限購”，深入剖析瞭限購近4年來八大典型樣本城市呼和浩特、西安、濟南、鄭州、青島、杭州、太原、溫州的樓市變化。在采訪的過程中，我們發現，限購這個全國“一刀切”的政策，造成瞭很多城市的房地產市場問題重重，而且直到放開限購後依然無法得以走出困境。
??記者通過實地踩盤和深入訪談後發現，上述這八大城市也許沒有廣州的規模大，沒有廣州的經濟強，沒有廣州的人口多，也沒有廣州人特有的淡定。可二、三線城市反映出來的情況，其實才是整個國內樓市最主流的寫照，北上廣深四個一線城市畢竟還是少數派。這些城市的經驗和教訓，對於廣州樓市來說，有足夠的啟發和借鑒作用，在廣州依然保持著限購不放松的情況下，限貸的松綁確實讓廣州在10月樓市出現瞭回暖的跡象，以後是否像國內大部分城市一樣放松限購尚未可知。
??其實，“限購”隻是造成樓市不景氣的其中一方面因素，還記得同樣在限購環境下，2013年樓市依然紅火，地價依然瘋狂。真正讓2014年樓市黯淡的，還是整體經濟大環境，另外限貸也是束縛購買力的一劑過猛的藥，從10月份開始，限貸終於開始放松，而降息也為樓市帶來進一步利好。既然從多個城市的經驗來看，“限購”已是樓市雞肋，那麼是否還有必要一直堅持呢？
??本版述評：這次《天下行》記者采訪的各個城市，當地開發商都表示解除限購對樓市的影響並不大，因為冰凍三尺已非一日之寒，“限購”政策對當地樓市來說已是可有可無，取消也絕非靈丹妙藥。對於這些二、三線城市來說，限購令的執行，遠沒有一線城市那麼嚴格，額外花800到幾千搞掂社保納稅證明已成“潛規則”，敢於降價的“剛需”盤依然可以門庭若市。
??限購限貸已執行瞭近4年，而2013年甚至可以說是中國商品房歷史上最紅火的一年，不僅各地樓價再創新高，開發商也瘋搶“地王”。可見，今年各開發商對“限購限貸”如過街老鼠一樣喊打喊殺，隻是無意反省自己當初的盲目樂觀，亦沒有足夠正視寒冬出現的真正原因。
??“限購限貸”對樓市成交的負面作用確實存在，但也不過是提前瞭一點摁停瞭擊鼓傳花的棒槌，而大傢應該知道的是，最後那一錘遲早是要落下的。
??以杭州為例，雖然2011年銷售面積隻有349萬平方米，但在2012年和2013年限購限貸期間卻分別達到755萬平方米和783萬平方米，2014年1~10月的銷售面積為626萬平方米。而太原的成交數據也顯示，處於限購限貸狀態的2012年反而成交量要大於限購限貸前的2010年。
??那麼又是什麼原因導致庫存量大呢？不少開發商隱晦地提到，2008年席卷全球的金融危機導致政府出手4萬億救市後，各種造城運動、舊廠舊村改造運動轟轟烈烈。
??大量土地在2008年和2009年釋放出來，並於2010年至2011年期間陸續進入市場。然而，不斷入市的房屋與在限購限貸下釋放緩慢的購買力是天然的矛盾，長期供大於求的惡果終於在2014年全面爆發。
??讓人難以理解的是，在經過2年多限購限貸政策後，2013年很多開發商還是像“打瞭雞血”一樣搶地，不管是一線城市還是二線城市，“地王”紀錄不斷被刷新。結果，這些“地王”到瞭2014年第三、第四季度陸續要進入銷售階段時，大熱變成賠錢貨，零利潤甚至負利潤的項目絕對不止一個。
??記者觀察
??廣州今年樓市成交量比前兩年少瞭3萬套
??“穗六條”土政策能否變通？
??住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹近期公開表示，用市場的手段調控市場的問題，將是下一步樓市調控的主要方向和手段。作為一直以來貫徹各種調控政策非常及時的廣州，在目前分類調控逐漸成為樓市調控主基調的情況下，也應該思考針對廣州本身特點是否可以做出一些靈活的改變。
??探討一：可否縮短納稅期
??根據國務院的新標準，城區常住人口1000萬以上的城市是超大城市。而擁有人口1292萬的廣州則毫無疑問已躋身於超大城市行列。也就是說，廣州樓市的需求其實是相當旺盛的，和其他二、三線城市相比，造成目前供大於求，庫存壓力大的重要原因，確實在很大程度上與一年前出臺的加強版調控“穗六條”有關，將外地買傢購房門檻由5年內連續繳納個人所得稅或者社保由一年提升到3年，不僅讓大量實際上在廣州工作的外來年輕人無法在廣州安傢，也導致這部分需求難以釋放。同時，這一苛刻的條件也導致各大專業市場的私營業主有錢難入市，豪宅銷售隨著大環境進入“冰封期”。在全國一片取消限購的行情下，廣州有不少業內人士呼籲政府應該將納稅證明由連續三年納稅調整為1年。
??探討二：可否郊區先“松限”
??與此同時，可以考慮部分地區解除限購，比如南沙、花都、黃埔等需求大、供應量更大的區域，僅在天河、海珠、越秀、白雲、荔灣五個中心城區繼續實行限購政策。目前廣州庫存量最大的番禺、花都、黃埔、南沙的未售貨量分別為25400套、18606套、16283套、15382套，大大超過其他各區，去化周期差不多要24個月。而從土地供應來看，目前主要土地供應量也多集中在黃埔、花都、南沙，後續供應量還會持續增加。因此對於巨量庫存壓頂的郊區來講，放開限購需求也格外迫切。
??探討三：可否首先松綁大戶型
??另外，還有聲音呼籲，針對“金字塔”頂部買傢的大戶型產品，是否也可以考慮取消購買限制？根據陽光傢緣的數據，截至11月24日，廣州平均每套可售單位面積達到131平方米，而在目前60~120平方米戶型比例大概占總產品近七成的情況下，可見大戶型單位的沉淀量。調查顯示，在目前無法購房的原因中，31%受制於“3年納稅證明”，28%受制於“七成首付”。從2014年截至11月24日的成交情況看，盡管還有一個多月才到年底，但與2012年和2013年相比，廣州今年的成交量比前兩年減少超過3萬套，即便最後一個月簽約套數能夠和10月份持平達到7222套，和前兩年相比也有2.5萬多套的差距。而在“9·30”政策出臺後，七成首付這一束縛已被突破，但“穗六條”這種地方加強版措施是否也到瞭應該調整的時候？值得有關部門思考。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/08135943889230597242948.shtml
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