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內容來自中時電子報
社論－落後的政策和積累的民怨
1 中央銀行於6月底的理監事會議決議再推出新一輪的房貸管制措施，一方面擴大房貸管制地區的範圍，另方面要求銀行再降低房屋貸款的最高成數等。雖然之前政府的一些作為使房屋交易的熱度稍有冷卻，但房價依然在高檔徘徊，加上目前金融市場上的資金仍舊氾濫，利率更是維持在極低的水平，因此許多論者認為，即使央行對房貸再進一步擴大選擇性信用管制的範圍，也是成效有限，因而建議央行應引導房貸利率提高，減少投機客的槓桿操作，才能消除房市泡沫。由於外界出現許多不同的聲音，有些更直指央行多年來的寬鬆貨幣政策才是造成房市泡沫化的元凶，並批評央行根本是頭痛醫腳，央行因此在7月中下旬特別對外界公開發表接近50頁的參考資料，詳細說明央行採行的政策都是有研究和數字根據的。其中對房價上漲問題的解釋篇幅相當多，其他還包括匯率、人民幣和主權基金等相關議題的說明。針對外界的批評，央行特別引述國際貨幣基金（IMF）的實證研究結果顯示，近十年來低利率與房價暴漲並無必然的關連性，例如澳洲、紐西蘭和英國的利率都比美國高，但房價漲幅卻比美國高。再者IMF和BIS（國際清算銀行）均認為，必須大幅調升利率對房價才會有影響，但利率大幅調升的影響層面太廣，將使正常的經濟活動受到明顯衝擊，付出成本高昂，因此以貨幣政策（利率政策）來處理房地產問題，自是大而不當。另外，針對各國處理房價上揚，分別運用金融工具和租稅工具，央行根據國際的研究方法，自行製作了圖表比較了四小龍的房市調控措施。其中在金融工具方面：一、調降不動產貸款最高成數，四小龍的政策強度一樣；二、設定貸款負擔率上限，其他三小龍強度相同，台灣沒有這項措施，但以調高不動產貸款適用的風險權數取代。換句話說，在金融工具的執行上，央行和其他國家的作為是相同的，也達到相同的效果。至於在租稅工具方面，包括：一、加重不動產交易稅負，其他三小龍的政策力道相同，但台灣相較起來，簡直小巫見大巫；二、加重不動產持有稅負，星、韓政策強度一樣，台灣很微小，香港根本沒有；三、在不動產交易實價課稅或持有稅採累進課稅方面，星、韓政策力道一樣，台灣和香港則無。儘管央行在文字上並未明說，但意思很明顯，那就是台灣雖然實施了奢侈稅，但未發揮什麼成效。除了奢侈稅，因為土地和房屋稅制的僵化，這幾年台灣對房地產的課稅幾乎毫無作為。然而就是近幾年，南韓、香港和新加坡皆因積極運用不動產稅負措施，其穩定房價的成效，獲得國際間的肯定，台灣則缺席了。這就是何以新加坡2013年後住宅售價指數開始平滑下彎，南韓從2012年就明顯下滑，香港則在2013年起不再上揚，而台灣所公布的各種房價指數，直到今年初才趨於緩和。但因民眾的所得增長停滯，在今年4月營建署公布的房價所得比，台北市高達15.01倍，超越香港的14.9倍，成為全球第一，是全球買房壓力最沈重的國家。最近在7月底公布的數字終於下滑為14.6倍，為一年半的新低，但仍然是極高倍數。在貸款負擔率方面，台北市和新北市分別高達61.87％和52.53％，而香港則為50.42％，首爾為39.34％。也難怪2012年總統大選前的民意調查顯示，房價高漲是十大民怨之首。但歷經奢侈稅、選擇性信用管制等所謂的打房措施，迄今顯然民眾只覺得政府雖號稱打房卻愈打愈高，至今這個怨氣仍繼續積累，難以化解。過去的央行是一個保守又沈默的機關，這次可能因外界有不少的批評或誤解，為了讓一般大眾有更多的了解，因而提出50頁的說明，主要當然是為其採行的政策辯護。但央行同時也承認，央行要讓房價合理化的能力有限，因為央行無法約束口袋深的大戶，特別是2009年遺贈稅大幅調降後，台商大舉將資金匯回投資不動產。大都會地區精華地段的知名豪宅，有不少買家係以現金購入，再次將房價問題指向執行租稅政策才有效。最近財政部終於計畫要房地合一課稅，讓不動產交易進一步接近實價課稅。只是令人感嘆，何以政策推行總是如此落後，更令人懷疑的是，難道此項政策又是因為選舉將至而提出，就如上次的奢侈稅一樣，根本空有課稅之名，卻作用不大。這次總算連央行都認為要執行正確的租稅工具，才能有效調控房市，我們希望行政和立法部門能加快土地和房屋稅制的改革，再配合適當的金融政策和平價住宅政策，早日達到居住正義的目標，否則民怨只會累積更多不會減少。
新聞來源http://www.chinatimes.com/newspapers/20140816000036-260202
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