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內容來自sina新聞
沈陽2013供地量市內五區地塊總量不足總數的28%
精彩推薦:
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2013商業地產最佳城市排名出爐 沈陽進前三
沈上周成交套數環比漲一倍 房企佳節優惠拼創意
霧霾對樓市影響有限 或帶動旅遊地產發展
蛇年沈陽土地拍賣收官之戰 6宗地塊吸金11.17億
房產稅不會太遙遠 致沈城二手房市場年底升溫
沈陽"奇葩"大樓身份成謎 執法局尚未對其定性
去年你在沈陽9區買房子瞭嗎?你知道你買的每一平方米房子中,"地皮錢"是多少嗎?
這個數字是:1673元。
根據沈陽市土地交易中心去年歷次土地交易數據,本報整理出《2013年沈陽土地市場報告》:2013年,市內9區共有318宗土地成交,土地出讓金總額405億元,連續三年下降。專傢分析,土地出讓總量較大,土地出讓金減少的現象表明沈陽樓盤正在從中心城區向郊區延伸。
沈陽住房空置率7%仍在合理范圍
數據顯示,去年9區(含棋盤山、沈陽經濟開發區)土地出讓成交405億元,共出讓土地318塊,面積達1874萬平方米。
沈陽市統計局數據顯示,9區戶籍人口截至去年10月末為523.76萬人,平均算來,每個人的土地出讓收入為7732元。皇姑區政府工作報告顯示,2013年土地出讓收入77.97億元,區本級收益3.21億元,相當於該區當年公共財政預算收入的近一成。
在住宅用地供應方面,全年9區成功出讓住宅地塊147塊,按照各個地塊的最大容積率(地上總建築面積與用地面積比)計算,可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米。如全部建成每戶100平方米的住宅的話,可以建設近20萬套。
據機構統計,2012年沈陽商品房銷售量為1194.27萬平方米,商品住宅銷售量為1031.11萬平方米。據遼寧省社科院統計,沈陽住房空置率在7%左右,低於國際上公認的空置率合理范圍12%。
競爭激烈:皇姑多地樓面地價超4000
去年沈陽住宅土地出讓收入為333億元,可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米,計算下來沈陽9區住宅樓面地價平均達到瞭1673元/ 平方米。根據機構統計數據,2012年二季度沈陽住宅用地樓面價格為1395元。不過業內普遍認為,房價與地價之間並無直接對應關系。土地從購買到開發銷售一般有2~3年時間,在此期間,房價會隨市場變化不斷調整。
因為傳統的城五區供地量較少,多數地塊已經屬於稀缺資源,所以地皮成本居高不下。以5~8月的各區地皮成本看,皇姑樓面地價平均為3300元,沈河區為4142元,鐵西區為3830元,而沈北新區、渾南樓面地價則低於千元,沈北新區為950元,渾南為944元。
從單體地塊來看,皇姑區百花集團地塊由於在競拍時競爭激烈,最後以樓面價6600元/建築平方米成交,溢價率高達127.59%。
其餘地塊,鐵西新華印刷廠地塊樓面地價為4750元,位居前列,而皇姑區則出現至少五個地塊地皮成本超過4000元的情況。
從推地量可以看出,未來沈陽住宅的主要源頭集中在郊區。其中渾南住宅地塊成交最多,達到56塊(含棋盤山),占到總量的三分之一強。
其他住宅地塊較多的是於洪區,有23塊,沈陽經開區為14塊,和平為13塊。"城五區"皇姑、沈河、和平、大東、鐵西(不含經開區)地塊總量為41塊,不足總數的28%。
加氣站地皮最貴最高超2萬/平方米
住宅用地樓面地價雖高,也比不上加氣站。
統計發現,沈陽加氣站地皮最貴的已經超過2萬元,比如北大營街東地塊加氣站,拿地成本已經達到2.17萬元每平方米。其他如勝利加氣地塊,為1.81萬元,望花北街東地塊加氣站為1.6萬元。
2013年樓面地價TOP9
(單位:元/建築平方米)
皇姑百花集團6600元
鐵西新華印刷廠4750元
皇姑區巴山路南回遷房4350元
皇姑區新樂回遷房4350元
大東區第一羊毛衫廠4210元
皇姑政法幹校-1 4207元
皇姑政法幹校-2 4145元
沈河沈河體育場4142元
皇姑區疾控中心東4010元
沈陽10個區域 2013年住宅供地情況
和平13塊
蘇傢屯5塊
鐵西5塊
皇姑11塊
於洪23塊
經開14塊
渾南52塊
沈河6塊
大東6塊
沈北8塊
(本文依據沈陽土地交易中心發佈數據統計,僅供參考,最終數據以官方發佈為準。)
■專傢觀點
沈陽市房地產開發研究會常務副秘書長張祥表示,前些年沈陽出讓的土地面積偏多,沈陽的人口規模在全國占第八九名,土地出讓面積排全國前幾位,但由於價格較低,出讓金總價並不高。
此外,沈陽是房地產後發市場,在世界發達國傢,每賣出一套新建商品房,就會成交6套二手房,北京、上海、廣州等地的增量房和存量房則是1:1,二手房占據房產市場成交量的半壁江山,而去年沈陽增量房和存量房成交量比值為2.6:1,增量房占比偏大,由於新建商品房需要土地支撐,所以對土地的需求比較多。
張祥認為每年1800萬平方米的土地供應比較合理。沈陽土地出讓金連年下降,與沈陽土地供應有直接關系。幾年前,沈陽可供開發的土地較多,以2012年為例,僅金廊沿線就有12宗地塊成交,這些地塊較貴從而推高瞭出讓金額度,而目前沈陽可供土地價格較低,雖然地塊成交量不小,但總金額不高。目前,沈陽二環內可供應土地越來越少,二三環之間成為當前供應土地的主力,未來沈陽土地供應仍會向四周延伸,未來三四環也將會出現更多的住宅小區。
