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內容來自sina新聞
北京57個高端住宅在售 10萬以上豪宅醞釀入市
萬柳書院預計5月開放實體樣板區，有6個精裝樣板間展示。圖為項目售樓處。
泰禾北京院子已簽約42套，成交均價為67895元/平方米。二期取證還在等待中。
資料圖
雖然北京高端住宅市場逐漸脫離主流樓市，走出"量跌價高"曲線，但隨著整體樓市進入十字路口，剛需樓盤集體調低售價"跑量"，而由此引發的觀望風也逐漸蔓延到中高端市場，但一批單價10萬元以上的頂級豪宅正在積極備戰今夏。
由於目前北京剛需盤的門檻已到瞭2萬元/平方米以上，因此，多位業內人士指出，北京高端住宅的標準應由此前的4萬元/平方米提升到5萬元/平方米以上。據亞豪機構統計，按此新標準，北京目前共有57個在售的高端住宅項目。
目前，中高端樓盤的銷售策略產生瞭分化，其中，均價5萬/平方米以上的高端項目因土地稀少而更重視高利潤的獲得，積極備戰，將走緩慢銷售、價格趨高的路線；3萬-5萬元/平方米的項目或將更多地趨向走低利潤、高周轉路線。
10萬元/平方米以上
頂級豪宅：積極籌備入市 走慢銷節奏
值得市場關註的是，北京樓市上一批單價10萬元以上的頂級豪宅項目已經在積極備戰夏天，首先露面的將是2013年萬科收購的北沿河項目和2012年中赫置地拍下的"萬柳地王"。
"我們預計5月份開放實體樣板區，有6個精裝樣板間展示，主打現代簡約建築風格。"中赫置地相關人士介紹，其位於海淀區萬柳的萬柳書院項目共301套房源，由於關註的客戶量很大，需要預約才能參觀樣板間；至於取證入市的節點，目前還未確定。
上述中赫人士稱，中赫·萬柳書院的可售面積約為8.9萬平方米，雖然還未確定最終價格，但參考周邊二手房10萬-11萬元/平方米的報價，預期項目的售價應超過13.5萬元/平方米，依此估算，萬柳書院的整體貨值超過120億元。
而據業內人士估計，萬科北沿河項目僅有20多套，預計售價將會超過萬柳書院。
2013年中糧在孫河拍下的單價地王，年內或許無法亮相。中糧置地北京公司孫河項目總經理隋強坦言，孫河項目由於單價較高，在操作時確實感受到一定壓力，但中糧在全國有很多高端項目的經驗，"會力爭在合理的時間內亮相"。
"頂級的高端項目不會太著急推出市場，銷售速度慢是常態。釣魚臺七號院去年一年才賣瞭4套房，九章別墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)也就賣瞭10套房。"北京城區一個高端項目營銷負責人透露，他所在的項目今年前四月也就簽約瞭1套房源。"很多項目隻要單價近8萬元，年成交都以個位數計算。"
業內人士指出，除瞭上述項目外，包括融創農展館地塊、駿豪中央公園廣場 等一批頂級豪宅也將啟動入市，以滿足新興財富階層的需求，可能對市場形成新刺激，引發成交反彈。
5萬元-10萬元/平方米
高端盤：量跌價高7盤新取證
記者從北京市住建委、亞豪機構瞭解到，截至4月23日，北京年內單價超過5萬元/平方米的住宅項目共成交576套，同比去年同期的710套縮水瞭近1/4；成交面積為9萬平方米，同比縮水瞭近4萬平方米。而僅從4月1日-4月23日的數據看，成交下滑愈發明顯。4月僅成交瞭90套房源，成交面積共1.36萬平方米，同比分別大跌85%和118%。
據戴德梁行華北區研究部主管趙巖介紹，從去年四季度以來，北京高端住宅就進入瞭量跌價漲階段，去年全年北京高端住宅簽約量約3000套。
業內人士分析，北京優質土地資源短缺，高端市場供應量小，開發商推售也並不積極，此外，觀望情緒也影響瞭市場成交，但高端住宅尤其是售價在6萬以上的項目價格很少出現下跌。
今年以來，北京高端項目頻頻取證入市。記者從北京市住建委官網獲悉，今年以來，新獲批入市的擬售價格在5萬元/平方米以上的項目共有7個，其中4月至今僅有九章別墅一個項目取證，共20套房源；3月則有天潤福熙大道 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、華墅山 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)(東方普羅旺斯 四期)兩個項目取證，1-2月有鴻坤、萬科如園、紫辰院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、泰禾北京院子四個項目取證。目前銷售情況最好的是泰禾北京院子，已簽約42套，成交均價為67895元/平方米。
"北京院子的單價一直比市場預期要稍低。"泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男表示，目前還在等待泰禾北京院子的二期取證，會根據蓄客情況來確定二期銷售策略。
3萬元-5萬元/平方米
中高端項目：平價降價 加快推售
"市住建委要看你的地價、成本，報高瞭不批。"近期正在申請取證的一個開發商透露，此外由於二手房市場低迷，很多改善型客戶也在觀望，項目客群定位為改善型需求，因此希望能加快銷售速度。
記者瞭解到，除瞭萬科金域東郡外，近期入市的改善型中高端住宅項目也出現瞭不少"小步快跑"的現象。
"預計5月開盤，價格與上期一樣，在每平方米4萬元出頭。"北京華僑城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)相關負責人告訴記者，5月即將推出的1號樓是項目的最後一棟樓，以大戶型為主，並未提價；而上周入市的京投萬科·西華府與華潤公元九裡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) ，開盤價格也基本上和上期持平，推售房源套數都在100套左右。
值得一提的是，除瞭一些改善型項目采取瞭調低預期取證入市外，還有一些在售的項目也在醞釀降價。"聽說旁邊的競爭對手要降價瞭，我們肯定壓力很大。"大興某住宅項目營銷負責人向記者透露，目前兩個項目對外報價都在35000元/平方米以下，但由於產品品質不同，對方樓盤銷售一直不好，但如果這次其降價在千元以上，勢必引發區域內的連鎖降價。
本版采寫/新京報記者 自曾暉
(新京報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-25/07532704075.shtml
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