沈陽一年需多少地
工業廠房
需要1000萬平方米左右,按1.0的容積率,需用地1000萬平方米
住宅
需1400萬平方米。按照2.0~2.8的容積率,需要土地500萬~700萬平方米
商業建築
需要250萬平方米,按照容積率5.0計算,需要50萬平方米土地
結論:沈陽每年土地的總需求合理范圍是1550萬~1750萬平方米
■專傢預測
未來沈陽房價
仍會小幅上漲
沈陽市房地產開發研究會常務副秘書長張祥表示,地價和房價是互相傳導的,不過,二者的傳導需要一個過程,並不是立竿見影的。因為要考慮到開發周期的問題,房價上漲瞭,地價不見得上漲,地價上漲房價也不見得馬上上漲。
此外,還要考慮到國傢政策、百姓需求等多方面因素,從去年土地成交狀況來看,價格在合理范圍之內,土地也處於小幅上漲中。
目前來看,沈陽的房價整體來說並不高,比大連每平方米還低2000多元,由於沈陽是以剛性需求為主,隨著沈陽經濟區的建設,未來房價仍有上漲空間,預計房價還會穩中有小幅上揚。
案例:渾南買房省下的錢買車上班
去年夏天,36歲的林先生在位於蘇傢屯的沈陽國際展覽中心旁買瞭一套130多平方米的住房,當時每平方米5000多元。林先生在渾南上班,省出來的10萬元錢購買瞭一輛轎車,開車到單位每天半個小時。此外,乘坐渾南有軌電車也方便。
像林先生這樣到郊區購房的越來越多,除瞭環境等因素外,還因為郊區的地價相對便宜。
■相關新聞
沈陽土地出讓面積
全國居前列
出讓金未進前十
近年來,沈陽土地出讓面積在全國一直處於前列,其中2011年土地出讓面積更是高達3700萬平方米而位居全國第一,二三名分別為天津和大連。最近兩年,土地出讓面積有所下降,但仍比較高。
中國指數研究院剛剛發佈的2013年全國土地市場交易報告中,沈陽住宅土地出讓面積仍位居全國前幾位,並且超越北京、上海等大城市。
2010年以後的四年中,沈陽土地出讓金分別為437.7億、648.9億、558.2億和405億(欠三縣一市),從2011年開始呈現出逐年減少趨勢。
不過,從出讓金額來看,沈陽並不高,以2011年為例,雖然出讓面積全國第一,但出讓金額隻位居第四。就2013年而言,沈陽的出讓金隻有405億元,未能進入全國前十位,而上海則位居第一位,土地出讓金高達2262億元,北京和杭州位居二三位。
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數據顯示,去年9區(含棋盤山、沈陽經濟開發區)土地出讓成交405億元,共出讓土地318塊,面積達1874萬平方米。
沈陽市統計局數據顯示,9區戶籍人口截至去年10月末為523.76萬人,平均算來,每個人的土地出讓收入為7732元。皇姑區政府工作報告顯示,2013年土地出讓收入77.97億元,區本級收益3.21億元,相當於該區當年公共財政預算收入的近一成。
在住宅用地供應方面,全年9區成功出讓住宅地塊147塊,按照各個地塊的最大容積率(地上總建築面積與用地面積比)計算,可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米。如全部建成每戶100平方米的住宅的話,可以建設近20萬套。
據機構統計,2012年沈陽商品房銷售量為1194.27萬平方米,商品住宅銷售量為1031.11萬平方米。據遼寧省社科院統計,沈陽住房空置率在7%左右,低於國際上公認的空置率合理范圍12%。
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去年沈陽住宅土地出讓收入為333億元,可建設住宅(含商住兩用項目)建築面積1990萬平方米,計算下來沈陽9區住宅樓面地價平均達到瞭1673元/ 平方米。根據機構統計數據,2012年二季度沈陽住宅用地樓面價格為1395元。不過業內普遍認為,房價與地價之間並無直接對應關系。土地從購買到開發銷售一般有2~3年時間,在此期間,房價會隨市場變化不斷調整。
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從單體地塊來看,皇姑區百花集團地塊由於在競拍時競爭激烈,最後以樓面價6600元/建築平方米成交,溢價率高達127.59%。
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2013年樓面地價TOP9
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2010年以後的四年中,沈陽土地出讓金分別為437.7億、648.9億、558.2億和405億(欠三縣一市),從2011年開始呈現出逐年減少趨勢。
不過,從出讓金額來看,沈陽並不高,以2011年為例,雖然出讓面積全國第一,但出讓金額隻位居第四。就2013年而言,沈陽的出讓金隻有405億元,未能進入全國前十位,而上海則位居第一位,土地出讓金高達2262億元,北京和杭州位居二三位。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/09562567458.shtml
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